Le (bon) choix du neuf
La faible production ne freine pas les ardeurs des résidents et des bailleurs.
Généralement de 15 à 20 % plus coûteux que l’ancien, l’immobilier neuf devient une denrée rare dans l’Hexagone, dont les stocks ont fondu comme neige au soleil depuis deux ans. Et les récentes élections municipales n’ont rien arrangé. Les nouvelles équipes étant plus réticentes à construire, luttant contre l’artificialisation des sols et souhaitant préserver davantage l’environnement dans la ville. Afin d’y parvenir, elles changent les règles d’urbanisme et de construction. N’hésitant pas à corriger les projets immobiliers engagés (et non terminés) par la mandature précédente. Autant de modifications qui retardent la sortie des programmes. « À Toulouse et à Bordeaux cela bloque un peu. Mais on espère un retour des lancements de nouvelles opérations dès ce deuxième semestre », indique Karine Giscard d’Estaing, présidente d’Angle Neuf, filiale de LCL, spécialisée dans la sélection de programmes neufs. Selon le ministère de la Transition écologique, 405 700 logements neufs ont été autorisés entre mars 2020 et avril 2021. Soit 28 000 unités de moins (- 6,5 %) par rapport aux douze mois précédents. Cet assèchement de l’offre commerciale n’est pas une bonne nouvelle pour le particulier, car elle devrait faire grimper les prix au cours des prochains mois. Cette inflation est aussi alimentée par la hausse du coût du foncier, du prix des matières premières et la mise en oeuvre prochaine de la nouvelle réglementation environnementale dite « RE 2020 » (lire interview). Pour autant, le neuf fait toujours un tabac auprès du public. Car on devient ainsi propriétaire d’un bien adapté au mode de vie actuel (cuisine ouverte, lumière, espaces extérieurs ou pour le télétravail) et répondant surtout aux dernières normes en ■■■
« On espère des lancements dès ce deuxième trimestre. » Karine Giscard d’Estaing Présidente d’Angle neuf
■■■ vigueur (thermiques, phoniques, environnementales). De plus, ce logement intelligent doté de capteurs est pilotable à distance (sécurité, chauffage…) par le biais d’une application mobile. Couple de quadras, Delphine et Thibault ont vendu leur 3-pièces de 70 m2 du nord-ouest de Paris pour s’offrir un 5-pièces de 117 m2 flambant neuf, payé 1,080 M€ à Courbevoie (92). « Depuis l’arrivée de notre deuxième fils il y a quatre ans, il nous manquait une chambre mais nous ne voulions pas quitter la capitale. Toutefois, l’expérience du télétravail et l’absence de balcon nous ont convaincus de vivre dans une plus grande habitation, plus lumineuse, avec un agencement plus fonctionnel et un extérieur », raconte Delphine. Fin 2022, cette famille emménagera dans cet appartement avec terrasse (18 m2) et garage en sous-sol. « Le futur immeuble disposera d’un toit-terrasse qui sera transformé en potager urbain et salle commune accessible aux résidents », se réjouit-elle.
Le neuf continue de séduire des investisseurs particuliers. ■■■
■■■« Des programmes locatifs à Angers, à Tours et à Orléans, au sein de villes à une heure de Paris en train, s’écoulent vite. Globalement, selon les emplacements, les rentabilités évoluent de 3 à 3,5 % », relève Karine Giscard d’Estaing. Même son de cloche pour Carlos Flores, du cabinet Consulting Finances et Patrimoine, qui conseille des investisseurs particuliers et évoque des villes au marché locatif dynamique « comme Reims, Le Mans ou Clermont-Ferrand ». « Faire entrer un bien locatif neuf dans son patrimoine offre deux atouts. D’abord, c’est l’assurance pour le propriétaire bailleur de n’avoir à payer aucun gros travaux d’entretien dans les dix ans suivant la livraison de l’immeuble, affirme Laurence Dechaux, responsable des investissements immobiliers chez Thesaurus, un cabinet de gestion de patrimoine. Ensuite, ce logement nouvelle génération est sobre en consommation énergétique avec des charges de copropriété limitées. Cela fait la différence face à une location dans l’ancien. »
C’est ce qui a poussé Antoine, célibataire de 45 ans résidant à Lille, à investir sur les hauteurs d’Antibes (06). Il a récemment réservé un 2-pièces en Pinel (42 m2 avec 8 m2 de terrasse), contre 243 000 €. « Grâce à ce placement à la fiscalité Pinel, je vais réduire mon impôt sur le revenu de 4 860 € par an pendant neuf ans et encaisser 655 € de loyer. Mon effort d’épargne global sera de 260 € par mois et j’ai emprunté sur dix-sept ans. Dans quelques années, j’espère pouvoir occuper ce logement pour mes vacances ou le louer en meublé », explique-t-il. « Aujourd’hui, investir en Pinel sert une rentabilité brute de 3,5 à 4 %, notamment dans les villes moyennes », précise Jean Benucci, directeur général pôle résidentiel de Nexity.
Pour mémoire, ce dispositif fiscal sera moins généreux à compter du 1er janvier 2023. Il reste donc dix-huit mois pour sélectionner un programme de qualité afin de profiter de la réduction d’impôts actuelle égale à 12 % de la valeur du bien pour un engagement de location nue de six ans, de 18 % sur neuf ans et de 21 % sur douze ans, le tout plafonné à 5 500 €/m2 et dans la limite de 300 000 € d’investissement par an. Dès 2023, les taux du Pinel seront minorés, soit ramenés à 10,5 % sur six ans, à 15 % sur neuf ans et à 17,5 % sur douze ans. En 2024, ils devraient être à nouveau rabotés, passant à 9 %, à 12 % et à 14 % sur ces trois mêmes durées. C’est fin 2024 que ce dispositif devrait définitivement s’arrêter. « Autant dire qu’avec les atouts de l’immobilier, plus le bas niveau des taux des crédits, la fin annoncée du dispositif et une certaine résilience dans l’encaissement malgré la crise sanitaire, l’investissement offre une belle fenêtre de tir », résume Nicolas Billet, directeur de l’immobilier chez UFF ■
« Investir en Pinel sert une rentabilité brute de 3,5 à 4%.» Jean Benucci Nexity