par Ber­nard Yquem Où va l’im­mo­bi­lier ?

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - NUMÉRO SPÉCIAL - NOVEMBRE 2017 -

Chaque type de pla­ce­ment a ses propres pa­ra­mètres d’ap­pré­cia­tion. Le fon­cier, comme l’im­mo­bi­lier, est peut-être le plus dif­fi­cile à ap­pré­hen­der. Il in­tègre en ef­fet une forte part d’af­fec­ti­vi­té. Le lieu que l’on des­tine à son ha­bi­ta­tion prin­ci­pale ou se­con­daire, comme ce­lui que l’on ac­quiert dans un ob­jec­tif lo­ca­tif, est dé­ter­mi­né es­sen­tiel­le­ment par le choix d’un cadre de vie. Bien d’autres pla­ce­ments sont liés aux pers­pec­tives de ren­ta­bi­li­té fi­nan­cière.

Je tiens donc à in­sis­ter sur l’in­fluence de cette sub­jec­ti­vi­té pour un in­ves­tis­se­ment pierre par rap­port aux autres orien­ta­tions de votre pa­tri­moine. Mettre l’ac­cent sur ce point trop né­gli­gé me pa­raît es­sen­tiel. Car beau­coup d’entre vous se pré­oc­cupent du re­bond des prix de l’im­mo­bi­lier dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions (+ 12% en un an à Bor­deaux, + 8% à Lyon et Pa­ris, + 7% à Stras­bourg) dans un mar­ché qui a beau­coup pro­gres­sé. Plu­sieurs in­ter­ro­ga­tions se posent.

1re ques­tion Des hausses aus­si fortes sur de courtes pé­riodes peuvent-elles conduire à un re­vi­re­ment de ten­dance?

Rap­pe­lons que de 1990 à 1997, les prix du mètre car­ré ont connu des re­plis par­tout en France, al­lant de 30 à 50 % se­lon la qua­li­té des biens.

Ce n’était pas la pre­mière fois qu’un tel phé­no­mène se pro­dui­sait. Le mar­ché de la pierre a connu des phases suc­ces­sives d’ex­cès, à la hausse comme à la baisse. Sans re­mon­ter trop loin dans le temps, j’ai­me­rais rap­pe­ler la vio­lente chute des prix en 1981 après le ré­sul­tat des élec­tions pré­si­den­tielles. Elle fai­sait suite à une di­zaine d’an­nées d’em­bal­le­ment de la cote du mètre car­ré. Je ne pense pas qu’il se soit for­mé une nou­velle bulle spé­cu­la­tive qui puisse faire craindre au­jourd’hui un bru­tal et soudain re­tour­ne­ment de ce mar­ché. Pour­tant, un cer­tain nombre d’évé­ne­ments font ré­flé­chir sur un re­vi­re­ment tou­jours pos­sible. Les élé­ments qui me pa­raissent les plus in­fluents sont une éven­tuelle hausse des taux d’in­té­rêt et une conjonc­ture éco­no­mique qui pè­se­raient en­core plus lour­de­ment sur la sol­va­bi­li­té des ache­teurs. En outre, si la re­prise des mar­chés bour­siers se pour­sui­vait, elle pous­se­rait bien des par­ti­cu­liers, ain­si que des ins­ti­tu­tions, à des ar­bi­trages en fa­veur de la Bourse et au dé­tri­ment de leurs ac­tifs im­mo­bi­liers.

2e ques­tion Com­ment ap­pré­cier la réa­li­té du mar­ché au­quel vous vous in­té­res­sez?

Je vous pro­pose de faire un test par vous-même. Il vous per­met­tra d’ap­pré­cier la fia­bi­li­té des prix. Choi­sis­sez un pro­gramme im­mo­bi­lier et in­ter­ro­gez le pro­mo­teur sur les éva­lua­tions des dif­fé­rents ap­par­te­ments. Vous consta­te­rez alors des écarts qui peuvent al­ler jus­qu’à plus de 30% sui­vant l’étage, l’orien­ta­tion et la qua­li­té des équi­pe­ments. Mul­ti­pliez les com­pa­rai­sons, et vous re­mar­que­rez des dif­fé­ren­tiels importants.

Autre exemple, sur le mar­ché de la re­vente d’un bien construit il y a quelques an­nées. Pro­me­nez-vous dans dif­fé­rents quar­tiers en le­vant la tête. Vous dé­cou­vri­rez que côte à côte, dans une même rue, co­existent des construc­tions d’ar­chi­tec­tures di­verses dont les prix sont loin d’être équi­va­lents. Je veux vous faire com­prendre que rien n’est moins com­pa­rable qu’un im­meuble et un ap­par­te­ment à un

autre. C’est pour­quoi je vous ai in­di­qué que les es­ti­ma­tions doivent être cor­ri­gées par des pon­dé­ra­tions. D’ailleurs, l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale, dans ses contrôles d’éva­lua­tion des biens, que ce soit au re­gard des droits de mu­ta­tion ou de ce­lui de l’im­pôt sur la for­tune, a du mal à se ré­fé­rer à des cotes im­mo­bi­lières. Elle doit d’ailleurs vous pré­sen­ter au moins trois ré­fé­rences de tran­sac­tions pré­cises as­si­mi­lables au bien dont elle conteste l’es­ti­ma­tion.

Je vous conseille donc d’in­ter­ro­ger votre no­taire, qu’il s’agisse d’une opé­ra­tion que vous en­vi­sa­gez ou d’une contes­ta­tion fis­cale dont vous se­riez l’ob­jet. Les in­for­ma­tions qu’il est en me­sure de vous don­ner sur les tran­sac­tions vous se­ront très utiles.

À long terme, im­mo­bi­lier et Bourse ont un po­ten­tiel équi­valent.

3e ques­tion La dé­fis­ca­li­sa­tion dont bé­né­fi­cient les construc­tions neuves grâce au régime “Pi­nel” est-elle une vraie sti­mu­la­tion ?

L’avan­tage fis­cal pa­raît tou­jours mo­ti­vant. Avec la loi Pi­nel, jus­qu’à 21% du prix peuvent être dé­duits de l’im­pôt. Mais n’ou­bliez pas les contrainte­s. En par­ti­cu­lier, celle de vous en­ga­ger à louer au moins douze an­nées. De plus, si vous réa­li­sez l’opé­ra­tion à cré­dit, vous de­vez pou­voir as­su­mer les échéances de rem­bour­se­ment, même si le lo­ca­taire est dé­faillant. Vé­ri­fiez bien que le prix est conforme au mar­ché lo­cal. Il ar­rive que cer­tains opé­ra­teurs peu scru­pu­leux in­tègrent le mon­tant de l’avan­tage fis­cal dans les prix de vente. Ce type d’opé­ra­tion ne peut être at­trayant que si vous vous ren­dez sur place et com­pa­rez les ni­veaux de prix et de pres­ta­tions ain­si que le mon­tant des charges qui vous in­combent.

Le suc­cès im­pose de ne pas se lais­ser hyp­no­ti­ser par la verve et les beaux dis­cours de cer­tains ven­deurs. Mais les pro­fes­sion­nels sé­rieux res­tent la ma­jo­ri­té. L’achat d’un bien an­cien est aus­si plein d’at­traits, à condi­tion de bien né­go­cier le prix. Le ren­de­ment peut être, dans ce cas, bien plus éle­vé que dans le neuf. De plus, vous pou­vez dé­duire de vos re­ve­nus lo­ca­tifs non seule­ment les in­té­rêts, mais éga­le­ment le coût des tra­vaux de ré­no­va­tion.

4e ques­tion La nou­velle fis­ca­li­té de l’im­mo­bi­lier est-elle pé­na­li­sante ?

La fis­ca­li­té pa­raît plus lourde qu’avant. Les bailleurs vont de­voir faire face à la hausse de la CSG au 1er­jan­vier 2018, sans com­pen­sa­tion. Sans par­ler de l’ISF, re­cen­tré sur les biens im­mo­bi­liers et re­bap­ti­sé im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière (IFI). On at­tend donc des évo­lu­tions po­si­tives. J’ai te­nu à at­ti­rer votre at­ten­tion sur la nou­velle conjonc­ture im­mo­bi­lière. La très forte hausse des prix in­ter­pelle à juste titre. Je mets donc en garde ceux qui veulent concré­ti­ser des opé­ra­tions d’achat sans mûre ré­flexion. Je veux tou­te­fois res­ter concret. Je ne par­tage pas le pes­si­misme ex­ces­sif de cer­tains. Car la de­mande de lo­ge­ments non sa­tis­faite reste im­por­tante. C’est un ar­gu­ment de poids. À long terme, de bons achats en im­mo­bi­lier et en Bourse ont des po­ten­tiels voi­sins. Je reste à votre dis­po­si­tion dans cette pé­riode trou­blée, qui peut tou­te­fois s’amé­lio­rer avec le temps. Mer­ci de vos cour­riers et té­moi­gnages de sou­tien.

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