Investissement locatif Passez par une société

L’achat au travers d’une société imposée à l’IS peut réduire la fiscalité.

L’achat en direct d’un bien immobilier peut être optimisé selon son mode de détention. Réalisé au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il permet selon l’étude réalisée par Pascal Julien Saint-Amand, président du groupe notarial Althémis, de diminuer l’impôt sur le revenu acquitté sur les revenus fonciers et donc d’accroître le rendement. Surtout, il permet d’emprunter davantage et de disposer à terme d’un patrimoine plus élevé.

Une baisse d’impôt sur les loyers de plus de 30 %

Aujourd’hui, lorsqu’un propriétaire achète un bien en direct ou par le biais d’une société civile immobilière, le loyer, déduction faite des charges (entretien, intérêts d’emprunt…), est ajouté à ses autres revenus et imposé à son taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu (30%, 41%, voire 45%), plus prélèvements sociaux (17,2 %). Ainsi pour 100 euros déclarés, un contribuable imposé à 41 % percevra en net 44,50 euros.

A contrario, si le propriétaire décide d’acheter par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, il peut réduire la base imposable en ajoutant aux charges courantes les frais et droits d’acquisition. Surtout il peut amortir le bien. Le taux d’imposition de ses revenus dépend du chiffre d’affaires de la société et du bénéfice réalisé. Il est en règle générale de 15 %, voire 28%. S’ajoute l’imposition du résultat de la société sous forme de dividende. Ce dernier bénéficie du prélèvement forfaitaire de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux). Pour 100 euros déclarés, ce même contribuable imposé à l’IS (impôt sur les sociétés) à 15 % percevra en net 59,50 euros.

En optant pour une acquisition

dans le cadre d’une société imposée à l’IS, notre contribuable aura gagné 33 % de plus !

« Il ne faut pas en revanche en attendre une économie au regard de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans les deux cas, le contribuable devra déclarer le bien dans son patrimoine imposable », rappelle Gilles Etienne, directeur associé du pôle expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil.

Une plus-value davantage taxée

Le régime de taxation des plusvalues est en revanche moins favorable. S’agissant d’un achat en direct, la plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux après déduction d’un abattement pour année de détention.

Dans un achat dans le cadre d’une société soumise à l’IS, la plus-value est taxée à l’impôt sur les sociétés sans application du moindre abattement. On commence par rembourser à l’associé son apport personnel, puis la société lui verse le solde du montant de la vente comme un dividende. L’associé paie alors le prélèvement forfaitaire de 30 %.

Si l’opération d’achat a pour but principal la réalisation d’une plus-value importante, mieux vaut éviter de passer par une société imposée à l’IS. Sauf à décider de recourir massivement à l’emprunt (voir ci-dessous) et de conserver le bien pendant toute la durée du crédit.

Un emprunt plus élevé

Prenons un exemple. Pierre et Marie viennent d’hériter de 600 000 euros. Cadres supérieurs tous les deux, ils sont taxés à l’impôt sur le revenu dans la tranche de 41 %. La banque leur propose un taux de crédit de 2 % sur vingt ans. Ils souhaitent que le loyer de leur investissement immobilier couvre leurs mensualités. On suppose que le rendement brut du bien est de 5 %. Si le couple achète en direct, sa capacité d’emprunt s’élève à 320 000 euros, il peut acquérir un bien de 920 000 euros. S’il se décide pour une société imposée à l’IS, leur crédit peut s’élever à 1,5 million d’euros. Il pourra acquérir un bien de 2 millions. Par ailleurs l’excédent de liquidités après vingt ans est supérieur dans la structure IS.

Reprenons notre exemple en supposant 2 % de revalorisation de la valeur du bien par an. Le couple décide de vendre au bout de quinze ans. Le bien acquis 930 000 euros vaut 1,3 million. Le couple paiera 211117 euros d’impôt sur les plus-values. Il percevra en net 1,15 million.

Le bien acquis au travers de la société vaut 3 millions. Compte tenu de l’impôt sur les sociétés et du prélèvement forfaitaire sur les dividendes, le couple percevra en net 2 millions.

Le couple a alors trois hypothèses :

Il poursuit la location pendant } trente ans et bénéficiera d’un revenu net après impôt de 78 000 euros, contre 26 000 en cas d’acquisition directe, soit trois fois plus.

Il vend le bien au bout de } trente ans. Il percevra un net disponible 50 % supérieur.

Il vend puis transmet le bien } ou les titres à titre gratuit par donation à ses enfants, la structure IS lui permet de donner le double à ses enfants.

Seuls bémols : « L’avantage est plus faible si la valorisation du bien est plus faible ou si la plus-value est plus élevée », rappelle Gilles Etienne

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