Gestion privée
Investissement immobilier sous tous rapports
La pierre est de fait le placement préféré des Français. 60 % d’entre eux possédaient de l’immobilier en 2016 selon l’Insee, contre 44 % de l’assurance-vie. De plus, 58 % des Français sont propriétaires de leur logement (moyenne la plus basse d’Europe cependant). Mais nous nous intéresserons ici à ceux qui voient l’immobilier comme un investissement. Quelle place un investisseur doit-il faire à l’immobilier dans son portefeuille de placements? “Plus on est jeune et plus on peut investir dans l’immobilier, car on est en capacité de souscrire des emprunts sur des durées longues, les taux étant encore particulièrement bas, estime Mathieu Mars, directeur associé à l’Institut du Patrimoine. Plus on va se rapprocher de la retraite et plus la part de l’immobilier dans le patrimoine doit baisser. On peut alors opter pour l’assurance-vie pour faciliter les transmissions.”
Les possibilités d’investir dans l’immobilier pour les particuliers sont nombreuses: logement nu ou meublé en location, avec ou sans dispositif de défiscalisation spécifique tel que la loi Pinel, investissement dans des résidences gérées (Ehpad, étudiants, tourisme), parkings, sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)… Comment s’y retrouver ? “Tout dépendra de la situation fiscale du client, de ses objectifs, s’il cherche un actif réel ou de la pierre-papier, de sa capacité à emprunter, s’il privilégie une valeur ou un rendement, de la durée de détention envisagée…”, prévient Pascale Tardieu, présidente du CNAF.
La location en direct
Lorsqu’on pense investissement en immobilier, on pense tout de suite à l’achat d’un appartement ou d’un studio, puis à sa mise en location. N’importe qui disposant d’un petit patrimoine ou d’une capacité d’emprunt peut en théorie le faire. Le gros avantage de cette solution? Le particulier “maîtrise” son marché puisque la plupart du temps, il va investir près de chez lui, dans un quartier qu’il connaît. Oui, mais… “S’occuper d’un investissement c’est du temps, il faut s’occuper des réparations, intervenir dès que le locataire en a besoin…”, prévient Renaud Deneux, directeur adjoint de Revenu Pierre. Bien sûr, on peut aussi faire confiance à une agence, mais cela engendre des frais supplémentaires (10 % du loyer en général). Autre risque : les impayés. “Prendre des locataires, c’est prendre le risque qu’ils ne paient pas,
confirme Pascale Tardieu. Mais on peut atténuer ce risque en choisissant une belle qualité d’emplacement afin d’être sélectif sur le profil des locataires, ou opter pour une assurance loyers impayés.” Dans le premier cas, le prix de l’investissement est considérablement augmenté et dans le second, le rendement mensuel des loyers est quelque peu grevé (entre 2 et 3 %).
Le meublé en direct
Lorsqu’on désire investir et s’occuper soi-même de son bien, il peut être avantageux d’opter pour un contrat en meublé. Cette formule demande un investissement un peu plus important, car l’investisseur devra équiper le logement de meubles (lit, canapé, plaques de cuisson,…) et de fournitures (vaisselle, draps, serviettes…). Il s’agit ensuite de baux précaires, d’un an reconductible avec un mois de préavis. Ce type de bail permet de mieux contrôler qui loue le bien, mais le risque est de voir les locataires changer souvent. Autant de temps à consacrer à la recherche de nouveau locataires, de manque à gagner lorsque le logement sera vacant, et de frais supplémentaires. Mais sur le plan fiscal, cette option est clairement positive. Les revenus fonciers d’une location nue entrent en effet dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Donc plus la tranche d’imposition sera élevée, et plus la taxation des loyers sera élevée. Mais pas lorsqu’il s’agit d’un meublé. Car si elle ne permet pas spécifiquement de défiscaliser l’impôt sur le revenu, la solution du meublé permet de se créer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés, sous forme de
BIC (bénéfices industriels et commerciaux). “Imaginons un bien à 100 000 euros dans l’ancien avec 10 % de valeur de terrain non amortissable : le particulier peut amortir 90 % de sa valeur sur 25 à 30 ans, calcule Renaud
Deneux. Imaginons à présent que le loyer annuel soit de 4 500 euros : on peut déduire 3 600 euros chaque année de ses loyers. Le client ne sera imposé que sur 900 euros, desquels on amortit encore le mobilier et on déduit la taxe foncière et les intérêts d’emprunt. Au final, le loyer perçu est quasiment non imposable.”
Le meublé géré
Le meublé semble donc bel et bien une bonne solution d’investissement, d’autant qu’on peut passer par un preneur à bail qui a lui-même investi dans des résidences (étudiantes, Ephad,…) afin d’éviter d’avoir à gérer le bien au jour le jour. “Lorsque vous optez pour cette solution, faites bien attention de travailler avec des maisons sérieuses ayant pignon sur rue”, prévient Mathieu Mars. “Évitez de passer par les filiales des promoteurs”, prévient Pascale Tardieu. Tous les interlocuteurs interrogés mettent en effet en garde contre un risque bien particulier encouru par les investisseurs de résidences gérées: il arrive parfois que les gestionnaires aient proposé des rendements qu’ils ne peuvent pas tenir sur le long terme, lesquels risquent donc de baisser au renouvellement du bail. La solution? Le marché secondaire. “Sur le second marché, on achète au bon prix, un loyer en phase avec la réalité, affirme Renaud Deneux. Quand nous reprenons un bien, nous avons un regard sur l’historique de l’exploitation et une vision réaliste du rendement que peut générer l’investissement.”
Le parking toujours sûr
Pour celles et ceux qui ne souhaitent pas réaliser des investissements importants ou qui ont de plus petites sommes à placer, il y a la solution
des parkings. “C’est un investissement intéressant car il y a très peu de charges, et la rentabilité sera comprise entre 5 et 8 % hors fiscalité, estime Mathieu
Mars. Cependant il s’agit d’un marché travaillé depuis dix ans déjà, aussi les bonnes opérations en volume ont déjà
Les possibilités d’investir dans l’immobilier pour les particuliers sont nombreuses : logement nu ou meublé en location, avec ou sans dispositif de défiscalisation spécifique, investissement dans des résidences gérées, parkings, SCPI…
été faites et sont désormais difficiles à trouver.” Mais il est toujours possible d’acheter un ou deux parkings dans une ville où les places sont chères pour quelques dizaines de milliers d’euros et des loyers de quelques centaines d’euros par mois. En revanche, l’un des placements phare des années 2000 semble toujours en berne : il s’agit des entrepôts de stockage. “Aujourd’hui, il faut s’en méfier car l’économie a connu des revers, du coup les entreprises fonctionnent en flux tendu, analyse Mathieu Mars. Et la reprise va mettre du temps à avoir un impact sur le secteur, ce sont des cycles longs.”
Le facteur fiscal prépondérant
Nous l’avons vu, le facteur fiscal est à prendre en compte, par exemple dans le choix d’une location traditionnelle ou d’une location meublée.
“Souvent les gens ne mesurent pas l’impact fiscal de leurs choix en matière d’investissement, analyse Pascal Tardieu. Parfois un investisseur peut accepter la fiscalité, car il cherche de la valeur, un placement sur le long terme pour se
protéger pour plus tard.” La récente réforme de l’impôt sur la fortune (ISF), rebaptisé impôt sur la fortune immobilière (IFI), ne devrait en tout cas pas changer grand-chose pour les investisseurs immobiliers. Cet impôt touchera désormais uniquement 136000 personnes, contre 350 000 auparavant, sur 40 millions de foyers de contribuables au total. “Le gouvernement a conservé l’ISF pour l’immobilier, mais en a sorti les patrimoines financiers, analyse Renaud Deneux. Donc ça ne change rien pour ceux qui y étaient déjà assujettis au titre de l’immobilier. En revanche, le particulier pourra toujours investir dans l’immobilier, et même atteindre le seuil de 1 300000 euros d’entrée dans l’IFI, ce qui n’est pas très impactant.” Il y a ensuite des placements directement défiscalisant, comme le Malraux, les monuments historiques ou le Pinel, qui répondent à un besoin de réduire son impôt. “Ce sont des placements intéressants, mais il ne faut pas masquer la ‘forêt financière’ par ‘l’arbre fiscal’, prévient Renaud
Deneux. L’investissement financièrement rentable est celui qui est profitable sans l’aide de la fiscalité. L’avantage fiscal ne doit être que la cerise sur
le gâteau.” À propos de cerise sur gâteau, l’investissement dans l’immobilier sera encouragé cette année par le biais d’un abattement sur les travaux réalisés dans votre bien. “L’État va vous offrir l’an prochain un bonus fiscal : 50 % du montant des travaux réalisés cette année seront déductibles des revenus déclarés en 2019, explique
Mathieu Mars. Ce dispositif devrait convaincre les propriétaires de faire des travaux importants ou les investisseurs d’acheter des biens qui ont besoin de travaux importants.” Alors, à vos
truelles !
“Le marché des parkings est travaillé depuis dix ans déjà, aussi les bonnes opérations en volume ont déjà été faites et sont désormais difficiles à trouver”