Les dé­ci­sions à prendre pour vous en­ri­chir

Vivre des re­ve­nus de ses pla­ce­ments n’est pas mis­sion im­pos­sible. À condi­tion de s’y pré­pa­rer jeune pour dis­po­ser du ca­pi­tal né­ces­saire le mo­ment ve­nu.

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - C. F. ET G. B.

Créer son en­tre­prise re­pré­sente la voie royale pour s’en­ri­chir. Mais tout le monde n’a ni la men­ta­li­té ni les com­pé­tences re­quises. En re­vanche, mettre ré­gu­liè­re­ment de l’ar­gent de cô­té est à la por­tée d’un grand nombre d’ac­tifs. Voi­ci cinq pistes pour ac­croître le ren­de­ment de vos pla­ce­ments et vivre un jour de vos rentes.

Pour vos li­qui­di­tés, ex­ploi­tez vos vieux PEL

Certes, la fonc­tion pre­mière du plan d’épargne lo­ge­ment est d’en­cou­ra­ger l’ac­ces­sion à la pro­prié­té en ré­com­pen­sant un ef­fort d’épargne

ré­gu­lier par un prêt à taux pré­fé­ren­tiel après quatre ans. Mais rien ne vous in­ter­dit d’y pla­cer vos li­qui­di­tés. Les plans ou­verts entre le 1er août 2003 et le 31 jan­vier 2015 sont par­ti­cu­liè­re­ment in­té­res­sants parce vous pou­vez en­core les ali­men­ter (ceux qui ont moins de dix ans uni­que­ment), ils sont dé­fis­ca­li­sés (plans de moins de douze ans) et rap­portent 2,11% nets de pré­lè

ve­ments so­ciaux, soit presque deux fois l’in­fla­tion (+ 1,2% l’an en avril) et trois fois le taux du Li­vret A (0,75%). Qui a dit que les pla­ce­ments sans risques ne rap­por­taient plus rien ? Par rap­port aux li­vrets ré­gle­men­tés, vos vieux PEL n’ont qu’un dé­faut: tout re­trait en­traîne la clô­ture au­to­ma­tique. Mieux vaut donc n’y pla­cer que votre tré­so­re­rie de moyen terme. Plus d’as­tuces pour op­ti­mi­ser vos PEL et en com­prendre les sub­ti­li­tés sur le­re­ve­nu.com.

Em­prun­tez à 1% et pla­cez à 3% !

S’en­det­ter au­jourd’hui est in­té­res­sant. Car, mal­gré la hausse ré­cente des taux d’in­té­rêt, ces der­niers res­tent his­to­ri­que­ment bas. Sur­tout, l’in­fla­tion re­dé­marre (+ 1,2% en avril 2017, contre – 0,2% en avril 2016), ce qui a pour ef­fet d’al­lé­ger la

fac­ture réelle des men­sua­li­tés. Si vous dis­po­sez d’une ca­pa­ci­té d’en­det­te­ment, em­prun­tez, pla­cez l’ar­gent et en­cais­sez la dif­fé­rence. Vous pro­fi­te­rez ain­si du fa­meux ef­fet de le­vier du cré­dit. Pour dé­cro­cher un cré­dit pas cher, pré­sen­tez-vous sous votre meilleur jour en met­tant en avant votre ca­pa­ci­té d’épargne et le ni­veau de vos re­ve­nus : les prêts les plus in­té­res­sants sont ré­ser­vés aux couples qui dé­clarent plus de 80000 eu­ros par an. Faites aus­si jouer la concur­rence. Pour ob­te­nir un prêt sur quinze ans au­tour de 1% (le Graal !), il faut souvent

ac­cep­ter de chan­ger de banque. Votre fi­nan­ce­ment op­ti­mi­sé, il vous res­te­ra à in­ves­tir la somme em­prun­tée dans un pla­ce­ment qui vous rap­por­te­ra, après frais, charges et im­pôts, au moins le double de votre cré­dit. Seule la pierre peut dé­ga­ger une ren­ta­bi­li­té suf­fi­sante, avec des risques li­mi­tés. In­ves­tis­sez de pré­fé­rence dans une grande ag­glo­mé­ra­tion dy­na­mique qui pro­fite de la mon­dia­li­sa­tion. Et à proxi­mi­té de chez vous: vous connaî­trez le mar­ché et la ges­tion s’en trou­ve­ra fa­ci­li­tée. En­fin, op­ti­mi­sez la

fis­ca­li­té. En louant meu­blé, les loyers se­ront taxés comme des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC) et échap­pe­ront ain­si au ré­gime très pé­na­li­sant des re­ve­nus fon­ciers.

Uti­li­sez des en­ve­loppes à fis­ca­li­té pri­vi­lé­giée

En at­ten­dant une éven­tuelle ré­forme fis­cale, le poids des im­pôts sur l’épargne, en par­ti­cu­lier sur le compte-titres et les li­vrets ban­caires (hors Li­vret A, LDD, LEP), in­cite à pri­vi­lé­gier les pla­ce­ments per­met­tant des ar­bi­trages et l’en­cais­se­ment de gains sans im­pôts sur le re­ve­nu: plan d’épargne en ac­tions (PEA), plan d’épargne en­tre­prise (PEE) et as­su­rance vie. Dans le contexte ac­tuel, le PEA est par­ti­cu­liè

re­ment in­té­res­sant. Rap­pe­lons qu’il per­met d’in­ves­tir en Bourse en exo­né­ra­tion to­tale d’im­pôts sur les di­vi­dendes et les plus-va­lues, après cinq ans de dé­ten­tion. Seuls les pré­lè­ve­ments so­ciaux sont dus, au taux en vi­gueur l’an­née de réa­li­sa­tion du gain.

In­ves­tis­sez pro­gres­si­ve­ment en Bourse

En ver­sant chaque mois un mon­tant iden­tique dans le cadre d’un plan d’épargne, vous pou­vez faire fruc­ti­fier un ca­pi­tal en Bourse sans craindre d’in­ves­tir à contre-ten­dance. Le plus simple est d’adhé­rer à un plan d’inves

tis­se­ment pro­gram­mé (voir le ta­bleau ci-des­sous). Ces plans per­mettent de pla­cer chaque mois une somme dé­fi­nie au dé­part, avec un in­ves­tis­se­ment mi­ni­mal de 15 à 75 eu­ros se­lon les banques, soit 180 à 900 eu­ros par an. Ces sommes sont in­ves­ties en Bourse via des fonds

com­muns de pla­ce­ment sé­lec­tion­nés par vos

soins en amont. Sur la du­rée, vous lis­sez ain­si les à-coups des mar­chés tout en étant li­bé­ré des sou­cis de la ges­tion.

Dé­cou­vrez l’achat de la nue-pro­prié­té d’un lo­ge­ment

C’est une in­no­va­tion ré­cente qui re­monte au dé­but des an­nées 2000 et qui com­mence à faire son che­min: l’in­ves­tis­se­ment en nue-pro­prié­té, en­ca­dré par la loi de 2006 por­tant en­ga­ge­ment na­tio­nal pour le lo­ge­ment (ENL). Le prin­cipe de l’opé­ra­tion est simple : il re­pose sur le par­tage ou la dis­so­cia­tion, pour une du­rée de l’ordre de quinze à vingt ans, du droit de pro­prié­té entre nu-pro­prié­taire et usu­frui­tier. Dans ce cadre, l’in­ves­tis­seur achète la nue­pro­prié­té d’un lo­ge­ment dont il n’au­ra pas la jouis­sance avant ces quinze ou vingt ans. L’usu­fruit est ac­quis si­mul­ta­né­ment par un bailleur ins­ti­tu­tion­nel qui as­sure la ges­tion lo­ca­tive et les dé­penses d’en­tre­tien. Ce fai­sant, le bien est ven­du avec une dé­cote éle­vée de 30 à 50%, qui cor­res­pond à la sous­trac­tion des flux de loyers. Au terme de l’usu­fruit, le par­ti­cu­lier re­couvre

la pleine pro­prié­té du bien qu’il peut alors oc­cu­per, re­vendre ou louer. Si la nue-pro­prié­té est fi­nan­cée à cré­dit, les in­té­rêts sont dé­duc­tibles des re­ve­nus fon­ciers. Et si elle est payée comp­tant, elle n’en­tre­ra pas dans l’as­siette taxable à l’ISF. Au terme de l’usu­fruit, seule la plus­va­lue en cas de re­vente se­ra im­po­sée, mais celle-ci se­ra cal­cu­lée à par­tir du prix d’achat en pleine pro­prié­té. Ce dis­po­si­tif peu connu cu­mule donc les avan­tages (à condi­tion de ne pas les sur­payer), mais s’adresse en prio­ri­té aux per­sonnes for­te­ment im­po­sées.

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