Ile-de-France : des prix qui montent, qui montent…
La hausse de la cote immobilière francilienne se poursuit, surtout en première couronne.
Aun degré moindre que la capitale, qui n’en finit pas de faire des étincelles, la banlieue parisienne n’échappe pas à la fièvre immobilière. Selon les notaires du Grand Paris, les marchés de la petite et de la grande couronne restent dynamiques, tant en prix qu’en volume de ventes. En première couronne (92, 93, 94), les appartements anciens ont gagné en moyenne + 4,8 % en un an (4 690 €/m2), et les maisons + 5,4 % (375 100 €). Même phénomène, mais plus atténué, en seconde couronne (77, 78, 91, 95). Là, les appartements anciens coûtent désormais 1 % plus cher (2 980 €/m2) et les maisons se sont appréciées de + 2,6 % (285 700 €). Comme toujours, les Hauts-de-Seine caracolent en tête des départements les plus onéreux, tandis que la Seine-et-Marne reste celui le plus accessible. Globalement, sur toute l’Ilede-France, l’offre ne suffit pas à répondre à une demande toujours plus forte. La fonte des stocks chez les agents immobiliers témoigne du manque de biens à vendre. « Face à des acheteurs toujours plus nombreux, nos entrées de mandat ont chuté de 17 % », déplore Brice Cardi, président du réseau L’Adresse. Devant un si faible choix, les acheteurs ne tardent pas à se décider. Les délais de transaction se contractent et certaines affaires se font en une semaine, voire dès le premier jour. Cet emballement généralisé se constate surtout aux portes de Paris, dans les communes reliées au métro, comme dans celles qui profiteront, à terme, d’une ligne, déjà en chantier, du Grand Paris Express. « Ceux ne pouvant plus acheter ou s’agrandir dans la capitale, trop chère, ciblent la banlieue irriguée par le métro, le tramway et le RER. Et ce mouvement de
report s’amplifie avec le récent coup de chaud des prix de Paris intra-muros », commente Laurent Vimont, président de Century 21 France. Traditionnels bastions des cadres moyens et des ouvriers, les départements du 93 et du 95 se valorisent et s’embourgeoisent. « Les prix ne devraient pas baisser de sitôt en Ile-de-France, pronostique Michel Platero, président de la Fnaim du Grand Paris. A cela deux raisons majeures : une demande qui restera forte tant que les taux des crédits continueront d’être bon marché ; une contraction annoncée de l’offre de logements neufs qui poussera les acheteurs à se tourner vers l’ancien. Cette combinaison pourrait entretenir la montée des valeurs. »
Autour de Paris, quatre villes qui ont la cote
A l’est : Les Lilas
Ici, c’est l’effervescence, et même un peu la folie des prix. Selon les notaires du Grand Paris, les appartements anciens y ont gagné 4,2 % en un an (5 850 €/ m2) et 12,1 % sur cinq ans. Limitrophe de la capitale, cette commune de Seine-Saint-Denis change à grande vitesse. Certains comparent sa mutation à celle de Montreuil, il y a dix ans. En phase de travaux, l’extension de la ligne 11, qui reliera la porte des Lilas à Rosny-sous-Bois, contribue à améliorer son image. Grâce à cette future desserte dans le cadre du Grand Paris Express, les Parisiens habitant les 18e, 19e et 20e arrondissements tout proches l’ont élue comme marché immobilier de report. « Environ 55 % de nos clients viennent de la capitale », reconnaît Olivier Bardin, chez Guy Hoquet. « Grâce au différentiel de prix entre les deux villes, ces candidats peuvent s’offrir 30 % de surface en plus en franchissant le périphérique. Certains profitent de l’occasion pour passer d’un appartement à une maison», affirme Cindy Beyeke-Alléon, chez Century 21-Immobilière du Théâtre. Les investisseurs ne sont pas en reste. Ils apprécient Les Lilas pour ses prix plus sages que ceux de Paris et qui restaurent la rentabilité. Le secteur le plus demandé et le plus cher : les abords de la mairie. Desservi en métro, ce quartier central et commerçant (bars, restaurants, marché) coûte entre 6 000 et 7 000 €/m2. A moins de cinq minutes à pied du métro, des appartements en étage élevé d’immeubles des années 2000 (balcons, parkings) monnaient leur bon standing jusqu’à 8 000 €/m2. «Tout se vend rapidement. Presque tous les biens à céder partent entre quarante-huit et soixante-douze heures. Nous sommes parfois étonnés de cet engouement et du montant élevé de certaines transactions », lâche Sophie Guérin, chez Orpi. Tel ce 2-pièces de 43 m2, proche du parc Lucie-Aubrac, pour lequel l’agent immobilier avait programmé 12 visites. Le premier candidat l’a acheté 320 000 € (7 450 €/ m2), sans rabais et comptant. En s’éloignant du métro, on trouve des prix plus bas, entre 4 300 et 5 500 €/ m2, en lisière de Bagnolet et de Romainville. L’autre atout des Lilas ? Quelques maisons individuelles disséminées dans tous les quartiers. Offre limitée, demande forte, leur cote flambe. Selon la surface et l’emplacement par rapport au métro, prévoyez entre 550 000 et 1,3 million d’euros. « Leurs prix ont flambé de 23 % en un an », s’étonne Sophie Guérin.
Au sud : Malakoff
Moins connue que ses voisines Montrouge et Vanves, cette commune du 92 creuse son sillon et gagne en notoriété. Selon Meilleursagents.com, un appartement ancien y coûte en moyenne 6 160 €/m2 (+ 2,8 % en un an). Parmi ses atouts, la proximité immédiate de Paris, une desserte en métro, un centre-ville animé qui s’est amélioré avec le temps, une ambiance village. Pour habiter le « triangle d’or » du coeur de ville, comptez 7 000 €/m2. «Malakoff est devenue presque aussi chère que Vanves, ce qui n’était pas du tout le cas il y a encore dix-huit mois », précise Thibaud Morain, de l’Immobilière Parent. Comme beaucoup de communes du secteur, l’offre peine à répondre à la demande grandissante des acheteurs. « Beaucoup de locataires ou de propriétaires voulant acheter à Malakoff sont prêts à payer sans discuter le prix d’un bien afin de l’emporter », précise Samir Hand, patron de l’agence Chez nous chez vous immobilier. Au sud de la ville, en lisière de Châtillon, prévoyez entre 5 500 et
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6 000 €/m2. Les maisons démarrent avec un ticket d’entrée à 600 000 € mais partent le plus souvent entre 800 000 et 1,3 million d’euros. « Elles sont si demandées que nous n’avons parfois pas le temps de faire de la publicité. Refaite par un architecte et proposée à 1,68 million d’euros, une maison-loft s’est adjugée à 1,525 million d’euros au terme d’une seule visite», indique Jean-Christophe Colombani, directeur de l’agence Paris rive droite d’Espaces atypiques.
A l’ouest : Nanterre
Nanterre bouge et s’embourgeoise. Et ce changement a un impact sur son parc immobilier ancien, en plein boom. Depuis peu, les Parisiens affluent ici pour trouver plus d’espace et une meilleure qualité de vie. « Le marché est très dynamique. On atteint parfois des niveaux de prix étonnants pour cette ville longtemps sous-estimée, voire snobée, indique Thomas Bertin, chez Laforêt Nanterre Mont-Valérien. Pour le prix d’un 2-pièces à Paris, on décroche ici un 4-pièces, et pour le budget d’un 4-pièces, on s’y offre une maison. » « Même des résidents des communes proches comme Suresnes, Puteaux, Rueil-Malmaison n’hésitent plus à acheter ici en raison des prix abordables», ajoute Teddy Lemassif, directeur de l’agence Laforêt. Les investisseurs répondent
aussi présent. Car, malgré leur hausse, les prix restent les plus abordables de cette partie du 92, générant une rentabilité appréciable. Dans l’ancien, ils oscillent entre 3 500 et 6 000 €/m2. Beaucoup parient sur la mutation de cette ville bientôt desservie par le Grand Paris Express. « Dans le quartier des Musiciens situé à dix minutes du RER, un grand studio vient de partir à 6 100 €/m2. Il y a deux ans, il n’aurait pas dépassé 5 000 €/m2 », indique un agent immobilier. Au sein de cette ville déjà bien connectée aux transports en commun, Nanterre-ville et Mont-Valérien sont de plaisants quartiers prisés pour leurs maisons : « Ici, c’est la flambée des prix ! Pour une maison à vendre, nous avons 10 candidats, poursuit Thomas Bertin. Il n’est plus rare de voir de grands pavillons changer de mains au-delà de 1 million d’euros. En 2015, ce seuil était rarement dépassé. » Et pour couronner le tout, cette commune s’apprête à faire sortir de terre un quartier entier ! Occupant 65 hectares à l’ouest de la Grande Arche de la Défense, les Groues accueilleront 12 000 habitants, 4 500 nouveaux logements, 15 000 mètres carrés de commerces et trois groupes scolaires. Côté transports, la desserte du RER E est programmée pour 2022, et l’arrivée de ligne 15 du Grand Paris Express se profile à l’horizon 2030.
Au nord : Clichy-la-Garenne
Bien plus abordable que Levallois tout proche, cette commune de 60 000 habitants a le vent en poupe. Pour preuve, ses appartements anciens coûtent désormais 6 110 €/m2, soit + 9,2 % en un an et 21,8 % sur cinq ans ! Desservie par le métro et bien moins chère que Paris, cette ville où il fait bon vivre attire toujours plus de jeunes couples et de familles, primo-accédants. La floraison récente de commerces (bars, restaurants, commerces de bouche) anime son centre. Cela renforce l’attrait de la commune pour les Clichois et les candidats extérieurs. «Les allées Gambetta constituent la rue star de Clichy», affirme Delphine Rizzo, directrice de l’agence Stéphane Plaza Immobilier locale. Le marché est tendu car en déficit chronique de biens à vendre, face à un flot ininterrompu de demandes. « Cela s’accroît depuis quelques années. Un appartement qui entre dans notre portefeuille se vend généralement entre vingt-quatre heures et dix jours, s’il est au prix du marché », poursuit Delphine Rizzo. C’est dans le centre-ville, près du métro, que la pierre se négocie au plus haut, autour de 7 000 €/ m2. Le secteur nord, plus abordable, affiche des valeurs de 20 à 25 % inférieures. A noter, une dizaine de programmes neufs, cédés entre 8 000 et 9 000 €/ m2. A 600 mètres du métro, Cogedim commercialise le programme Unanime, au prix moyen de 6 800 €/ m2 (hors parking) ■