Les atouts de l’immobilier en direct

La conjoncture est plus que jamais favorable à l’investissement locatif. Explications.

Des prix stables depuis 2011, des taux de crédit au plus bas, une population qui croît et qui soutient la demande : l’immobilier profite de la conjonction des astres. Mieux encore, les programmes des candidats de droite à la présidentielle prévoient un allégement de la fiscalité quand ils seront revenus aux affaires. Une promesse importante, car la hausse des impôts constitue le point faible de ce placement. La suppression de l’ISF, l’imposition des revenus fonciers à un taux forfaitaire et non sur l’ensemble des revenus, une exonération des plus-values au bout de quinze ans au lieu de vingt-deux… auraient pour effet d ’ a c c r o î t r e d e s r e n d e ment s aujourd’hui fortement entamés.

L’intérêt de l’investissement locatif réside essentiellement dans la perspective de réaliser une belle plus-value lors de la revente ou dans la constitution de revenus complémentaires pour sa retraite au bout de dix, quinze ou vingt ans.

La plus-value ? Dès lors que le bien est de qualité, elle est plus que certaine. Elle ne repose pas forcément sur une augmentation du prix du bien. Cette dernière est la cerise sur le gâteau. La plus-value résulte de l’effet de levier du crédit et de la location du bien. Expliquons-nous : grâce au crédit, les particuliers peuvent acheter un bien sans avoir en portefeuille la somme correspondante, ce que presque aucun autre placement ne permet. Deuxième atout : le montant des mensualités est payé en partie par le loyer du locataire en place. Voire, aussi, par la réduction d’impôt si l’investisseur a choisi d’investir dans le cadre des dispositifs Pinel ou Censi Bouvard.

Pour en saisir la portée, deux exemples (voir ci-dessous) : l’un dans l’ancien, l’autre dans le neuf. Dans le premier, l’investisseur privilégie l’espoir de plus-value. Son achat lui aura coûté 70 % de son prix pour une durée d’immobilisation de douze ans. Dans le neuf, il ne paiera en définitive que 32 % du prix pour un montage un peu plus long (vingt ans) et un espoir de plus-value moindre à la revente.

Puisqu’on ne peut connaître l’évolution du prix de l’immobilier, il faut avant tout bien acheter. « Outre les conseils traditionnels (bon emplacement dans un lieu où la demande locative est forte), je recommande, s’agissant du neuf, de s’adresser directement au promoteur plutôt que de passer par un gestionnaire de patrimoine. J’y vois deux avantages : investir dans un immeuble qui sera également occupé par des propriétaires et économiser la commission de vente versée aux intermédiaires », explique Jean-François Moreau, directeur général de Promogim.

Les compléments de revenus pour la retraite ? L’autre intérêt de l’investissement locatif, qui n’exclut pas, d’ailleurs, le premier, est de se constituer des revenus pour sa retraite. Une fois le crédit remboursé, l’investisseur perçoit le loyer qui s’ajoute à sa pension. Un loyer qui progresse avec l’évolution des prix, à l’inverse d’une obligation, dont le coupon reste stable tout au long de la durée de vie de l’emprunt. Un avantage qu’on a oublié dans un environnement sans inflation, mais qui pourrait retrouver toute sa raison d’être dans les prochaines années

Investir dans le neuf ou l’ancien ? Deux exemples