SCPI démembrées : un bon plan
L’achat de la nuepropriété permet de se constituer des revenus futurs plus élevés.
Les sociétés civiles de placement immobilier continuent à détonner dans l’univers de l’épargne, avec un rendement moyen de 4,85 % l’an dernier et une hausse du prix des parts de 1,55 %, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. Jouant la carte de l’investissement dans les bureaux, les commerces, les établissements de santé ou de la logistique, ces SCPI permettent donc de recevoir des revenus confortables, mais fortement fiscalisés si vous êtes un contribuable lourdement taxé. Pour un ménage imposé dans la tranche marginale à 30 %, la facture atteint 45,5 % avec les prélèvements sociaux… Il existe toutefois une solution pour limiter ces deux défauts : l’achat de parts de SCPI démembrées temporairement, c’est-à-dire fonciers et qui ne sont pas concernés par la taxation.
L’achat de la seule nue-propriété présente de nombreux avantages : le prix est moindre, puisque l’investisseur se prive de revenus pendant plusieurs années. Son investissement échappe à l’ISF, puisque seul l’usufruitier est imposable. A la fin de la période prévue pour le démembrement, l’investisseur particulier retrouve la pleine propriété de ses parts et peut percevoir ses revenus, ou les revendre. « C’est un montage intéressant pour une personne qui cherche à se constituer des revenus futurs pour sa retraite, sans alourdir immédiatement ses revenus imposables », explique Jonathan Dhiver.
Rendement. Combien vaut cette nue-propriété ? Cela dépend de la durée du démembrement et du rendement espéré de la SCPI, basé luimême sur ses rendements passés. En moyenne, comptez 80 % du prix de la part pour un démembrement de cinq ans, 73 % sur sept ans, et 67 % sur dix ans. Un prix encore élevé pour un acheteur qui se prive de plus de 4 % de rendement par an. Sur dix ans, il pourrait s’attendre à payer ses parts 60 % de leur valeur, et non 67 %. C’est l’acheteur de l’usufruit qui fait plutôt une bonne affaire. Mais ce sont les deux en réalité, compte tenu de la fiscalité. « Une SCPI qui rapporte 4,5 % pendant dix ans offre une rentabilité après frais, impôts et prélèvements sociaux de 1,46 % à un contribuable imposé à 30 % », explique Jonathan Dhiver. En la démembrant, la même SCPI rapportera au-delà de la période de démembrement 3,15 % net de fiscalité. Et les frais sur versements sont partagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, ce qui accroît encore le rendement.
Enfin, l’achat en nue-propriété permet à montant d’investissement égal d’acheter plus de parts et donc de majorer ses revenus futurs