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Une SCI peut-elle louer un lo­ge­ment meu­blé?

Non. La SCI ne doit pas se li­vrer à des ac­ti­vi­tés com­mer­ciales. Or, la lo­ca­tion meu­blée est une ac­ti­vi­té qui re­lève des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux. La lo­ca­tion sai­son­nière au­rait pour ef­fet de rendre la SCI im­po­sable à l’im­pôt sur les so­cié­tés.

Le gé­rant d’une SCI est-il ré­mu­né­ré?

Oui. Il n’est pas in­ter­dit de ré­mu­né­rer le gé­rant. Tou­te­fois sa ré­mu­né­ra­tion ne doit pas être ex­ces­sive par rap­port à son ac­ti­vi­té de ges­tion au sein de la SCI.

Les as­so­ciés d’une SCI doivent-ils avoir un lien de pa­ren­té entre eux?

Non. La SCI peut être consti­tuée entre per­sonnes qui ont un pro­jet d’ac­qui­si­tion ou de ges­tion d’un pa­tri­moine im­mo­bi­lier en com­mun. Gé­né­ra­le­ment le pro­jet mo­bi­lise un groupe fa­mi­lial, mais une SCI entre amis est pos­sible.

Est-il vrai qu’une SCI ne doit pas dé­te­nir plu­sieurs lo­ge­ments?

Non. Il n’est pas in­ter­dit d’avoir plu­sieurs biens im­mo­bi­liers au sein d’une SCI. Il est tou­te­fois pré­fé­rable de ne consti­tuer qu’une seule SCI par bien. Car il est plus fa­cile de vendre des parts d’une SCI qui ne dé­tient qu’un bien. La vente de parts so­ciales peut s’avé­rer in­té­res­sante pour l’ac­qué­reur comme pour le ven­deur.

Faut-il pla­cer sa ré­si­dence prin­ci­pale au sein d’une SCI?

Non. La loi pro­tège suf­fi­sam­ment le do­mi­cile conju­gal, no­tam­ment en cas de dé­cès de l’un des époux. Fis­ca­le­ment, les re­de­vables de l’ISF se­ront même pé­na­li­sés puisque la SCI leur fait perdre l’abat­te­ment de 30% sur la ré­si­dence prin­ci­pale. En re­vanche, la SCI peut s’avé­rer op­por­tune pour les concu­bins ou les pac­sés qui n’hé­ritent pas au­to­ma­ti­que­ment de leur par­te­naire.

La do­na­tion de parts de SCI est-elle obli­ga­toi­re­ment no­ta­riée?

Oui. Les parts so­ciales d’une SCI, contrai­re­ment aux ac­tions d’une so­cié­té ano­nyme, ne peuvent pas faire l’ob­jet d’un don ma­nuel. L’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale tien­dra compte de la do­na­tion pour le cal­cul des droits de do­na­tion mais, ju­ri­di­que­ment, l’acte est nul et peut être contes­té par les hé­ri­tiers ré­ser­va­taires, pré­cise Me So­reau, no­taire à Pa­ris, groupe Al­thé­mis.

Un mi­neur peut-il être as­so­cié d’une SCI?

Oui. Il n’y a pas de res­tric­tion par­ti­cu­lière pour les mi­neurs. Tou­te­fois, c’est plus com­plexe lorsque la SCI a re­cours au cré­dit. Nom­breux sont les éta­blis­se­ments fi­nan­ciers qui re­fusent de fi­nan­cer une ac­qui­si­tion lors­qu’un des as­so­ciés de la SCI est mi­neur.

Les parts de SCI bé­né­fi­cient-elles d’une dé­cote pour la dé­cla­ra­tion d’ISF?

Oui. Les parts de SCI doivent être dé­cla­rées pour leur va­leur vé­nale. Il n’existe au­cun texte pré­ci­sant le pour­cen­tage de dé­cote au­to­ri­sé, mais, dans la pra­tique, elle est com­prise entre 10 et 20% .

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