Loi Pinel 2023 : quels changements ?
Pour conserver les avantages fiscaux du Pinel, il faudra se tourner vers le Super Pinel, plus contraignant
Après avoir envisagé de le supprimer à la fin de l’année 2020, le gouvernement a finalement décidé de donner au dispositif Pinel un sursis de trois ans, mais en
Mis en place à compter du 1er septembre 2014, le dispositif Pinel, destiné à encourager l’investissement immobilier locatif dans les zones les plus tendues du territoire français avait, semble-t-il, vocation à s’éteindre progressivement d’ici à la fin de l’année 2024. Après l’annonce par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, à l’automne 2020, d’une réduction progressive des abattements fiscaux consentis à ce titre pour les exercices 2023 et 2024, chacun était persuadé qu’il ne serait pas renouvelé au-delà de cette échéance. Mais voilà qu’à la fin de l’année dernière, sans doute en vue de relancer la construction de logements neufs, le gouvernement Castex a décidé d’inverser la tendance et d’offrir aux investisseurs la possibilité de conserver dès le 1er janvier 2023 le bénéfice d’une réduction d’impôt au taux plein, à la condition toutefois de se porter acquéreur d’un logement dit “vert”, c’est-à-dire d’un logement respectant des normes de qualité environnementale plus exigeantes que celles qui sont actuellement en vigueur. “En raison de l’augmentation inévitable des coûts de construction induits par ces nouvelles normes, le réduisant les avantages fiscaux qui lui étaient attachés. En parallèle, il propose le Pinel+ (ou Super Pinel), un système comparable qui permettra aux acquéreurs nombre des mises en chantier compatibles avec les critères d’éligibilité à ce dispositif risque de diminuer davantage”, commente Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers de France).
Pinel: diminution progressive du taux de réduction d’impôts
Le dispositif Pinel hérite des nombreux systèmes publics – Méhaignerie, Périssol, Besson, de Robien, Borloo, Scellier, Duflot – qui se sont succédé depuis le milieu des années 1990. Il repose sur un principe identique à celui de ses prédécesseurs, à savoir convaincre les épargnants d’investir une part significative de leur épargne dans l’immobilier locatif à destination des classes moyennes. L’investisseur doit donc acheter un logement neuf – ou réhabilité aux conditions d’un logement neuf – dans un immeuble collectif (exit les maisons individuelles depuis 2021) en état futur d’achèvement. De plus, le bien doit être situé dans des zones géographiques dites tendues, à savoir là où l’offre immobilière locative est insuffisante. En contrepartie de cet engagement locatif de longue durée, l’acquéreur bénéficie d’une réduction de son impôt sur le revenu.
Calculé sur le montant total de l’investissement plafonné à 300 000 €, ou à 5 500 € par mètre carré, l’avantage fiscal réparti tout au long de la période de location est d’autant plus élevé que la durée de la location est plus longue. Il prend la forme d’un abattement de l’impôt sur le revenu dont le taux atteint 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et même 21 % pour 12 ans. Exemple: pour un appartement de 250 000 euros mis en location pendant une durée de 9 ans, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt totale de 45 000 euros (250 000 x 18 % = 45 000). Soit 5000 euros par an pendant ces neuf années. Autres conditions : le montant du loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret pour chacune des catégories de zones éligibles. On en compte actuellement trois – Abis, A et B2 de logements plus “verts” et plus confortables de pouvoir bénéficier dès 2023 des abattements fiscaux antérieurs. – situées essentiellement dans la région parisienne, les grandes agglomérations, le Genevois français et la Côte d’Azur. Pratiquement inchangé (sauf sur certaines modalités d’ordre strictement technique) depuis sa création il y a sept ans, ce dispositif avait donc vocation, dans un premier temps, à disparaître à compter du 31 décembre dernier. Mais il a finalement bénéficié d’un sursis de trois ans avec toutefois une diminution progressive en deux étapes du taux des réductions d’impôts à partir du 1er janvier 2023 après le maintien du taux initial pour l’exercice 2022 : 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 pour un engagement locatif de six ans et ainsi de suite (15 % puis 12 % pour neuf ans et 17 % puis 15 % pour douze ans). Les épargnants n’ont donc plus que quelques mois pour conserver le bénéfice de la réduction d’impôt à taux plein. “Une opportunité à saisir vite dans la mesure où les perspectives actuelles de hausse conjuguée du prix de l’immobilier et du taux d’intérêt des emprunts bancaires devraient rendre le bouclage financier des opérations éligibles au dispositif Pinel de plus en plus difficile au cours des années à venir”, explique Alain Atallah, présidentfondateur de Trinity Gestion Privée, une société de conseil en gestion de patrimoine basée à Valence, dans la Drôme.
Pinel+: un dispositif exigeant
D’autant plus que le gouvernement a annoncé le lancement, à compter du 1er janvier 2023, d’un dispositif nouveau qu’il a baptisé Pinel+ (quelquefois appelé Super Pinel) et qui
Le Pinel a finalement bénéficié d’un sursis de trois ans avec toutefois une diminution progressive en deux étapes du taux des réductions d’impôts à partir du 1er janvier 2023
vise à renforcer les conditions techniques d’éligibilité des logements au bénéfice des avantages fiscaux. Conséquence de sa volonté d’accélérer la montée en puissance des économies d’énergie en France afin d’espérer atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050 (les programmes Pinel représentent bon an mal an près de la moitié des mises en chantier), les logements Pinel seront désormais contraints de respecter par anticipation les normes énergétiques fixées par la réglementation environnementale dite RE2020. Cette dernière est destinée à améliorer aussi bien les performances énergétiques que l’impact carbone de la construction sur l’ensemble du territoire français; son entrée en vigueur avait été fixée au 1er janvier 2025. C’est ainsi que les logements acquis au titre du Pinel+ devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent à celui du jalon prévu par les textes pour l’exercice 2025 et que les logements acquis devront atteindre, dès l’année suivante, la classe A du fameux diagnostic de performance énergétique (DPE).
De plus, afin de permettre aux futurs locataires de disposer d’un certain niveau de confort, les logements éligibles au Pinel+ devront présenter une surface habitable minimale: 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 selon les normes de la loi Carrez. À noter également que pour les logements au-delà du T3, ils devront disposer d’une double exposition au soleil et d’un espace extérieur privatif (balcon ou terrasse) compris entre 3 m² et 9 m² en fonction de la surface de l’appartement. “Autant de conditions cumulatives relativement exigeantes qui ne pouvaient que justifier de la part du gouvernement le maintien du niveau antérieur des avantages fiscaux consentis aux investisseurs”, explique Fabrice Artinian, conseiller en gestion de patrimoine au sein du cabinet Patrimmofi à Paris.