8 rai­sons de créer une SCI

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Un achat immobilier se fait ra­re­ment seul, sur­tout en rai­son des mon­tants en­ga­gés. On achète à deux, avec un coup de pouce des pa­rents, des grands-pa­rents… L’in­ves­tis­se­ment s’ac­com­pagne sou­vent de dons ou de prêts en fa­mille, par­fois sources de conten­tieux avec les proches ou le fisc, lors­qu’ils n’ont pas été as­sez ré­flé­chis ou for­ma­li­sés. Et plus tard, lors­qu’il est ques­tion de trans­mettre le bien, d’autres dif­fi­cul­tés sur­viennent liées au par­tage entre hé­ri­tiers, aux taxa­tions lourdes…

Re­cou­rir à une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière (SCI) peut per­mettre d’or­ga­ni­ser au mieux les rap­ports et les flux d’ar­gent entre les mul­tiples in­té­res­sés, et d’éco­no­mi­ser beau­coup d’im­pôts. Si vous gar­dez bien à l’es­prit qu’on ne s’im­pro­vise pas as­so­cié d’une so­cié­té. Notre conseil : pre­nez des pré­cau­tions dès sa créa­tion avec, en par­ti­cu­lier, une ré­dac­tion per­son­na­li­sée des sta­tuts. Ain­si, vous pour­rez pro­fi­ter plei­ne­ment des mul­tiples atouts de la SCI.Voi­ci les prin­ci­paux, avec, chaque fois, nos conseils pra­tiques.

1 Ache­ter de l’immobilier avec ses en­fants

Plu­sieurs per­sonnes (pa­rents, en­fants…) peuvent réunir leurs res­sources dans une SCI pour fi­nan­cer un bien, voué à être oc­cu­pé par un ou plu­sieurs d’entre eux ou loué à un tiers. La comp­ta­bi­li­té de la so­cié­té garde la trace des ap­ports de cha­cun et de leurs rem­bour­se­ments éven­tuels (par des opé­ra­tions sur le ca­pi­tal de la so­cié­té ou via les comptes cou­rants d’associés). Une SCI ob­tient aus­si plus fa­ci­le­ment un prêt qu’une in­di­vi­sion. At­ten­tion, les associés sont res­pon­sables des dettes à pro­por­tion de leurs parts en ca­pi­tal.

2 Conser­ver le contrôle de ses biens

Une SCI est gé­rée et re­pré­sen­tée par un gé­rant, dé­si­gné par une dé­ci­sion col­lec­tive des associés ou dans les sta­tuts (qui fixent aus­si l’éten­due de ses pou­voirs). Cette gé­rance évite les pa­ra­ly­sies que l’on re­trouve sou­vent en in­di­vi­sion. Vous pou­vez créer une SCI et en gar­der le contrôle avec des sta­tuts sur me­sure. Vous vous nom­mez gé­rant (co­gé­rant ou gé­rant suc­ces­sif si vous êtes en couple), ré­vo­cable à l’una­ni­mi­té des associés, pour ne pas être des­ti­tué sans votre ac­cord, si vous don­nez par la suite des parts aux en­fants.

3 Pro­té­ger un en­fant vul­né­rable

Si les fa­cul­tés d’un en­fant sont al­té­rées et s’il ne peut pour­voir seul à ses in­té­rêts, ses pa­rents peuvent or­ga­ni­ser la ges­tion de son pa­tri­moine

après leur dé­cès avec une SCI. L’en­fant re­çoit des parts de la so­cié­té gé­rée par les pa­rents, puis par un autre as­so­cié (par exemple, un frère dé­si­gné gé­rant suc­ces­sif), sans in­ter­ven­tion du juge des tu­telles, sauf pour cer­tains actes, comme la li­qui­da­tion de la so­cié­té. Une SCI peut aus­si as­su­rer des re­ve­nus pé­rennes (une part des loyers) à un en­fant pro­digue. Alors que, en in­di­vi­sion, il peut pro­vo­quer la vente du bien pour ré­cu­pé­rer une part du prix et la di­la­pi­der. Pour se retirer d’une SCI, il lui faut l’ac­cord des autres associés ou d’un juge, dif­fi­cile à ob­te­nir.

4 Fa­vo­ri­ser un concu­bin

Dé­te­nir sa ré­si­dence prin­ci­pale via une SCI est ra­re­ment conseillé, sauf pour des con­cu­bins. En cas de dé­cès, le sur­vi­vant peut perdre son toit ache­té en in­di­vi­sion avec le dé­funt, faute d’en­tente avec les hé­ri­tiers et de fonds suf­fi­sants pour leur ra­che­ter leur part. Pour l’évi­ter, le couple ap­porte le bien ac­quis à parts égales à une SCI contre des parts so­ciales. Puis, cha­cun vend la nue-pro­prié­té de ses parts à l’autre (on parle d’échange) et garde l’usu­fruit des siennes. L’échange est très peu taxé. Le sur­vi­vant au­ra la jouis­sance du bien et le contrôle de la SCI s’il a été nom­mé co­gé­rant ou gé­rant suc­ces­sif (dans la li­mite des pou­voirs éta­blis par les sta­tuts). At­ten­tion, en cas de sé- pa­ra­tion sans ac­cord amiable, la sor­tie ju­di­ciaire d’une SCI est longue et coû­teuse.

5 Ré­duire les droits de do­na­tion

Une SCI per­met, en quelque sorte, de di­vi­ser un bien immobilier en parts so­ciales. Les parts peuvent faire l’ob­jet de dons pé­rio­diques pour pro­fi­ter du re­nou­vel­le­ment des abat­te­ments fis­caux (100000 eu­ros entre parent et en­fant tous les quinze ans). De plus, les droits sont cal­cu­lés d’après la va­leur des parts don­nées. L’es­ti­ma­tion tient compte de l’ac­tif de la SCI (l’im­meuble dé­te­nu, etc.) mi­no­ré des dettes et aus­si d’une dé­cote pour le manque de li­qui­di­té des parts.

6 Aug­men­ter les re­ve­nus des en­fants

Les bé­né­fices éven­tuels de la SCI sont ré­par­tis entre associés au pro­ra­ta de leur part dans le ca­pi­tal. Mais une autre ré­par­ti­tion peut être fixée dans les sta­tuts ou en as­sem­blée gé­né­rale. Par exemple, des pa­rents avaient vo­ca­tion à tou­cher 95 % des bé­né­fices d’une SCI et leurs en­fants 5%. En as­sem­blée, les associés ont una­ni­me­ment dé­ci­dé que, du­rant cinq ans, chaque parent re­ce­vrait 17 % et chaque en­fant 33 %, le fisc y a vu une do­na­tion in­di­recte pour la taxer, mais pas la jus­tice (Cass. com. 18/12/2012, n° 11-27745).

7 Payer moins d’im­pôt sur les re­ve­nus

Que faire d’un bien dont le loyer est très taxé, une fois rem­bour­sé le prêt sous­crit pour l’ache­ter? Comment le trans­mettre aux en­fants à moindres frais, en gar­dant les re­ve­nus? Vous pou­vez le vendre à une SCI qui s’en­det­te­ra pour l’ache­ter. Il n’y au­ra ain­si plus de gain taxable.Vous don­ne­rez la nue-pro­prié­té des parts à vos en­fants et in­ves­ti­rez le prix de vente en as­su­rance vie pour en retirer des re­ve­nus peu im­po­sés. Re­trou­vez le dé­tail de l’opération dans Le Re­ve­nu de jan­vier 2012, p. 18.

8 Ré­duire l’im­pôt sur la for­tune

Pour va­lo­ri­ser des parts de SCI, une dé­cote pour illi­qui­di­té est ad­mise, sur­tout s’il s’agit de parts de mi­no­ri­taires. De plus, si la SCI opte pour l’im­pôt sur les so­cié­tés (IS), l’im­pôt sur le re­ve­nu des associés est al­lé­gé et leur ISF peut l’être aus­si. Tant que la SCI à l’IS ne dis­tri­bue pas ses bé­né­fices, les associés ne sont pas taxés et cette ab­sence de re­ve­nus peut per­mettre de pro­fi­ter du pla­fon­ne­ment de l’ISF. Ce choix ir­ré­vo­cable s’étu­die avec un ex­pert avi­sé.

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