Cré­dit immobilier

Le Revenu - Mensuel Placement - - DROIT & FISCALITÉ ENQUÊTE - M. S.

Avec un taux moyen de 3,38% (hors as­su­rance) à l’au­tomne 2012, le coût des cré­dits im­mo­bi­liers ap­proche de son plus-bas his­to­rique: 3,25% au qua­trième tri­mestre 2010.

Taux fixe, taux va­riable, taux mixte…

Il n’y a pas un, mais des cré­dits im­mo­bi­liers. Le plus ré­pan­du est le cré­dit à taux fixe, qui, comme son nom l’in­dique, se­ra le même pen­dant toute la du­rée du prêt. En pé­riode de taux éle­vés, par exemple, le ban­quier peut vous pro­po­ser deux prêts à taux fixes, l’un sur une courte du­rée, le se­cond sur une pé­riode plus longue. Ce pa­na­chage per­met une baisse du taux glo­bal.

Le taux va­riable, beau­coup plus éla­bo­ré, va va­rier à la hausse ou à la baisse en fonc­tion de l’évo­lu­tion d’un in­dice de ré­fé­rence. In­dice dont le cal­cul peut être com­pli­qué et dont la va­ria­tion se­ra an­nuelle, se­mes­trielle ou autre. La plu­part des prêts à taux va­riables sont « ca­pés », c’est-à-dire que la hausse et la baisse sont li­mi­tées, à 1 ou 2%, par exemple. Se­lon l’évo­lu­tion des in­dices de ré­fé­rence, il peut être op­por­tun de choi­sir cette for­mule de fi­nan­ce­ment à condi­tion, bien sûr, d’ac­cep­ter le risque d’évo­lu­tion et d’en me­su­rer l’in­ci­dence. Si vous choi­sis­sez un prêt à taux va­riable, le conseiller doit vous re­mettre une si­mu­la­tion chif­frée avec le mon­tant des men­sua­li­tés et le coût to­tal du cré­dit (ar­ticle L.312-8 du Code de la consom­ma­tion).

En­fin, il existe des prêts mixtes où taux va­riable et taux fixe se re­laient. Vous démarrez avec un cré­dit à taux va­riable et au bout d’un cer­tain nombre d’an­nées, on ap­plique un taux fixe. Il faut, là aus­si, vé­ri­fier le mode de cal­cul du taux va­riable ain­si que les mo­da­li­tés et condi­tions du pas­sage à taux fixe.

Le coût du cré­dit

Une fois connu le taux du cré­dit, il est re­com­man­dé de vé­ri­fier les frais qui entrent dans le cal­cul du coût to­tal du cré­dit. On pense sou­vent aux frais de dos­sier, mais il faut aus­si consul­ter le taux et le mode de cal­cul des as­su­rances dé­cès-in­va­li­di­té et in­ca­pa­ci­té tem­po­raire de tra­vail pour faire jouer la concur­rence. Se­lon les com­pa­gnies, elles sont cal­cu­lées sur le ca­pi­tal ini­tial ou res­tant dû. Un taux sur le ca­pi­tal res­tant dû peut être plus in­té­res­sant qu’un taux bas sur le ca­pi­tal em­prun­té! Ces frais sont d’au­tant plus lourds dans les men­sua­li­tés que les taux sont bas. Avec la loi La­garde, vous n’êtes plus obli­gé de sous­crire les as­su­rances de votre banque. Plus fa­cile à dire qu’à faire, sur­tout quand les banques ne font plus du cré­dit un pro­duit d’ap­pel.

La ga­ran­tie du prêt

En­fin, vous de­vrez choi­sir une ga­ran­tie pour votre prêt. Vous pou­vez op­ter pour un or­ga­nisme de cau­tion (Cré­dit lo­ge­ment ou ce­lui de votre banque). Son coût va­rie de 1 à 2,5% du mon­tant du prêt, rem­bour­sable en par­tie en fin de prêt. Autre so­lu­tion, le pri­vi­lège de prê­teur de de­niers, moins cher mais non rem­bour­sable et qui ne fonc­tionne pas pour l’achat d’une mai­son ou d’un ap­par­te­ment à construire. Il fau­dra, dans ce cas, re­cou­rir à l’hy­po­thèque. Tous ces élé­ments entrent dans le coût to­tal du prêt et le cal­cul de la ren­ta­bi­li­té d’un in­ves­tis­se­ment.

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