Pierre-papier des vieux jours
Gestion déléguée, risque mutualisé et surtout performance régulière sur le long terme font des SCPI un produit d’épargne retraite apprécié
Alternatives à l’investissement locatif en direct, souvent qualifiées de “couteaux suisses” de la gestion de patrimoine, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont adaptées aux investisseurs souhaitant booster leur épargne, générer des revenus complémentaires ou encore préparer leur retraite. La stratégie de placement variera en fonction de l’âge de l’épargnant et de ses objectifs : achat à comptant juste au moment du passage à la retraite, achat à crédit à quelques années de la retraite pour profiter du bas niveau des taux d’intérêt, ou encore achat en démembrement de propriété afin d’éviter d’alourdir ses impôts.
Depuis quelques années, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) connaissent un franc succès auprès des épargnants. La forte collecte réalisée l’année dernière (6,3 milliards d’euros) par ces fonds d’investissement immobilier collectif en est l’une des preuves, même si elle a depuis eu tendance à se normaliser. “Le premier avantage des SCPI pour les épargnants est de pouvoir investir sur une classe d’actifs à laquelle les particuliers n’ont généralement pas accès et qui offre un meilleur rendement que l’immobilier classique résidentiel”, explique JeanFrançois Charrier, directeur des associés et du développement de Fiducial Gérance.
En effet, avec les capitaux collectés auprès des souscripteurs de parts, les SCPI acquièrent des actifs d’immobilier d’entreprise, comme des commerces, des locaux d’activités, des entrepôts, des hôtels, des établissements de santé ou encore des résidences seniors, en France ou à l’étranger. Après déduction des différentes charges (gestion, location, travaux, etc.), les loyers sont redistribués aux associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. En 2017, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) des SCPI a ainsi atteint 4,43 %, une performance en légère baisse par rapport à 2016 (4,64 %), mais qui reste supérieure à celles d’autres produits d’épargne.
Un risque mutualisé
Acquérir de la pierre papier plutôt que de la pierre physique permet aussi “d’avoir tous les avantages de l’immobilier en direct sans les inconvénients”, souligne Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. “La gestion est déléguée et le risque est mutualisé puisqu’il y a des centaines de locataires”, précise-t-il. Lorsque l’on détient un appartement en direct, un locataire qui ne paye pas peut rapidement devenir très problématique. Avec les SCPI, “les loyers tombent quoi qu’il arrive”, rappelle Jean-François Charrier. Le taux d’occupation financier moyen des SCPI, soit le rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le total des loyers qui pourraient être facturés si les immeubles étaient entièrement loués, se maintient depuis quelques années à un niveau très élevé (au-dessus de 90 %).
Par ailleurs, “quand le taux d’occupation financier est moins
“Le premier avantage des SCPI pour les épargnants est de pouvoir investir sur une classe d’actifs à laquelle les particuliers n’ont généralement pas accès et qui offre un meilleur rendement que l’immobilier classique résidentiel”
performant, les revenus, en retrait, sont compensés par une reprise sur le report à nouveau [les réserves de la SCPI, ndlr] pour lisser la distribution d’une année sur l’autre”, indique Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France. “Les investisseurs pour qui ces revenus constituent un complément à leur retraite valorisent cette régularité,
Il peut être intéressant d’acquérir des parts de SCPI avec un financement à crédit prévu pour se terminer au moment du passage en retraite
“Ce repli du rendement s’explique par une croissance forte de la concurrence sur le marché de l’investissement immobilier, qui entraîne une dégradation de la rentabilité locative”
ajoute-t-il. Elle contribue à la durée moyenne de détention des parts, qui se situe entre 15 et 20 ans : les souscripteurs recherchent une performance régulière et sont investis sur le long terme.”
Diversification patrimoniale
Acheter des parts de SCPI se pense de toute façon sur le long terme, d’une part en raison des frais d’entrée élevés (10 % en moyenne) et d’autre part à cause de sa nature même d’investissement immobilier. “C’est un produit potentiellement non liquide, rappelle Julien Guillemet, responsable de la gestion des fonds Grand Public chez Swiss Life REIM France. Il faut donc pouvoir assumer des horizons d’investissement assez longs et que cela reste uniquement de la diversification patrimoniale.” Le capital investi n’est d’ailleurs pas garanti. Jonathan Dhiver conseille donc d’acheter des parts régulièrement, en se positionnant sur plusieurs types d’actifs et plusieurs sociétés de gestion, et de ne pas y consacrer plus de 15 % à 20 % de son patrimoine financier.
Au cours des dernières années de vie professionnelle, il peut être intéressant d’acquérir des parts de SCPI avec un financement à crédit prévu pour se terminer au moment du passage en retraite. “Actuellement le taux de rendement est de trois points supérieurs au taux de crédit. L’effort d’épargne est donc très limité”, souligne Jean-François Charrier. De plus, “les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui allège un peu une fiscalité qui peut être lourde”, souligne Julien Guillemet. Les revenus des SCPI sont en effet soumis au taux marginal d’imposition et aux prélèvements sociaux.
Alléger la fiscalité
Pour les contribuables fortement imposés ou qui souhaitent échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), une autre option consiste à acheter, à quelques années de la retraite, des parts en démembrement de propriété. “La nue-propriété est pour nous la meilleure façon d’investir en SCPI : il n’y a pas de fiscalité pendant la période de démembrement et les parts sont achetées avec une décote, ce qui permet de se couvrir contre le risque potentiel de baisse”, explique Jonathan Dhiver. Celui qui achète la nue-propriété des parts ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement puisque c’est l’usufruitier qui les touche. “Au terme du démembrement, il arrive à la retraite, il a moins de revenus et il est donc prêt à assumer les revenus de la SCPI”, souligne Julien Guillemet. Une dernière option pour alléger la fiscalité est de favoriser les SCPI qui investissent dans des pays où les impôts sont moindres qu’en France. C’est par exemple le cas en Allemagne ou aux Pays-Bas. “La SCPI transmet de façon translucide la fiscalité de ses immeubles aux associés. Or il n’y a généralement pas de double taxation, explique Julien Guillemet. En fonction des conventions fiscales, le contribuable aura soit un petit complément à payer en France, soit rien du tout.” Attention toutefois à ne pas faire de la fiscalité le motif principal d’investissement, prévient-il : “en investissant à l’étranger, l’intérêt est surtout d’aller chercher des performances différenciées. Si les revenus sont plus faiblement fiscalisés, c’est la cerise sur le gâteau”.
Hausse des taux d’intérêt
En 2018, la performance des SCPI devrait encore s’effriter un peu. MeilleureSCPI.com prévoit ainsi un TDVM entre 4,30 % et 4,40 % pour 2018. “Ce repli du rendement s’explique par une croissance forte de la concurrence sur le marché de l’investissement immobilier, qui entraîne une dégradation de la rentabilité locative”, explique Jonathan Dhiver. Toutefois, “la demande des entreprises sur le marché locatif reste forte et bien orientée, souligne Cyril de Francqueville. Sur certains marchés un peu tendus, nous observons même une valorisation des valeurs locatives. Il est permis aussi d’envisager une reprise des indices sur lesquels sont indexés annuellement les loyers, en lien avec le taux d’inflation qui s’installe dans un rythme proche de 2 %.”
“La seule chose qui pourrait mettre du sable dans les rouages serait une augmentation rapide et brutale des taux d’intérêt, rappelle JeanFrançois Charrier, mais personne n’y croit.” Dans une telle situation, “l’ensemble des produits de placement en souffriront, et pas seulement les SCPI”, souligne par ailleurs Jonathan Dhiver. Le scénario qui se profile, à savoir une hausse lente et progressive des taux d’intérêt, ne nuirait pas au secteur.