UN PLACEMENT QUI CONSERVE TOUT SON INTÉRÊT
L’immobilier reste une bonne stratégie d’investissement par temps de crise. Même si sa rentabilité s’érode, la plus-value y est souvent au rendez-vous.
envolée des prix et des taux de crédit, loyers à la traîne, nouvelles obligations de travaux… tous les clignotants semblent au rouge pour l’investissement immobilier. Pourtant, quel placement lui substituer ? Les bitcoins ? Trop spéculatifs ! Les actions ? À éviter pour qui cherche un actif peu risqué. « Pour le moment, la Bourse est stable, mais la plupart des experts estiment qu’il est urgent d’attendre », indique Jérôme Rusak, de L & A Finance. Un avis partagé par Martin Menez, président de Bevouac. « Il faut s’attendre à des secousses si la conjoncture économique se dégrade », lance-t-il. Quoi qu’il en soit, pour qui veut investir, le pire serait de ne rien faire et de laisser son épargne dormir sur un Livret A. Avec une inflation qui caracole à 5,8 % et pourrait, selon l’Insee, atteindre 6,5 à 6,8 % d’ici à la fin de l’année, cette épargne s’envolerait vite en fumée. Bref, « dans cet océan d’incertitudes, l’immobilier a une énorme qualité : sa prévisibilité, le couple rendement/risque y est bien meilleur que sur d’autres placements », note Alexandre Fitussi, de Beanstock. Si son rendement est moins bon qu’un placement financier, sa valeur ne s’effondre jamais. « Tout au long de son histoire, l’immobilier a montré sa résilience, même dans les périodes de crise », explique Stéphane Van Huffel de NetInvestissement.
UN RISQUE DE PERTE EN CAPITAL MODÉRÉ
Pour preuve, le marché immobilier n’a pas vu ses valeurs s’effondrer durant la pandémie, pas plus qu’en 2008 (crise des subprimes). Certes, les mesures prises par l’État pour soutenir l’économie pendant le Covid-19 y ont contribué. Mais les professionnels s’attendaient tout de même à une perte de confiance des acquéreurs. Or, rien de tel ne s’est produit. Pas moins de 1,2 million de transactions ont ainsi été enregistrées en 2021. Un record ! Et aujourd’hui, malgré la guerre en Ukraine, les problèmes d’approvisionnement énergétique, le marché immobilier ralentit à peine, affichant encore 1 157 000 transactions sur un an au deuxième trimestre 2022, selon les Notaires de France. Dans ce contexte, si les valeurs fléchissent à Paris (– 0,8 % sur un an), elles restent orientées à la hausse en Île-de-France (+ 2,2 %) et plus encore en province (+ 6,8 %). Nombre de villes moyennes ont même vu
leurs prix s’apprécier de façon spectaculaire. C’est le cas à Limoges (+ 12,4 %), à Niort (+14,2 %), à Bayonne (+15,3 %), à Mâcon (+ 18,6 %) ou encore à Dinan (+ 23 %). Toutefois, « Dans les prochains mois, les prix vont sans doute s’ajuster un peu », prévient Thomas Lefebvre, de Meilleurs Agents. Mais, selon Alain Atallah de Trinity Gestion Privée, « la tension sur les prix perdurera tant qu’il n’y aura pas de renouvellement du parc vieillissant par une production de logements neufs suffisante ». Ce n’est pas pour demain !
DES HAUSSES DE LOYER À PRÉVOIR
S’il a connu des évolutions variables durant la crise sanitaire, le marché retrouve aujourd’hui de belles couleurs. « À Paris, il y a plus de 100 candidats pour un bien mis en location », précise Alexandre Fitussi. Sans compter les recalés du crédit. « On voit très clairement les candidats à l’achat se reporter sur la location », note Manuel Ravier d’Investissement-locatif.com. La tension est notamment forte dans les grandes métropoles comme Marseille, Lille, Lyon. Les loyers, eux, ont augmenté de 1 à 2 % environ dans la plupart des grandes métropoles. Il est vrai que s’y applique le plafonnement de la hausse ou l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier…). Les loyers n’ont donc pas vocation à beaucoup augmenter, d’autant que l’indice de référence des loyers, qui sert à réviser les loyers chaque année sur le coût de la vie, en forte hausse compte tenu de l’inflation, sera plafonné à 3,5 % selon un accord intervenu entre l’État et les bailleurs.
DES RETOURS TRÈS VARIABLES
On peut préférer les emplacements sans risque. Mais dans ce cas, il faut généralement se contenter de 3 à 4 % de rendement. « Nous préférons travailler sur des marchés tendus où tout se loue et se vend », indique Thomas Abinal, de Monetivia. Dans des quartiers moins centraux, plus populaires ou en devenir, il est encore possible de dénicher des rendements attractifs. À l’image de cet investisseur qui a parié sur un appartement T4, acquis 140 000 € à 7 minutes de la gare de Rennes, qu’il loue à trois colocataires avec une rentabilité de 12 %. Ce logement vaut aujourd’hui 290 000 €, affirme Martin Menez, de Bevouac. Il faut aussi explorer des villes moyennes comme Le Havre, Nancy, Orléans… qui offrent des rapports d’environ 7 % pour un achat de 200 000 € avec 20 000 € d’apport. Acquérir une passoire thermique à prix décoté peut constituer un bon plan également. Car les travaux sont déductibles du revenu foncier et peuvent même créer un déficit foncier. ■