L’ACCÈS À LA PROPRIÉTÉ EST UNE ERREUR
Les politiques du logement, loin de soutenir le capitalisme, ont créé un système dangereux, inefficient et injuste.
Les économies peuvent souffrir de krachs brutaux et de maladies chroniques. Le marché de l’immobilier dans les pays riches a créé les deux. Mille milliards de dollars d’emprunts toxiques ont explosé durant la crise systémique de 2007-2008. Tout aussi dangereux, il y a un dysfonctionnement qui fait tache d’huile et que le marché de l’immobilier a créé en quelques décennies : des villes dynamiques qui n’ont plus d’espace pour grandir. Des propriétaires âgés dans des logements quasi vides, arc-boutés pour protéger leur privilège. Et une génération de jeunes qui ne peuvent ni louer ni acheter et pensent que le capitalisme les a trahis. Les responsables sont des politiques du logement perverties qui remontent à la Seconde guerre mondiale et qui se sont entremêlées à une histoire d’amour fou pour la propriété de la résidence principale. À elles deux, elles ont créé l’un des échecs économiques les plus durables et les plus graves. Nous avons besoin d’une nouvelle architecture de toute urgence. À la racine de ce mal, il y a une pénurie, celle du logement, et tout particulièrement autour des villes qui offrent le plus d’emplois. De Sydney à la banlieue londonienne de Sydenham, des réglementations tatillonnes protègent une élite, celle des propriétaires de leur résidence, et empêchent les promoteurs de construire les tours et les appartements dont l’économie a besoin. Les loyers et les prix de l’immobilier astronomiques qui en ont résulté bloquent la mobilité et empêchent les travailleurs d’accéder aux emplois les plus productifs. Tout ceci ralentit la croissance. Les coûts généraux du logement absorbent 11 % du PIB en Amérique, contre 8 % dans les années 1970. Si trois grandes villes seulement, New York, San Francisco et San Jose, assouplissaient leurs règles d’urbanisme, cela pourrait se traduire par une augmentation de 4 % du PIB. C’est énorme.
Les marchés du logement ne sont pas seulement inefficients, ils sont profondément injustes. En quelques décennies, la baisse des taux d’intérêt a aggravé l’insuffisance de l’offre et entraîné une flambée des prix. En Amérique, la frénésie immobilière se concentre dans les villes dynamiques. Dans d’autres pays riches, les prix moyens nationaux ont grimpé en flèche, en particulier dans les pays anglophones où miser sur l’immobilier est un sport national. La crise financière n’a pas inversé cette tendance. En Grande-Bretagne, les prix de l’immobilier, corrigés de l’inflation, sont à peu près au niveau du pic d’avant la crise, alors que les salaires réels ne sont pas plus élevés. En Australie, malgré les récentes baisses, les prix restent de 20 % plus élevés qu’en 2008. Au Canada, ils ont augmenté de moitié.
La flambée du coût du logement a créé des inégalités flagrantes et aggravé les clivages géographiques et entre générations. En 1990, une génération d’encore baby-boomers, âgés de 35 ans en moyenne, possédait un tiers de l’immobilier américain en valeur. En 2019, une cohorte de millennials, de taille similaire, âgés de 31 ans, n’en possédait que 4 %. Ce qui explique pourquoi les jeunes, pour lesquels le logement est hors de portée – à moins d’avoir des parents riches – penchent vers un “socialisme des millennials”. Par ailleurs, ceux qui sont propriétaires, quel que soit leur âge, et qui sont pris au piège dans des lieux dévalorisés, jalousent les plus values immobilières ou gains dont bénéficient les propriétaires des villes prospères et de leurs environs. En GrandeBretagne, les régions où le marché de l’immobilier stagne ont été plus susceptibles de voter pour le Brexit en 2016, même après ajustement des différences de revenus et de démographie.
La peur et la jalousie provoquées par le logement font partie de la condition humaine, direz-vous. Mais cette pathologie de la propriété a ses racines dans le changement de la politique publique, dans les années 1950, qui voulait encourager l’accession à la propriété. Depuis lors, les gouvernements ont eu recours à des subventions, à des allégements fiscaux et à la vente de logements du parc public pour encourager l’accession à la propriété plutôt que la location. À droite, les politiques voyaient dans l’accession à la propriété un moyen de gagner des voix en encourageant une citoyenneté “responsable”. À gauche, cette accession à la propriété était vue comme une redistribution des richesses et une incitation pour les ménages les plus modestes à s’enrichir.
Ces arguments étaient douteux. Il est difficile de démontrer qu’être propriétaire fait de vous de meilleurs citoyens. Si l’on oublie l’effet de levier, il est généralement plus profitable de posséder des actions en bourse qu’une maison. Et ce culte de la propriété a un coût énorme. Ceux qui possèdent une maison deviennent souvent des NIMBY (not in my back yard, pas chez moi) qui résistent au développement pour protéger leur investissement. Selon ‘ The Economist’, le nombre de nouveaux logements construits par personne dans les pays riches a diminué de moitié depuis les années 1960. Comme l’offre est limitée et que le système incite à la propriété, la plupart des gens ont le sentiment qu’ils risquent d’être laissés pour compte s’ils louent. En conséquence, ces politiques subventionnent des acquéreurs marginaux, les mieux-disants lors d’une transaction, comme c’est le cas en Grande-Bretagne ces dernières années. Cela donne des liquidités supplémentaires aux classes moyennes et fait augmenter encore les prix. Sans parler de l’accumulation de dettes immobilières, qui favorise les crises. Il n’est pas nécessaire qu’il en soit ainsi. La malédiction du logement n’est pas universelle. Tokyo ne manque pas de logements. Entre 2013 et 2017, 728 000 logements y ont été construits, soit plus qu’en Angleterre, sans pour autant détruire la qualité de vie. Le nombre de personnes à la rue a chuté de 80 % au cours des 20 dernières années. La Suisse accorde aux collectivités locales des incitations fiscales, ce qui explique pourquoi le nombre de logements construits par personne est presque deux fois plus élevé en Suisse qu’en Amérique. La Nouvelle-Zélande récupère une partie des plus-values et gains exceptionnels des propriétaires grâce à des impôts fonciers et immobiliers calculés sur des évaluations régulièrement mises à jour.
Plus important encore : dans quelques pays, le taux d’accession à la propriété est faible et personne ne s’en indigne. Il n’est que de 50 % en Allemagne, où le secteur de la location encourage les locations à long terme et garantit aux locataires des droits clairs et applicables. Avec une offre abondante et peu de déductions fiscales ou de subventions pour les propriétaires occupant leur résidence principale, l’accession à la propriété est beaucoup moins attrayante, et le poids politique des propriétaires résistants à tous les changements est atténué. Malgré une forte croissance récente dans certaines villes allemandes, les prix réels des logements en Allemagne ne sont, en moyenne, pas plus élevés qu’en 1980.
Un fétichisme délétère
Est-il possible d’échapper au fétichisme de l’accession à la propriété ? Rares sont les gouvernements, actuellement, qui peuvent ignorer le mécontentement que soulèvent le manque de logements et cette injustice entre générations. Certains y ont répondu par de mauvaises idées, comme le contrôle des loyers ou même des subventions pour les prêts immobiliers. Il y a cependant certains progrès. L’Amérique a plafonné les déductions fiscales sur les prêts immobiliers. La Grande-Bretagne a interdit certaines commissions sur les baux de location à payer avant l’entrée dans les lieux et limité les prêts immobiliers à risques. Un modeste mouvement de “Yes, in my backyard” (oui, chez moi) s’éveille dans des villes prospères pour encourager les nouvelles constructions. Ceux qui, comme ce journal, souhaitent que la liberté des marchés perdure, espèrent que ce mouvement se développera. Les politiques du logement, loin de soutenir le capitalisme, ont créé un système dangereux, inefficient et injuste. Il est temps de démolir cet édifice malsain et de construire un marché du logement qui fonctionne.
À la racine de ce mal, il y a une pénurie, celle du logement, et tout particulièrement autour des villes qui offrent le plus d’emplois.
Les politiques du logement, loin de soutenir le capitalisme, ont créé un système dangereux, inefficient et injuste. Il est temps de démolir cet édifice malsain et de construire un marché du logement qui fonctionne.