The place to be
Entrepôts XXL en Ile-de-France
Après l’année record enregistrée en 2017 par l’immobilier logistique, le marché a démarré l’année 2018 sur la pointe des pieds. Ainsi, d’après une étude publiée par Cushman & Wakefield, la demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 412 000 m2 au 1er trimestre 2018, soit un volume plus de deux fois inférieur à celui de l’année dernière, qui rappelons-le était un millésime d’exception. Il faut dire que sur le plan économique, le climat des affaires et le moral des ménages ont légèrement fléchi depuis le 1er janvier dernier, laissant présager d’un rythme de croissance moindre dans l’Hexagone, si l’on en croit les dernières estimations de l’Insee. Cependant, cet environnement ne semble pas inquiéter outre mesure les professionnels du secteur. Les indicateurs logistiques, comme les indices de chiffre d’affaires du transport-entreposage ou du commerce de gros, continuent d’être bien orientés, en dépit de leur léger repli. Et comme le rappelle Damien Vernier, directeur business unit logistique France chez GSE, “la grande distribution reste un élément moteur de l’activité logistique”. Il faut dire que cet acteur est particulièrement actif sur le marché, en tentant d’optimiser les coûts liés aux opérations de logistique par le biais notamment de bâtiments de très grande taille. Autre élément pour expliquer cette recherche de bâtiments XXL : le développement exponentiel du commerce en ligne et de la vente à distance, qui s’accompagne d’une multiplication des livraisons et des opérations de service après-vente, et d’une diminution du prix du panier moyen. Ainsi, d’après la Fevad (Fédération de l’e-commerce et de la vente à distance), les Français n’ont jamais autant dépensé sur Internet : en 2017, les transactions sur la toile se sont chiffrées à près de 82 milliards d’euros, en hausse de 14,3 % sur un an. Leur nombre a augmenté de 20,5 % sur la même période, avec un panier moyen en diminution de 5 % par rapport à 2016, ressortant à 65,50 euros.
Plus grands mais plus rares
On comprend dès lors un peu mieux pourquoi le commerce en ligne renforce cette tendance à la massification des actifs logistiques. En effet, aussi bien les acteurs traditionnels de la grande distribution que ceux du monde du e-commerce doivent faire des économies d’échelle, mutualiser les services ou gérer un nombre important de références. La demande pour des entrepôts de taille XXL devrait rester forte, notamment sur la dorsale nordsud de l’Hexagone, à savoir l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, dont les grands bassins de consommation dominent sans partage
“La grande distribution reste un élément moteur de l’activité logistique”
le marché de l’immobilier logistique. D’ailleurs, ce n’est pas un hasard si les investisseurs concentrent généralement leurs opérations sur cette dorsale nord-sud, même si les rentabilités observées continuent de se comprimer. Au coeur de ce corridor logistique, la région parisienne est de très loin le secteur géographique le plus prisé, selon une étude réalisée par BureauxLocaux. com, qui rappelle qu’avec ses 12 millions d’habitants, l’Ile-deFrance est le deuxième bassin de consommation européen derrière Londres, et “s’affirme sans surprise comme un bassin de consommation stratégique et incontournable pour tout acteur souhaitant développer ou défendre ses parts de marché”, indique Magali Marton, directrice de la recherche chez Cushman & Wakefield. Conséquence : le marché est extrêmement tendu aux abords de Paris. Il n’y a pratiquement aucune offre d’entrepôts à la vente répondant aux besoins actuels des acteurs du secteur. Pour eux, toute la difficulté consiste donc à mettre la main sur ce type de produits. Face cette offre quasi nulle en première couronne, les entreprises sont contraintes de s’éloigner de la proche banlieue de Paris et de focaliser davantage leurs recherches sur la grande couronne. Et ce n’est pas un hasard si Amazon, le géant américain du e-commerce, s’est lancé dans la construction d’une plateforme logistique géante de près de 150 000 m2 qui devrait jour d’ici la fin de cette année sur la commune de Brétigny-sur-Orge, dans le département de l’Essonne (91) à une trentaine de kilomètres de la capitale.
Accueillante Seine-et-Marne
Mais ce département francilien n’est pas le seul à retenir l’attention des utilisateurs d’entrepôts. Ces derniers sont de plus en plus nombreux à s’intéresser au département de la Seine et Marne (77) “qui s’affiche comme l’un des poumons de l’immobilier logistique en Ile-de-France, en concentrant, à lui seul, trois des six opérations XXL franciliennes de l’année 2017”, selon Magali Marton. En effet, sa superficie de près de 6 000 km2 – la plus vaste de la région parisienne – est particulièrement accueillante pour permettre la construction de nouveaux bâtiments adaptés à la demande des utilisateurs, notamment ceux de taille XXL répondant aux dernières normes sécuritaires et environnementales en vigueur. De plus, comme le précise Benoît Chappey, directeur de développement de Goodman France, “le département de la Seine-etMarne est dynamisé par les initiatives des autorités locales, tant du point de vue économique que social”. L’exemple de Val d’Europe illustre très bien cette dynamique : le territoire affiche aujourd’hui de nombreux atouts en termes de qualité de vie, de réseau de transports et d’équilibre entre le nombre d’habitants et l’emploi.p Et les acteurs du secteur l’ont bien compris. À leurs yeux, “la Seine-et-Marne offre un bon compromis entre d’un côté la proximité des consommateurs résidant en région parisienne et de l’autre la disponibilité du foncier”, indique René Jeannenot, directeur du pôle activité et logistique Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate. D’ailleurs, des sites de commerce en ligne comme Saranza ou encore Zalando y ont inauguré de nouveaux entrepôts d’environ 20 000 m2 en 2016 et 2017. Autre exemple, Conforama a annoncé qu’un bâtiment de près de 180 000 m2 verrait le jour en 2019 sur la commune de Tournanen-Brie en Seine-et-Marne, à environ 40 km de Paris. De son côté, Cdiscount, N°1 français du e-commerce, a décidé de louer plus de 80 000 m2 d’entrepôts au sein du parc de Chanteloup, propriété de Prologis à MoissyCramayel (77). Il a en effet pris à bail quatre bâtiments de près de 20 000 m2 chacun.
Les derniers kilomètres en question
Toutes ces opérations servent non seulement à accompagner la croissance des ventes de ces acteurs du monde du e-commerce, mais également à rapprocher physiquement leurs stocks de leurs clients résidant en Ile-de-France. Du coup, en faisant le choix de s’installer à plusieurs dizaines de kilomètres du centre de Paris, la question du dernier kilomètre devient plus que jamais d’actualité. Et comme le rappelle Didier Terrier, directeur général d’Arthur Loyd Logistique, “la Seine-etMarne est très bien connectée aux réseaux routiers et autoroutiers, notamment avec l’autoroute A4 et A6 par exemple”. Une bonne accessibilité pour l’acheminement des marchandises est en effet un élément essentiel de la chaîne logistique, d’où la nécessité de disposer d’une plateforme logistique proche des grands axes routiers pour réduire autant que possible la facture totale. Il s’agit donc non seulement d’un enjeu stratégique mais aussi d’un véritable casse-tête pour les e-commerçants qui développent des stratégies multiples pour y répondre : dépôts urbains, entrepôts à étages, alliances avec le commerce physique, etc. Bref, en s’éloignant du centre du Paris, les acteurs du secteur poussent paradoxalement au développement de la logistique urbaine en mettant en place des plateformes locales, situées à quelques centaines de mètre ou quelques kilomètres des lieux de destination, ce qui diminue d’autant les frais d’acheminement dus aux derniers kilomètres.
L’Ile-de-France est le deuxième bassin de consommation européen
En s’éloignant du centre du Paris, les acteurs du secteur poussent paradoxalement au développement de la logistique urbaine en mettant en place des plateformes locales