Des niches fis­cales pla­fon­nées… mais pas toutes

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De­puis le 1er jan­vier 2013, le pla­fon­ne­ment des niches fis­cales a été abais­sé. De 18000 eu­ros et 4% du re­ve­nu im­po­sable en 2012, il est pas­sé à 10000 eu­ros tout rond en 2013. Il pour­rait à nou­veau pâ­tir de la chasse aux re­cettes fis­cales. Dans sa lettre de ca­dr age du bud­get 2014, le Pre­mier mi­nistre au­rait de­man­dé des éco­no­mies sup­plé­men­taires de l’ordre de 5 à 6 mil­liards d’eu­ros. Un ef­fort qui pour­rait tou­cher à nou­veau les “niches” fis­cales.

Par niche fis­cale, il faut en­tendre “une ou des dé­ro­ga­tions pos­sibles pour di­mi­nuer son im­pôt en fai­sant des in­ves­tis­se­ments en­cou­ra­gés par le gou­ver­ne­ment”, ex­plique Jé­ré­my Schorr, res­pon­sable du dé­par­te­ment immobilier chez Hauss­mann Pa­tri­moine. Le pla­fon­ne­ment des niches fis­cales concerne ac­tuel­le­ment plu­sieurs avan­tages spé­ci­fiques à l’immobilier comme les dis­po­si­tifs “Du­flot” et “Du­flot outre-mer” ou en­core “Cen­si-Bou­vard” (lire en pages 21 et 22). Il faut être vi­gi­lant car le pla­fond d’avan­tages de 10000 eu­ros par an est vite at­teint. Ain­si, un in­ves­tis­se­ment Du­flot à la Mar­ti­nique per­met de dé­duire 9666 eu­ros par an pen­dant neuf ans. En fonc­tion de vos in­ves­tis­se­ments et autres dé­penses, il fau­dra pro­cé­der à des ar­bi­trages fis­caux. Mais si vous avez pro­cé­dé à un in­ves­tis­se­ment Scel­lier l’an der­nier, le pla­fond reste fixé à 18000 eu­ros. “Les in­ves­tis­se­ments Scel­lier, le Cen­si-Bou­vard, les in­ves­tis­se­ments outre-mer ini­tiés en 2012 res­tent sou­mis au pla­fond de 2012”, soit 18000 eu­ros, pré­cise-t-on au Ca­bi­net Fran­cis Le­febvre. Les pla­fonds ne se cu­mulent pas. Si vous avez ac­quis un ap­par­te­ment Scel­lier en 2012 et que vous en­vi­sa­gez un achat Du­flot cette an­née, votre pla­fond de ré­duc­tion d’im­pôt res­te­ra de 18000 eu­ros maxi­mum grâce au bé­né­fice du pla­fond de 2012.

Seuls quelques in­ves­tis­se­ments im­mo­bi­liers bé­né­fi­cient en­core d’une dé­fis­ca­li­sa­tion dé­bri­dée. C’est le cas de la lo­ca­tion meu­blée.

Si vous in­ves­tis­sez en lo­ca­tion meu­blée non pro­fes­sion­nelle (LMNP), c’est-à-dire en louant un lo­ge­ment tout équi­pé avec ser­vices par bail com­mer­cial (ré­si­dence de tou­risme, ré­si­dence étu­diante…), vous avez le choix de l’amor­tis­se­ment ou du régime “Cen­si-Bou­vard”. Ce dis­po­si­tif ré­duit l’im­pôt dans la li­mite de 3666 eu­ros par an pen­dant neuf ans. Il entre alors dans le pla­fon­ne­ment des niches fis­cales. Mais si votre taux d’im­po­si­tion sur le re­ve­nu est éle­vé, le choix de l’amor­tis­se­ment peut être ju­di­cieux car il per­met de dé­duire chaque an­née, sans li­mi­ta­tion, l’amor­tis­se­ment du prix d’achat (en­vi­ron 2 % par an pour le bien et 10 % par an pour le mo­bi­lier) de votre re­ve­nu.

Autre in­ves­tis­se­ment immobilier qui échappe au pla­fon­ne­ment des niches, c’est la ré­duc­tion d’im­pôt dite “Mal­raux” pour la res­tau­ra­tion d’im­meubles ayant un in­té­rêt ar­chi­tec­tu­ral, his­to­rique, etc., si­tués dans une zone de pro­tec­tion du pa­tri­moine ou dans des “aires de mises en va­leur”. Vous de­vez, dans ce cadre, prendre l’en­ga­ge­ment de louer le lo­ge­ment nu pen­dant neuf ans à titre de ré­si­dence prin­ci­pale. En contre­par­tie, vous ob­te­nez pen­dant quatre ans, le droit de dé­duire de vos re­ve­nus fon­ciers des charges et des dé­penses, comme le coût des tra­vaux de ré­pa­ra­tion et d’en­tre­tien, d’amé­lio­ra­tion des lo­caux, de dé­mo­li­tion, de ré­fec­tion des toi­tures, etc. Les dé­penses sont pla­fon­nées à 100000 eu­ros par an et le taux de ré­duc­tion est de 22 % (pour un im­meuble en sec­teur sau­ve­gar­dé) et 30 % (pour un im­meuble en zone de pro­tec­tion du pa­tri­moine…). Cette ré­duc­tion d’im­pôt est ré­ser­vée aux per­sonnes for­te­ment im­po­sées.

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