Marier SCPI et assurance-vie, une fausse bonne idée ?

Recourir à l’assurancevie pour investir dans des parts de SCPI n’est pas si avantageux en matière d’héritage

Pour transmettre des parts de SCPI sans se soucier d’échelonner des donations dans le temps, ni du règlement de droits de succession, il est tout à fait possible d’opter pour un contrat d’assurance-vie multisupports, qui investit des unités de compte dans des parts de SCPI. Sur le papier, cette solution permet de soustraire ses plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu, et de bénéficier de la fiscalité avantageuse d’un contrat d’assurance-vie. Mais à y regarder de plus près, on déchante un peu. Les frais importants facturés par les assureurs sur les loyers, généralement autour de 15 %, entament très largement l’avantage fiscal. Il faut donc regarder le détail des frais de gestion pour s’assurer des rendements corrects du côté de l’investissement immobilier. Après comparaison, acheter des parts en direct se révèle souvent bien plus intéressant que de les insérer dans un contrat d’assurancevie, qui d’ailleurs restreint les possibilités en termes d’horizon d’investissement. Alors que le marché des SCPI est foisonnant, et propose des produits porteurs comme l’immobilier logistique ou l’immobilier de santé, la gamme offerte par les assureurs est bien plus réduite. De plus, loger de la SCPI dans un contrat d’assurance-vie revient à ne pas être propriétaire de ses parts de SCPI, car c’est l’assureur qui l’est. Au moment de l’héritage, très peu de contrats prévoient une sortie en parts de SCPI pour l’héritier, qui ne peut donc pas se constituer une rente dans le prolongement de la stratégie patrimoniale de ses légataires.