Pro­fi­ter des op­por­tu­ni­tés en si­gnant une pro­messe d’ici au 31 mai

Le Revenu - Mensuel Placement - - SPÉCIAL IMMOBILIER -

LE RE­VE­NU :

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Comment se porte le mar­ché de l’an­cien ?

JEAN-FRANÇOISBU­ET:

Il s’est consi­dé­ra­ble­ment dé­gra­dé, avec 668 000 tran­sac­tions en 2013. Un chiffre en baisse de 5,1 % par rap­port à 2012 (704 000 ventes) et de 15 à 20 % par rap­port aux an­nées d’avant-crise des sub­primes en 2008. Le ra­len­tis­se­ment des ventes ne se tra­duit pas pour au­tant par une chute im­por­tante des prix, en re­cul de 2,9 % l’an pas­sé. Au­jourd’hui, l’im­mo­bi­lier de bonne qua­li­té se vend tou­jours fa­ci­le­ment, le mi­lieu de gamme peine à trou­ver pre­neur et les lo­ge­ments “dif­fi­ciles” souffrent. Cette an­née, le nombre de tran­sac­tions dans l’an­cien pour­rait en­core bais­ser, sans des­cendre tou­te­fois en des­sous de 650 000 uni­tés. Les prix de vente de­vraient en­core bais­ser, sans al­ler au-de­là de – 4 %.

LR : J-F. B. :

Est-ce le mo­ment d’in­ves­tir ?

Il ne faut pas hé­si­ter. D’abord, parce que l’on est tou­jours ga­gnant à long terme quand on achète en plein ra­len­tis­se­ment. Ceux qui ont ache­té de la pierre quand le mar­ché était en ré­ces­sion – en 1982, 1991, 1997 – n’ont ja­mais eu à le re­gret­ter. En­suite, parce que les ac­qué­reurs dis­posent d’une ma­gni­fique fe­nêtre de tir pour né­go­cier pen­dant les se­maines qui viennent. L’abat­te­ment ex­cep­tion­nel de 25 % sur le mon­tant de la plus-va­lue nette im­po­sable pour les ces­sions réa­li­sées avant le 31 août va être sup­pri­mé. Et compte te­nu de la mo­ro­si­té du mar­ché, les pro­prié­taires ont in­té­rêt à ac­cep­ter une baisse des prix en si­gnant une pro­messe de vente avant le 31 mai afin de ca­ler une si­gna­ture dé­fi­ni­tive avant la fin août. Il faut en pro­fi­ter !

LR :

L’en­ca­dre­ment des loyers pré­vu par la loi Alur re­met-il en cause l’in­té­rêt de l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif ?

Non. Le rap­port entre le loyer an­nuel et le prix des ap­par­te­ments dans les prin­ci­pales mé­tro­poles ré­gio­nales per­met de dé­ga­ger une es­ti­ma­tion des ren­de­ments lo­ca­tifs de l’ordre de 2,5 à 3,5 % net, ce qui est plu­tôt cor­rect dans le pa­no­ra­ma ac­tuel des pla­ce­ments. Et puis, outre l’ef­fet de le­vier du cré­dit, ache­ter pour louer dans l’an­cien per­met de dé­duire fis­ca­le­ment les tra­vaux et les in­té­rêts d’em­prunt. Reste qu’il faut être sé­lec­tif sur la qua­li­té de l’em­pla­ce­ment et le dy­na­misme éco­no­mique de la zone convoi­tée. Rennes, Nantes ou Bor­deaux res­tent par exemple des ag­glo­mé­ra­tions dy­na­miques. At­ten­tion aus­si à la no­tion de loyers de ré­fé­rence sur les­quels va s’ap­puyer l’en­ca­dre­ment des loyers. L’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif va res­ter in­té­res­sant dans les zones où le loyer de ré­fé­rence se rap­proche du loyer moyen.

J-F. B. :

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