Ges­tion lo­ca­tive Confier son bien à un pro­fes­sion­nel

Le sta­tut de bailleur né­ces­site de plus en plus de com­pé­tentes ju­ri­diques, fis­cales et tech­niques. Faire ap­pel à un ges­tion­naire peut être une bonne so­lu­tion. À condi­tion de bien né­go­cier le ta­rif et les ser­vices pris en charge.

Le Revenu - Mensuel Placement - - ENQUÊTE - MY­RIAM SI­MON

Les textes de loi qui ré­gissent la lo­ca­tion d’un lo­ge­ment sont dif­fi­ciles. La liste des do­cu­ments à four­nir au lo­ca­taire et des diag­nos­tics à ef­fec­tuer s’al­longe chaque an­née. Les der­nières dis­po­si­tions de la loi Alur com­pliquent en­core un peu plus la tâche des bailleurs. Entre les textes qui entrent im­mé­dia­te­ment en vi­gueur et ceux qui sont en at­tente d’un décret d’ap­pli­ca­tion, les pro­prié­taires ont de quoi en perdre leur la­tin. Confier la ges­tion de votre stu­dio ou de votre deux pièces à un ad­mi­nis­tra­teur de biens peut être la so­lu­tion. À condi­tion de sa­voir à quoi vous at­tendre.

ÉTU­DIER LE MAN­DAT

DE GES­TION

Re­cou­rir aux ser­vices d’un pro­fes­sion­nel de la ges­tion im­mo­bi­lière dé­charge d’une quan­ti­té de tâches contrai­gnantes, par­fois désa­gréables. « Il faut choi­sir un in­ter­lo­cu­teur proche des lo­ge­ments à gé­rer, mais sur­tout un pro­fes­sion­nel ré­ac­tif et com­pé­tent. Rien ne vaut le bouche-à-oreille », conseille Fré­dé­ric Pe­lis­so­lo, pré­sident de l’Unpi-Pa­ris (Union na­tio­nale de la pro­prié­té im­mo­bi­lière). Chaque agence im­mo­bi­lière pro­pose des ser­vices dif­fé­rents.

Vous pou­vez dé­lé­guer la re­cherche du lo­ca­taire et celle de la ges­tion de la lo­ca­tion. Ce sont deux contrats dif­fé­rents qui peuvent être pro­po­sés dans une même for­mule. L’un com­pren­dra la re­cherche du lo­ca­taire ( la dif­fu­sion de l’an­nonce, le choix du lo­ca­taire, la ré­dac­tion du bail, l’état des lieux…). Le se­cond dé­taille­ra la ges­tion. D’une ma­nière gé­né­rale, il s’agit d’as­su­rer le paie­ment des loyers, de gé­rer l’oc­cu­pa­tion de l’ap­par­te­ment, ses pe­tits tra­cas et ses im­pon­dé­rables. « Le man­da­taire doit s’as­su­rer de la bonne conser­va­tion du bien tout au long du bail, ex­plique Jean-Fran­çois Buet, pré­sident de la Fnaim. Un bien en bon état se re­loue­ra vite. Nous de­vons évi­ter la va­cance lo­ca­tive, car nous sommes payés sur le mon­tant des loyers en­cais­sés. »

Plu­sieurs so­lu­tions sont pro­po­sées. Chez Nexi­ty, par exemple, il existe trois man­dats de ges­tion (ba­sique, es­sen­tiel ou tout in­clus). En re­vanche, chez Or­pi, Guy Ho­quet et à la Fnaim, chaque man­da­taire pro­pose son propre man­dat. « Dans notre offre, l’en­semble des mis­sions est in­té­gré, sauf la par­ti­ci­pa­tion aux as­sem­blées gé­né­rales de co­pro­prié­taires et la pré­pa­ra­tion et la dé­cla­ra­tion des re­ve­nus fon­ciers », pré­cise Jean-Mi­chel Ca­mi­zon, pré­sident du groupe Dau­chez, ad­mi­nis­tra­teur de biens.

Si vous choi­sis­sez un for­fait, vérifiez que les ser­vices dont vous avez be­soin ne se­ront pas fac­tu­rés en plus. Cer­taines tâches sont obli­ga­toires, comme les diag­nos­tics éner­gé­tiques, le contrôle de la sur­face, la confor­mi­té du lo­ge­ment à la lé­gis­la­tion (ins­tal­la­tion d’un dé­tec­teur de fu­mée par exemple), l’en­cais­se­ment des loyers et leur ré­ac­tua­li­sa­tion, l’envoi des quit­tances, le dé­compte ré­gu­lier des re­cettes et des charges et leurs ré­par­ti­tions, l’ad­mi­nis­tra­tion des tra­vaux, la ges­tion des dé­parts des lo­ca­taires et des im­payés et, en­fin, tous les élé­ments né­ces­saires à la dé­cla­ra­tion des re­ve­nus fon­ciers.

Le ver­se­ment des loyers peut être men­suel ou tri­mes­triel. Il est tou­jours pos­sible d’en mo­di­fier la fré­quence. En prin­cipe, ce­la se fait sans frais sup­plé­men­taires. Par­mi les in­ter­ven­tions cou­rantes du ges­tion­naire, vérifiez que la ré­vi­sion des loyers est bien in­cluse dans le man­dat de base. La loi Alur a ap­por­té une mo­di­fi­ca­tion de taille pour le pro­prié­taire bailleur. Dé­sor­mais,

si on ou­blie de ré­vi­ser le loyer à la date pré­vue, un rat­tra­page est pos­sible sur un an au lieu de cinq ans au­pa­ra­vant.

Tou­jours dans le socle de ser­vices de base est com­prise la ges­tion tech­nique, c’est-àdire les tra­vaux et in­ter­ven­tions d’ur­gence dont doit se char­ger votre in­ter­lo­cu­teur.

Se­lon les contrats, les « pe­tits » tra­vaux (fuite d’eau, pro­blème de vo­lets rou­lants, de chauf­fage, etc.) se­ront sui­vis et en­tre­pris par l’ad­mi­nis­tra­teur de biens après votre ac­cord sys­té­ma­tique ou se­ront exé­cu­tés sans votre ac­cord en de­çà d’un cer­tain mon­tant. « Pour tous les tra­vaux d’ur- gence n’ex­cé­dant pas 200 eu­ros toutes taxes com­prises, on ne pré­vient pas le pro­prié­taire, c’est pré­ci­sé dans le contrat », ex­plique Ef­flam Le Lo­rec, di­rec­teur d’une agence Guy Ho­quet. Si le mon­tant est su­pé­rieur, les tra­vaux ne peuvent être en­tre­pris sans votre ac­cord. « Nous fai­sons un constat, puis nous nous rap­pro­chons du pro­prié­taire pour sa­voir qui faire in­ter­ve­nir. Nous n’im­po­sons pas d’en­tre­prises », ex­plique Bruno Cor­nillon, di­rec­teur d’une agence Or­pi. N’hé­si­tez pas à faire pré­ci­ser que plu­sieurs de­vis doivent vous être pré­sen­tés.

En­fin, veillez à ce que le man­dat fi­gure sur les condi­tions de renouvelle­ment du bail. Vous de­vez être in­for­mé sys­té­ma­ti­que­ment, sans ce­la vous ne pour­rez pas dis­po­ser de votre ap­par­te­ment quand bon vous semble.

N’ou­bliez pas de de­man­der ce que de­vient votre dé­pôt de ga­ran­tie. « Les dé­pôts de ga­ran­tie sont en­cais­sés sur les comptes de nos clients bailleurs afin d’as­su­rer la ré­gu­la­ri­té du paie­ment des loyers », ex­plique-t-on chez Nexi­ty. Cer­tains pro­fes­sion­nels choi­sissent de le re­ver­ser aux pro­prié­taires mais leur de­mandent des avances pour ré­gler les dif­fé­rentes dé­penses.

En­fin, le contrat doit pré­voir l’envoi d’un compte ren­du men­suel ou tri­mes­triel de la gé­rance, plus la re­mise d’un ré­ca­pi­tu­la­tif an­nuel des dé­penses et des re­cettes. C’est in­dis­pen­sable pour vos comptes et votre dé­cla­ra­tion de re­ve­nus fon­ciers. Ces do­cu­ments doivent être li­sibles et ex­ploi­tables par un néo­phyte. Il est re­com­man­dé de te­nir une comp­ta­bi­li­té ré­gu­lière de votre cô­té afin de croi­ser les ré­sul­tats. « Le pro­prié­taire doit se te­nir in­for­mé pour contrô­ler le travail », conseille Fré­dé­ric Pe­lis­so­lo.

Ces man­dats, quelle que soit leur forme, sont sous­crits pour une du­rée d’un an, re­nou­ve­lable par ta­cite re­con­duc­tion.

ÉVI­TER LES IM­PAYÉS

Un lo­ca­taire qui ne paie plus, c’est la han­tise du pro­prié­taire et du man­da­taire éga­le­ment, puisqu’il est ré­mu­né­ré sur les loyers en­cais­sés. Un man­da­taire digne de ce nom fe­ra son pos­sible, dans la li­mite de ce qui est pré­vu au contrat, pour trou­ver une so­lu­tion. De­man­dez les dé­tails de sa tâche à votre in­ter­lo­cu­teur. Dans les man­dats les plus simples, il s’oc­cu­pe­ra d’en­voyer les pre­mières re­lances. « Nous dé­char­geons le pro­prié­taire de la pro­cé­dure, ça fait par­tie du contrat de ges­tion, ex­plique Bruno Cor­nillon, chez Or­pi. Si un loyer est im­payé, nous en­voyons un cour­rier simple de re­lance, puis un sui­vant en re­com­man­dé avec ac­cu­sé de ré­cep­tion. S’il n’y a tou­jours pas de ré­ponse, nous en­voyons une mise en de­meure avant un com­man­de­ment par voie d’huis­sier. » Dans un man­dat de base, le pré­con­ten­tieux est as­su­ré, mais pas le conten­tieux. Quand le man­da­taire as­sume la pro­cé­dure, les ho­no­raires de l’huis­sier et de l’avo­cat sont à votre charge, sauf si vous avez sous­crit une as­su­rance loyers im­payés. Ces contrats pro­po­sés en sus couvrent ces frais ain­si que le re­cou­vre­ment des loyers non ré­glés. « Nous avons une obli-

ga­tion de ré­sul­tat lorsque l’on a fait sous­crire une as­su­rance loyers im­payés », ex­plique Jean-Fran­çois Buet. Vérifiez tout de même dans les condi­tions gé­né­rales le mon­tant maxi­mum rem­bour­sé et le mon­tant maxi­mum du loyer as­su­ré ain­si que les dé­lais de rem­bour­se­ment.

Ces contrats peuvent as­su­rer, en sup­plé­ment ou non, les tra­vaux de ré­fec­tion en cas de dé­gra­da­tion du lo­ge­ment par le lo­ca­taire.

LE PRIX DE LA GES­TION

Les ho­no­raires sont libres. La fac­tu­ra­tion va­rie d’un ré­seau à l’autre et même d’une agence à l’autre. Elle est pré­sen­tée sous forme de for­fait ou de for­mule à la carte. Les ta­rifs doivent être af­fi­chés dans l’agence et en vi­trine. Cette com­mu­ni­ca­tion n’est pas tou­jours d’une grande pré­ci­sion quant à ce qu’elle re­couvre, mais elle donne dé­jà des in­di­ca­tions. À vous de de­man­der en­suite la grille des prix et de né­go­cier.

En moyenne, les man­dats sont fac­tu­rés entre 6 et 8 % du loyer per­çu ou entre 11 et 12 % si vous sous­cri­vez l’as­su­rance loyers im­payés. La base de cal­cul change d’une agence à l’autre. Ce peut être les loyers toutes taxes com­prises ou le loyer plus les charges, plus la taxe d’or­dures mé­na­gères.

Cer­taines pres­ta­tions peuvent être fac­tu­rées en plus, comme la par­ti­ci­pa­tion aux as­sem­blées gé­né­rales de co­pro­prié­taires, la ré­no­va­tion de l’ap­par­te­ment entre deux lo­ca­taires, l’état des lieux de sor­tie, la cons­ti­tu­tion d’un dos­sier de de­mande de sub­ven­tion ou l’as­sis­tance pour votre dé­cla­ra­tion de re­ve­nus fon­ciers et d’im­pôt sur la for­tune. « Nous pro­po­sons de faire la dé­cla­ra­tion de re­ve­nus fon­ciers, ex­plique Ef­flam Le Lo­rec. Le ser­vice est fac­tu­ré 80 eu­ros par lot. »

Beau­coup de pro­fes­sion­nels pra­tiquent des ta­rifs dé­gres­sifs. Plus vous avez de biens en lo­ca­tion, plus le taux ap­pli­qué est bas. Tout dé­pend aussi de la com­plexi­té du dos­sier et de votre ap­par­te­ment. « La qua­li­té du lo­ge­ment peut avoir une in­ci­dence sur le ta­rif. Les ta­rifs sont plus éle­vés pour un lo­ge­ment meu­blé, ex­plique Ar­naud Vial­la­neix, di­rec­teur mar­ke­ting et ser vices du groupe Fon­cia. Et la ges­tion d’un stu­dio se­ra plus chère que celle d’une mai­son car la ro­ta­tion des lo­ca­taires est plus im­por­tante. » De même, si vous êtes pro­prié­taire d’un lo­ge­ment ache­té dans le cadre d’un dis­po­si­tif fis­cal, le prix des ser­vices est su­pé­rieur car il in­clut gé­né­ra­le­ment la ga­ran­tie loyers im­payés et la va­cance lo­ca­tive.

Le coût de cette ges­tion re­pré­sente un in­ves­tis­se­ment fi­nan­cier, en­vi­ron un mois de loyer, mais il est dé­duc­tible des re­ve­nus fon­ciers. Et vous as­sure une cer­taine tran­quilli­té. Ce qui est pré­cieux, sur­tout quand on avance en âge et que ses biens lo­ca­tifs sont loin de chez soi.

Un pro­fes­sion­nel de la ges­tion im­mo­bi­lière vous dé­charge d’une quan­ti­té de tâches contrai­gnantes et vous as­siste aussi dans votre dé­cla­ra­tion de re­ve­nus fon­ciers.

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