Gestion privée
de charges, donc avec toujours 10 000 euros de loyer sur un an, cela donne un bilan négatif donc sans aucun impôt”, glisse-t-il. L’opération peut également se réaliser via des professionnels, elle concerne alors des résidences étudiantes, seniors ou de vacances. Elle permet à l’investisseur de se libérer de la gestion des appartements. En revanche, elle se révèle assez bloquante puisque l’appartement fait partie d’un ensemble et que les loyers garantis par le promoteur sont corrélés à l’activité. On le voit avec la crise sanitaire, certaines résidences touristiques restent vides.
Remises d’impôts en cascade avec le déficit foncier
Hormis pour ce cas particulier, Nicolas Decaudin voit bel et bien dans le LMNP une “niche fiscale incroyable”. Au point que depuis cinq ans, le dispositif est régulièrement mis sur la sellette sans que sa suppression ne soit décidée – seule une augmentation des cotisations sociales vient d’être actée. En attendant, il existe toujours et peut s’inscrire dans la suite d’autres remises d’impôts. “L’astuce, c’est d’acheter dans l’ancien puis de réaliser des travaux et de le louer nu pour avoir un déficit foncier. Cela permet, en déclarant au réel, de déduire les charges des loyers perçus, donc le montant des travaux. Puis au bout de trois ans, la durée minimum pour utiliser cette méthode, passer sur du LMNP”, détaille Mathieu Mars. Autre grand dispositif de défiscalisation dans l’ancien, le déficit foncier est un “levier fiscal magique” selon Philippe Lauzeral, qui souligne “qu’il relève du droit commun donc il n’y a pas de risque qu’il soit remis en question”. Par ailleurs, “on peut y recourir en direct mais aussi via des SCPI, l’intérêt est de pouvoir calibrer les sommes comme on le souhaite et de ne pas s’occuper de la gestion”. Forcément, les travaux que l’on réalise ne durent qu’un temps, ce qui rend l’avantage fiscal limité dans le temps.
La loi Denormandie doit faire ses preuves
Pour inciter les rénovations dans l’ancien, le gouvernement a lancé plus récemment la loi Denormandie. Il s’agit tout bonnement de l’application des avantages du Pinel sur les logements anciens. En cas d’achat, de rénovation et de location nue d’au moins six ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % selon la durée du bail. Pour qu’il fonctionne, plusieurs critères doivent être respectés, comme proposer un loyer raisonnable ou avoir un montant des travaux supérieur à 25 % au prix d’acquisition. Enfin, seules 245 villes sont éligibles à la loi Denormandie. Des modalités qui limitent l’intérêt pour un investisseur.
“L’idée est bonne mais doit être revue”, juge Philippe Lauzeral, qui confie ne “jamais avoir été convaincu”. Pour le directeur général de Stellium, “les villes qui rentrent dans le périmètre ne sont pas assez dynamiques, donc ne présentent pas un potentiel de plusvalue, et les travaux nécessaires sont souvent trop importants. Au final, le prix de sortie est élevé et les loyers sont plafonnés”. Il est donc difficile de sortir gagnant d’un tel investissement. Toutefois, Nicolas Decaudain y voit lui un avantage. “Le Denomandie peut être un bon plan car on achète au prix de l’ancien et l’on revend donc à ce tarif-là. Dans le neuf, il faut espérer une hausse du prix de 30 %. Là, le risque de moins-value est plus faible.” Reste que de manière générale, la loi Denormandie ne soulève pas l’enthousiasme des professionnels. “Pour un opérateur, c’est difficile de trouver un investisseur puis un locataire selon les villes”, insiste Loïc Guinchard, directeur commercial de Buildinvest Patrimoine. Ce groupe spécialisé dans l’immobilier de prestige trouve aussi son bonheur dans l’ancien via les dispositifs de niche des Monuments historiques ou la loi Malraux. Le premier se limite aux immeubles classés et permet de déduire de son revenu imposable la totalité des travaux. Le second s’applique lui dans un périmètre géographique défini et permet une réduction de 22 % ou 30 % du montant des travaux réalisés dans la limite de 400 000 euros sur une période de quatre ans.
Finalement peu importe les dispositifs, la règle à suivre pour investir dans l’ancien est de faire attention au coût de l’opération. “Le piège à éviter est d’avoir un prix décorrélé du sens commun”, prévient Loïc Guinchard. Même son de cloche chez Philippe Lauzeral : “L’élément clef, c’est le financement et les conditions d’octroi”. Les investisseurs sont prévenus.
Depuis cinq ans, le dispositif LMNP est régulièrement mis sur la sellette sans que sa suppression ne soit décidée – seule une augmentation des cotisations sociales vient d’être actée.
RÉMI BALDY