La SCPI : L’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier dé­cryp­té par un pro­fes­sion­nel

Le Nouvel Économiste - - ANALYSES -

La créa­ti­vi­té en ma­tière de gges­tion ppa­tri­mo­niale n’a au­cune li­mite. Les so­lu­tions les pplus sim­plesp et les pplus ac­ces­sibles de­meurent néan­moins les plus à même de sa­tis­faire une clien­tèle à la fois exi­geante et va­riée. À ce titre, les so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier, plus connues sous le terme de SCPI, offrent de réelles op­por­tu­ni­tés qu’il se­rait dom­mage de lais­ser pas­ser. Faisons le point sur la ques­tion avec Lio­nel Ben­ha­mou, l’un des as­so­ciés-fon­da­teurs de la Cen­trale des SCPI.

Lio­nel Ben­ha­mou, vous faites par­tie de­puis de nom­breuses an­nées du pay­sage

Avec vos as­so­ciés, Gré­go­rie Mou­li­nier et Vé­ro­nique Ba­ron, vous avez créé La Cen­trale des SCPI, le

parts de SCPI par In­ter­net. D’où vient cet at­trait pour l’épargne im­mo­bi­lière ?

Les Fran­çais s’in­ter­rogent à la fois sur leur ave­nir et sur les so­lu­tions fi­nan­cières qui peuvent leur être pro­po­sées. Ce que j’aime dans les SCPI, c’est avant tout leur sim­pli­ci­té pour le sous­crip­teur. Ce pro­duit im­mo­bi­lier per­met de per­ce­voir à échéances fixes, c’est-à-dire tous les tri­mestres, voire tous les mois, des re­ve­nus qui re­pré­sentent une quote-part des loyers en­cais­sés par la­dite SCPI. Ces loyers sont gé­né­rés par les biens im­mo­bi­liers ache­tés par la so­cié­té de ges­tion qui a créé la SCPI grâce à l’ar­gent ap­por­té par les sous­crip­teurs qui de­viennent as­so­ciés. Chaque in­ves­tis­seur fait l’ac­qui­si­tion de parts à un prix connu à l’avance pour les SCPI de ren­de­ment à ca­pi­tal va­riable et chaque part lui pro­cure en­suite un di­vi­dende net de frais et sans le moindre sou­ci de ges­tion.

Ce que j’aime en­suite dans les SCPI, c’est le fait de pou­voir mixer son in­ves­tis­se­ment, à sa­voir pou­voir ache­ter des parts de plu­sieurs SCPI afin de di­ver­si­fier son pa­tri­moine. Le mar­ché des SCPI est de plus en plus étof­fé, de plus en plus di­ver­si­fié géo­gra­phi­que­ment et de plus en plus to­nique du fait de son at­trait gran­dis­sant. Les Fran­çais sont at­ta­chés à la pierre et la dé­ten­tion de parts de SCPI leur per­met de bé­né­fi­cier à la fois d’un in­ves­tis­se­ment pé­renne, ré­mu­né­ra­teur et li­quide, c’est-à-dire ven­dable pour dis­po­ser de li­qui­di­tés en cas de be­soin.

Je comprends qu’ache­ter des parts SCPI, c’est in­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier de ma­nière mu­tua­li­sée en dé­lé­guant à la ges­tion à la so­cié­té qui a créé la­dite SCPI. Mais si j’achète des parts d’une SCPI, sur quel(s) sec­teur(s) de l’im­mo­bi­lier vais-je in­ves­tir ?

L’im­mense ma­jo­ri­té des SCPI, et il en existe au­tour de 180 dif­fé­rentes, in­ves­tissent en im­mo­bi­lier d’en­tre­prise. L’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise re­groupe à la fois les bu­reaux, les com­merces, les hô­tels, les en­tre­pôts, les centres com­mer­ciaux, les bâ­ti­ments in­dus­triels, ceux consa­crés à la lo­gis­tique, mais éga­le­ment les biens en lien avec la san­té, la pe­tite en­fance et la prise en charge du grand âge sans ou­blier l’édu­ca­tion. Bref, le pa­nel est très large et les pos­si­bi­li­tés im­menses. Cer­taines SCPI comme Pier­val San­té sont thé­ma­tiques, c’es­tà-dire spé­cia­li­sées, en l’es­pèce dans le sec­teur de la san­té,, tan­dis qque d’autres comme Épargne Pierre sont di­ver­si­fiées et ame­nées à in­ves­tir conco­mi­tam­ment dans plu­sieurs seg­ments de l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise.

Ef­fec­ti­ve­ment, les in­ves­tis­seurs ont le choix. Main­te­nant que nous avons ré­pon­du à la ques­tion de la na­ture des biens, in­té­res­sons-nous à leur lo­ca­li­sa­tion.

Où les SCPI in­ves­tissent-elles ?

Pen­dant long­temps, l’aire géo­gra­phi­queq des SCPI est res­tée can­ton­née à la France, et no­tam­ment à l’Île-dep France du fait de l’at­trac­ti­vi­té éco­no­mique de la ré­gion ca­pi­tale. Puis, les ges­tion­naires sont sor­tis de nos fron­tières pour ex­plo­rer les pays de la zone eu­ro. En l’es­pèce, la so­cié­té de ges­tion Co­rum As­set Ma­na­ge­ment, avec sa SCPI Co­rum Ori­gin, a été pion­nière en la ma­tière.

D’autres so­cié­tés de ges­tion ont bien évi­dem­ment sui­vi le mou­ve­ment, no­tam­ment Pa­ref Ges­tion avec No­va­pierre Al­le­magne qui est ex­clu­si­ve­ment in­ves­tie outre-Rhin. Je pour­rais aus­si vous ci­ter Pier­val San­té dé­jà évo­quée dont le pa­tri­moine est ré­par­ti entre la France, l’Al­le­magne et l’Ir­lande, Pri­mo­vie gé­rée par Pri­mo­nial REIM, et des SCPI plus an­ciennes comme Ri­vo­li Ave­nir Pa­tri­moine d’Amun­di Im­mo­bi­lier. Nous sommes donc pas­sés du ter­ri­toire na­tio­nal à la zone eu­ro en quelques an­nées, de ma­nière très simple et très ef­fi­cace.

Pour­quoi se li­mi­ter à la zone eu­ro fi­fi na­le­ment ? Le monde est vaste…

Vous avez en­tiè­re­ment rai­son, pour­quoi ne pas sor­tir de la zone eu­ro puisque d’autres zones éco­no­miques sont por­tées par une crois­sance par­fois su­pé­rieure à la nôtre ? C’est exac­te­ment le constat qu’ont fait les di­ri­geants de Co­rum As­set Ma­na­ge­ment puis­qu’ils ont lan­cé l’an der­nier Co­rum XL, la pre­mière SCPI des­ti­née à in­ves­tir en de­hors de la zone eu­ro. Con­for­mé­ment à la stra­té­gie adop­tée et dé­fi­nie, Co­rum XL a ef­fec­tué quelques in­ves­tis­se­ments en zone eu­ro hors France avant de réa­li­ser des in­ves­tis­se­ments en Grande-Bre­tagne et der­niè­re­ment en Po­logne. C’est donc une pre­mière dans le monde de l’épargne im­mo­bi­lière.

Quelle est la somme mi­ni­male à in­ves­tir et com­ment pro­cé­der ?

La somme mi­ni­male à in­ves­tir est in­fé­rieure à 200 eu­ros. Les di­vi­dendes per­çus sont pro­por­tion­nels au nombre de parts de SCPI dé­te­nues en por­te­feuille. Chaque so­cié­té de ges­tion dé­cide du nombre mi­ni­mal de parts à ac­qué­rir par tout nou­vel as­so­cié. Ce nombre mul­ti­plié par le prix de la part per­met de dé­ter­mi­ner la somme mi­ni­male à in­ves­tir. La four­chette d’in­ves­tis­se­ment des épar­gnants est très large

Les as­so­ciés fon­da­teurs de la Cen­trale des SCPI

puis­qu’elle os­cille entre moins de 200 eu­ros et dé­passe le mil­lion d’eu­ros pour cer­tains in­ves­tis­seurs.

En tout état de cause, quelques di­zaines de mil­liers d’eu­ros per­mettent dé­jà de se consti­tuer une pre­mière ligne de SCPI sa­chant qu’il est pos­sible d’en ache­ter au fur et à me­sure de ses ren­trées d’ar­gent ou en­core op­ter pour le plan d’épargne im­mo­bi­lier (PEI) chez la so­cié­té de ges­tion Co­rum AM qui consiste à épar­gner de fa­çon ré­gu­lière. In­ves­tir en SCPI de­meure donc par­fai­te­ment ac­ces­sible et non ré­ser­vé à une élite. N’ou­blions pas que ce sont les pe­tits ruis­seaux qui forment les grandes ri­vières. Ce qu’il faut gar­der à l’es­prit, c’est que le ren­de­ment moyen des SCPI a été de 4,43 % l’an der­nier et que les meilleures ont rap­por­té au­tour de 6 %, ce qui est sans com­mune me­sure avec le ren­de­ment d’un contrat d’as­su­rance-vie en eu­ros et plus ren­table que l’ac­qui­si­tion d’un bien im­mo­bi­lier en di­rect. Mieux, le prix des parts peut être ame­né à aug­men­ter avec le temps du fait de la re­va­lo­ri­sa­tion pos­sible des biens qui com­posent le pa­tri­moine.

Au ni­veau de la mé­thode, cha­cun peut se for­ger sa propre opi­nion après avoir ef­fec­tué des re­cherches. Je ne vous ca­che­rai pas qu’il s’agit d’un tra­vail très long et fas­ti­dieux qui vous condui­rait à lire des rap­ports an­nuels, des bul­le­tins tri­mes­triels - les SCPI sont te­nues à des obli­ga­tions d’in­for­ma­tion très strictes - avec le risque de pas­ser à cô­té d’une op­por­tu­ni­té ou de réa­li­ser un in­ves­tis­se­ment dans une SCPI de ren­de­ment qui ne vous cor­res­pon­drait pas.

Aus­si, pour ef­fec­tuer un achat de parts sans le moindre sou­ci, mieux vaut pas­ser par un pro­fes­sion­nel, une so­cié­té spé­cia­li­sée dans ce sec­teur, ayant pi­gnon sur rue et des bu­reaux bien lo­ca­li­sables. Cette sug­ges­tion est d’au­tant plus ju­di­cieuse que le prix des parts est fixe, c’es­tà-dire iden­tique quelle que soit la struc­ture grâce à la­quelle vous réa­li­sez votre achat. Il im­porte donc de pri­vi­lé­gier le sé­rieux et le conseil mais éga­le­ment le sui­vi de votre in­ves­tis­se­ment puis­qu’il s’agit d’un in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier qui ne peut se conce­voir que sur une du­rée d’au moins huit an­nées.

Mer­ci pour ces ex­pli­ca­tions qui per­met de mieux connaître cette classe d’ac­tifs qui sé­duit de plus en plus d’in­ves­tis­seurs dans un contexte de taux bas. Pour de plus amples ren­sei­gne­ments, no­tam­ment sa­voir com­ment ache­ter des parts de SCPI à cré­dit voire en nue-pro­prié­té, com­ment peut-on pro­cé­der ?

Vous avez la pos­si­bi­li­té de prendre at­tache avec La Cen­trale des SCPI (www. cen­tra­le­dessc­pi.com) ou par té­lé­phone au 01 44 56 00 23. Le conseil de pla­te­forme in­ter­net est to­ta­le­ment in­dé­pen­dant de toutes les so­cié­tés de ges­tion. Cette va­leur dif­fé­ren­ciante nous per­met de mixer plu­sieurs SCPI entre elles pour réa­li­ser le mon­tage le plus ef­fi­cient.

Pour­quoi se pri­ver de notre conseil ? Il est gra­tuit et sans en­ga­ge­ment !

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