Le dispositif Malraux encouragé
Les niches fiscales sont les grandes absentes de la campagne électorale. Bien qu’elles soient décriées par la Cour des comptes, aucun des candidats à la présidentielle ne mentionne son intention de les réduire ou de les supprimer. Peut-être parce que François Hollande en avait fait la promesse en 2012 et qu’il ne l’a pas tenue. Au contraire, il les a accrues. Pour preuve, la réforme du dispositif Malraux voté en décembre dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016.
En 1962, André Malraux, ministre de la Culture, eut l’idée de créer un avantage fiscal pour inciter les propriétaires d’immeubles anciens situés en centre-ville à réhabiliter leurs biens. L’avantage prit la forme d’une déduction des travaux des revenus imposables avant d’être convertie, au nom de la justice fiscale, en une réduction d’impôt sur le revenu. Cerise sur le gâteau : en 2013, le dispositif fut exclu du plafonnement des niches fiscales (10 000 euros par an).
Jusqu’au 1er janvier, les particuliers pouvaient déduire chaque année pendant quatre ans un montant de travaux plafonné à 100 000 euros. Ce montant ouvrait droit à une réduction d’impôt de 22 ou 30 % selon le bien et sa localisation. Le propriétaire devait s’engager également à louer le bien vide pendant neuf ans à un montant de loyer inférieur au prix du marché.
La loi de finances rectificative pour 2016 permet d’apprécier ce plafond de 400 000 euros
de manière pluriannuelle, ce qui signifie que les travaux – le permis de construire doit être postérieur au 1er janvier 2017 – n’ont pas besoin d’être répartis sur quatre ans. Le bailleur a droit à une réduction d’impôt de 120 000 euros dont il pourra bénéficier sur un, deux, trois ou quatre ans de
manière discrétionnaire. Et, si cette réduction excède le montant d’impôt qu’il doit au fisc, il peut déduire l’excédent des impôts des trois années suivantes. Autre point de la réforme : jusqu’alors, l’avantage fiscal était réservé aux biens qui étaient dès l’origine à usage d’habitation. La loi de finances
étend désormais le dispositif aux biens qui, après réalisation des travaux, seront destinés à l’habitation. Enfin, la loi élargit la zone d’intervention du dispositif Malraux aux « sites patrimoniaux remarquables ».
L’avantage fiscal est conséquent, mais il a son revers : les travaux qui ont été pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ne viendront pas gonfler le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value. Or cette dernière n’est exonérée d’impôt qu’après vingt-deux ans de détention du bien. Avant ce terme, l’Etat reprend une partie de ce qu’il a donné. Autre contrainte : les loyers sont plafonnés, ce qui limite les revenus les neuf premières années. Enfin, il faut bien investir : ne pas acheter trop cher, ne pas surpayer les travaux, choisir un bien répondant à une demande locative. Beaucoup d’ opérations Malraux se situent en effet dans des villes moyennes en perte de vitesse