Spé­cial cré­dit in­ves­tis­seur

Les taux sont bas, les banques en­clines à lar­ge­ment fi­nan­cer les pro­jets im­mo­bi­liers. Il est ten­tant de pro­fi­ter de cette conjonc­ture fa­vo­rable pour se consti­tuer un pa­tri­moine à cré­dit. Nos conseils.

Le Revenu - Mensuel Placement - - CONTENTS - ALINE FAUVARQUE

Faites les bons choix

Prêt amor­tis­sable ou in fine Tout dé­pend des re­ve­nus et du pa­tri­moine

Si vous pro­cé­dez à votre pre­mier in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, on vous pro­po­se­ra sans

doute un prêt amor­tis­sable clas­sique. « Les banques pra­tiquent peu les cré­dits in fine (rem­bour­se­ment du ca­pi­tal au terme), pré­vient Cé­cile Ro­que­laure, di­rec­trice de la com­mu­ni­ca­tion et des études d’Em­prun­tis, et un vé­ri­table en­jeu pa­tri­mo­nial est né­ces­saire à sa mise en place.» Vous pré­pa­rez, par exemple, votre re­traite en ache­tant un bien an­cien au bord de la mer? « Dans ce cas, nous fi­nan­ce­rons plus pro­ba­ble­ment l’ac­qui­si­tion par un prêt amor­tis­sable. Le bien se­ra loué pen­dant la du­rée du prêt et les clients y ha­bi­te­ront à la re­traite », in­dique Pris­ca Mer­sanne, di­rec­trice mar­ke­ting clien­tèle pri­vée de la Banque Pa­la­tine. Elle pré­co­ni­se­ra ce­pen­dant un prêt in fine si vous sou­hai­tez al­lé­ger votre pres­sion fis­cale.

« La lo­gique veut plu­tôt que l’on uti­lise ses loyers pour rem­bour­ser le ca­pi­tal et les in­té­rêts, mois après mois », confirme Ro­my Le­coq-Cham­peau, di­rec­trice stra­té­gie et mé­tiers à BPCE (Banque po­pu­laire Caisse d’Épargne), qui ex­plique: « Un prêt in fine peut se jus­ti­fier si vous tou­chez d’autres re­ve­nus fon­ciers, aux­quels vous pour­rez im­pu­ter une part des in­té­rêts du nou­veau cré­dit. Ou si vous êtes à la li­mite de l’ISF, afin de dé­duire chaque an­née de votre as­siette im­po­sable le mon­tant in­té­gral du prêt.» Quel que soit le type de cré­dit (amor­tis­sable ou in fine) ou de bien fi­nan­cé (Pinel ou pas), les frais d’em­prunt (in­té­rêts, frais de dos­sier et de ga­ran­tie, as­su­rance) sont dé­duc­tibles de vos re­ve­nus fon­ciers.

L’in­té­rêt du prêt in fine est de pou­voir dé­duire de vos re­ve­nus fon­ciers un mon­tant constant d’in­té­rêts du­rant toute la du­rée

de l’opé­ra­tion. Il est plus cher car plus ris­qué, de 0,20 à 0,30 point en moyenne, et jus­qu’à 0,50 au Cré­dit Fon­cier, où son taux dé­passe les 2%. Il sup­pose aus­si de nan­tir un ac­tif pour prou­ver sa ca­pa­ci­té à rem­bour­ser. Le ni­veau du nan­tis­se­ment, ef­fec­tué en gé­né­ral à par­tir d’un contrat d’as­su­rance vie, va­rie se­lon les banques. Il re­pré­sente au moins 60% du mon­tant du prêt au Cré­dit Fon­cier, l’un des moins exi­geants sur ce point. Si vous ne vou­lez pas que le contrat vie soit to­ta­le­ment pla­cé sur le fonds en eu­ros, ga­ran­ti en ca­pi­tal mais po­ten­tiel­le­ment moins ré­mu­né­ra­teur, de­man­dez à gar­der la main sur la ges­tion ou ne faites nan­tir qu’une par­tie du contrat. En contre­par­tie de cette li­ber­té d’ac­tion, ou si vous ap­por­tez un PEA, le mon­tant nan­ti pour­ra dé­pas­ser le mon­tant em­prun­té (130% avec des uni­tés de compte chez LCL). Gare aux moins-va­lues ! Une clause, dite d’ar­ro­sage, vous obli­ge­ra à ren­flouer les pertes en ap­por­tant des ac­tifs com­plé­men­taires.

Taux d’in­té­rêt 0,1 à 0,2 point de plus que pour un prêt clas­sique

Les taux pour les in­ves­tis­se­ments lo­ca­tifs amor­tis­sables sont aus­si bas que ceux consen­tis pour l’ac­qui­si­tion d’une ré­si­dence d’usage, af­firment de nom­breuses banques, à l’ins­tar de la Banque Pa­la­tine. « Il peut y avoir un écart de

0,10 point, qui dis­pa­raît sur les bons dos­siers », re­marque Noël Bris­sault, di­rec­teur du ré­seau LCL Ha­bi­tat. L’écart at­teint 0,15 point au Cré­dit Fon­cier.

Em­prun­ter pour louer peut vous coû­ter moins que les 0,75% de ré­mu­né­ra­tion de

votre Li­vret A. Un mé­nage ob­tient un taux de 0,60% sur sept ans en jus­ti­fiant de 70000 eu­ros de re­ve­nus et d’un ap­port, clas­sique, de 10% du mon­tant de la tran­sac­tion, frais de no­taire et de ga­ran­tie com­pris, re­lève Em­prun­tis ( ➠ voir ta­bleau ci-des­sous). S’il étale ce prêt sur quinze ans, le taux aug­mente peu, à 1,10%. Pas la peine de se ser­rer la cein­ture pour rem­bour­ser au plus vite.

« Les cri­tères les plus im­por­tants pour les banques sont le re­ve­nu et l’ap­port. Fin août, une seule banque ajus­tait le taux en fonc­tion du mon­tant em­prun­té », sou­ligne Cé­line Ro­que­laure, d’Em­prun­tis. Comme tou­jours, plus vous lais­sez en­tre­voir une re­la­tion fruc­tueuse, plus vous se­rez choyé.

As­su­rance cré­dit Vous pou­vez faire l’éco­no­mie de cer­taines ga­ran­ties

Sur un prêt lo­ca­tif, votre cou­ver­ture se ré­duit sou­vent aux risques dé­cès et perte to­tale et ir­ré­ver­sible d’au­to­no­mie (DCPTIA), les banques n’exi­geant plus de cou­ver­ture in­va­li­di­té per­ma­nente to­tale (IPT) ou par­tielle (IPP) pour com­pen­ser les re­ve­nus d’un tra­vail que vous ne pour­riez plus exer­cer, comme dans le cas d’une ré­si­dence prin­ci­pale. « Pour un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, l’as­su­rance loyers im­payés est plus conseillée qu’une as­su­rance in­va­li­di­té », in­siste Ro­my Le­coq-Cham­peau. Ce­pen­dant, cer­tains prê­teurs vous en­cou­ragent à étof­fer la pré

voyance. « Les couples de 40 à 50 ans avec des en­fants doivent en­vi­sa­ger ce que se­rait leur si­tua­tion en cas d’ac­ci­dent grave, ex­plique Noël Bris­sault. Nous leur conseillon­s de ne pas se li­mi­ter à la cou­ver­ture mi­ni­male de 50-50% et de ga­ran­tir aus­si l’in­va­li­di­té.»

N’hé­si­tez pas à faire jouer la concur­rence, les banques étant obli­gées d’ac­cep­ter un contrat dé­lé­gué. Dans ce cas, les exi­gences de ga­ran­tie, qui doivent fi­gu­rer sur le site In­ter­net, de­vront être res­pec­tées. No­ter qu’à par­tir du 1er jan­vier 2018, l’as­su­rance em­prun­teur de tous les cré­dits en cours pour­ra être ré­si­liée an­nuel­le­ment à condi­tion que la nou­velle as­su­rance pro­pose des ga­ran­ties équi­va­lentes.

Taux d’en­det­te­ment Seuls 70% des loyers sont pris en compte

Une men­sua­li­té d’em­prunt ne doit pas re­pré­sen­ter plus du tiers des re­ve­nus men­suels de l’em­prun­teur, mais ce ra­tio aug­mente pour les clients les plus ai­sés. La plu­part du temps, les loyers at­ten­dus de l’opé­ra­tion sont in­té­grés à hau­teur de 70% dans vos re­ve­nus. Une me­sure de pru­dence face à d’éven­tuels im­pré­vus: im­payés, tra­vaux… Seul le Cré­dit Fon­cier va jus­qu’à 85%.

Si vos re­ve­nus sont justes par rap­port aux men­sua­li­tés dé­si­rées, n’hé­si­tez pas à dé­fendre votre dos­sier de­vant plu­sieurs

éta­blis­se­ments, leurs cri­tères va­riant. « Nous re­gar­dons l’ap­port, l’épargne, si le can­di­dat est pro­prié­taire de sa ré­si­dence prin­ci­pale et son en­det­te­ment glo­bal », dé­taille So­phie Ma­gnan, res­pon­sable de l’offre par­ti­cu­liers au Cré­dit Fon­cier. Au pas­sage, com­pa­rez les pos­si­bi­li­tés de mo­du­la­tion du prêt et né­go­ciez l’ab­sence d’in­dem­ni­té de rem­bour­se­ment an­ti­ci­pé, une pra­tique

cou­rante pour les in­ves­tis­se­ments lo­ca­tifs (sauf ra­chat par la concur­rence).

Si votre ob­jec­tif est fis­cal (Pinel), inu­tile d’in­ves­tir au-de­là de l’éco­no­mie d’im­pôt

sou­hai­tée. En re­vanche, ac­cor­dez-vous un dé­lai suf­fi­sant pour vendre dans les meilleures condi­tions en cas d’af­flux de ventes sur une pé­riode li­mi­tée, rai­son pour la­quelle LCL Ha­bi­tat pré­fère les pro­grammes mixtes (in­ves­tis­seurs bailleurs et pro­prié­taires oc­cu­pants). L’im­meuble n’en se­ra que mieux te­nu.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.