La nue-propriété, un placement sans contrainte L’investisseur ne peut percevoir de loyers mais son bien bénéficie d’une fiscalité douce
Dans les placements immobiliers, certains choisissent, avant ou pendant l’acquisition d’une résidence principale, d’investir en nue-propriété. Ce type d’investissement, qu’on appelle aussi démembrement, permet à l’investisseur d’acquérir un bien immobilier pour un prix situé entre 54 % et 70 % de sa valeur en pleine propriété. Pendant une période allant de 10 à 20 ans, l’usufruit sera laissé à un bailleur qui assumera l’ensemble des charges liées à sa gestion. Si pendant la durée de l’investissement, le nu-propriétaire ne peut percevoir de loyers, son bien bénéficiera d’une fiscalité douce et n’apparaîtra pas dans son patrimoine immobilier. Les impôts locaux, comme la taxe foncière et la taxe d’habitation, seront à la charge de l’usufruitier. “En concédant l’usufruit à un bailleur qui a un parc important de logements, nous organisons quelque part le cofinancement d’un logement abordable”, explique Alban Gautier, directeur d’activités chez Fidexi, spécialisé dans la gestion de patrimoine, la résidence gérée et le démembrement de propriété. Avec la nue-propriété, l’investisseur obtient alors une capitalisation sûre et nette d’impôt alors qu’un propriétaire plein qui loue son bien peut rencontrer une rentabilité aléatoire avec des frais et des taxes régulières. “Nous proposons le démembrement de propriétés dans un cadre avec un loyer conventionné, reprend Alban Gautier. Nous intervenons dans des zones tendues où la demande locative est forte et où les classes moyennes ont du mal à se loger.”
Le profil type d’un investisseur en nue-propriété est une personne entrée dans la quarantaine qui prépare sa retraite en s’achetant des revenus futurs. Mais d’autres types de profils commencent à s’intéresser au dispositif. “Nous avons vu arriver des clients de plus en plus jeunes, note pourtant Alban Gautier. On constate une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier chez les classes moyennes supérieures en France, et qui n’ont pas forcément la volonté de se fixer avec leur résidence principale.” Ils travaillent à l’étranger ou désirent rester en mobilité, cette solution du démembrement ne leur apporte alors aucune contrainte. Pour les personnes retraitées, la nue-propriété peut aussi être une solution puisque les droits de donation pour une transmission sont calculés selon la valeur du bien au moment de l’achat, soit bien en dessous de sa valeur.