Le Pinel vaut aussi pour l’ancien
Zone, état, travaux, locataire… Le bien doit répondre à plusieurs critères.
Il n’y a pas que le neuf qui permet de profiter de la réduction d’impôt Pinel. Le dispositif, qui permet de défalquer 12, 18 ou 21 % du montant de son investissement, dans la limite de 300 000 euros, concerne aussi l’achat de biens anciens. Mais pas n’importe lesquels. Le bien doit être qualifié d’inhabitable en l’état par un professionnel (un diagnostiqueur, par exemple). Il doit avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014 et se situer dans une zone éligible au dispositif, à savoir Paris, l’Ile-de-France, les grandes agglomérations et les communes de plus de 50 000 habitants.
Les travaux doivent rendre le logement décent (équipements sanitaires, chauffage, électricité, isolation…) et d’un bon niveau de performance énergétique (label HPE ou BBC rénovation 2009). Des travaux importants. « Ils représentent 15 à 20 % du prix d’achat », explique Bertrand de Raymond, fondateur de Capcime, un des opérateurs à proposer ce type d’investissement. Les travaux doivent être obligatoirement réalisés par une entreprise. Les factures pourront en effet être demandées par le fisc et surtout par le contrôleur au moment où celui-ci constatera à l’issue des travaux que le bien remplit toutes les conditions pour profiter de l’avantage fiscal.
Le bien doit ensuite être loué
Plafonds par m2 en loi Pinel, en 2015 en tant que résidence principale à un loyer ne pouvant dépasser un plafond fixé en fonction de la zone (voir tableau) et à un locataire sous condition de ressources pendant six, neuf ou douze ans, plafonds identiques à ceux exigés par la loi Pinel dans le neuf. Le logement peut être loué désormais à un ascendant ou descendant dès lors qu’il est détaché du foyer fiscal. Marché de niche. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat majoré des frais et du coût des travaux dans la limite de 5 500 euros le mètre carré. Son montant cumulé avec d’autres réductions d’impôt ne peut excéder 10 000 euros. L’avantage fiscal est ensuite réparti sur le nombre d’années d’engagement. Si l’acquéreur opte par exemple pour douze ans, il pourra réduire chaque année un neuvième de sa réduction pendant neuf ans puis 1 % pendant les trois années suivantes. Par rapport à un achat sur plans dans le neuf, le délai pour en profiter est plus court. « Entre la décision d’acheter et l’arrivée du locataire, il s’écoule un peu plus de six mois », estime Bertrand de Raymond. Un plus pour les investisseurs pressés de défiscaliser.
« La difficulté, c o mment e Bertrand de Raymond, est de trouver le bien. Il faut qu’il soit inhabitable mais que les parties communes soient, elles, en bon état. A défaut, le contrôleur refuse de donner l’agrément. Or obtenir des travaux dans la copropriété relève souvent de la gageure. » Pour contourner l’obstacle, sa société achète des immeubles entiers qu’elle rénove et revend. Reste que c’est un marché de niche de quelques dizaines d’opérations par an. « En termes de prix, nous sommes en haut de la fourchette s’agissant de l’ancien et 20 % moins cher que le neuf », estime Bertrand de Raymond. Un prix qu’il justifie par des prestations équivalentes au neuf