Immobilier 3 so­lu­tions pour aug­men­ter vos gains

Éco­no­mies d’éner­gie, baux de courte du­rée, es­sor de la co­lo­ca­tion… Nos conseils pour vous adap­ter aux nou­velles ten­dances du mar­ché et pas­ser une bonne an­née im­mo­bi­lière.

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - M. S.

Un lo­ge­ment au goût du jour Réa­li­sez des tra­vaux et va­lo­ri­sez votre bien à long terme

Ce­la va sans dire: un lo­ge­ment re­peint, clair et propre au­ra tou­jours plus de suc­cès qu’un bien si­mi­laire au car­re­lage da­tant des an­nées 70 et à la plom­be­rie dé­fec­tueuse. Les pro­fes­sion­nels s’ac­cordent pour consta­ter qu’un bien en bon état et au goût du jour se loue plus vite. Mais les tra­vaux de toi­let­tage, né­ces­saires, ne sont pas tou­jours suf­fi­sants pour ga­ran­tir la pé­ren­ni­té de vos re­ve­nus locatifs. Les tra­vaux qui font la dif­fé­rence et peuvent jus­ti­fier une ré­éva­lua­tion du loyer sont plus lourds en terme d’in­ves­tis­se­ments.

Les éco­no­mies d’éner­gie sont au coeur des pré­oc­cu­pa­tions des lo­ca­taires: le rem­pla­ce­ment des huis­se­ries, de la chau­dière, du chauffe-eau et même de la ro­bi­net­te­rie par du ma­té­riel aux normes de 2018 leur ga­ran­ti­ra une consom­ma­tion d’éner­gie rai­son­nable. Pen­sez éga­le­ment à l’iso­la­tion acous­tique : le double vi­trage des fe­nêtres de votre deux-pièces sur rue amé­lio­re­ra consi­dé­ra­ble­ment le confort des lo­ca­taires. Le mo­bi­lier de la cui­sine et de la salle de bains, en re­vanche, ne contri­bue pas à faire des éco­no­mies mais à la va­lo­ri­sa­tion de votre lo­ge­ment. Autre avan­tage, et non des moindres, la pos­si­bi­li­té de dé­duire une bonne par­tie de ces tra­vaux de vos re­ve­nus et de créer ain­si un dé­fi­cit fon­cier, re­por­table pen­dant une dé­cen­nie.

La mise en place du pré­lè­ve­ment à la source des im­pôts sur le re­ve­nu en 2019 va cham­bou­ler tem­po­rai­re­ment le dis­po­si­tif de dé­duc­ti­bi­li­té des charges fon­cières. En ef­fet, l’im­po­si­tion des re­ve­nus fon­ciers cou­rants per­çus en 2018 se­ra neu­tra­li­sée par le cré­dit d’im­pôt mo­der- ni­sa­tion du re­cou­vre­ment. Pour évi­ter que les pro­prié­taires ne re­portent d’un an les tra­vaux d’en­tre­tien ou de ré­pa­ra­tion, le lé­gis­la­teur a pré­vu un mé­ca­nisme dé­ro­ga­toire, n’ad­met­tant en dé­duc­tion des re­ve­nus fon­ciers de l’an­née 2019 que la moyenne des tra­vaux ac­quit­tés au titre des an­nées 2018 et 2019. « Cette me­sure s’avère fa­vo­rable aux pro­prié­taires dont l’ac­ti­vi­té lo­ca­tive gé­nère un dé­fi­cit fon­cier. S’ils réa­lisent des tra­vaux dès 2018, ils ren­for­ce­ront le stock de dé­fi­cit fon­cier im­pu­table sur les re­ve­nus fon­ciers des dix an­nées sui­vantes », com­mente Ch­ris­tine Va­lence-Sour­dille, in­gé­nieur pa­tri­mo­nial chez BNP Pa­ri­bas Banque Pri­vée.

Une ges­tion plus souple Pas­sez à la lo­ca­tion meu­blée pour payer moins d’im­pôts

Pas­ser de la lo­ca­tion nue à la lo­ca­tion meu­blée per­met d’ob­te­nir une bonne ren­ta­bi­li­té im­mo­bi­lière quand le mar­ché lo­cal est por­teur pour ce type de biens. Ce chan­ge­ment né­ces­site la ré­dac­tion d’un nou­veau bail, qui in­ter­vient après le dé­part du lo­ca­taire ou avec l’ac­cord de ce­lui-ci. La ges­tion est plus souple pour le pro­prié­taire. La du­rée du bail est plus courte, elle est d’un an (trois pour un lo­ge­ment vide) et de neuf mois si le lo­ca­taire est un étu­diant. Le bail est re­con­duit par ta­cite re­con­duc­tion, sauf pour les étudiants. Les dé­lais de pré­avis sont aus­si ré­duits: trois mois pour le pro­prié­taire qui veut re­prendre son bien et un mois pour le lo­ca­taire. Ces dé­lais sont plus longs pour la lo­ca­tion vide : six mois pour le pro­prié­taire et trois mois pour le lo­ca­taire (sauf ex­cep­tion).

Un ap­par­te­ment meu­blé est loué plus cher qu’un ap­par­te­ment vide, un gain non né­gli­geable qui se double d’une fis­ca­li­té des re­ve­nus fon­ciers plus avan­ta­geuse. La lo­ca­tion meu­blée

est taxée dans la catégorie des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC). Vos re­ve­nus locatifs sont sou­mis au ré­gime mi­cro-BIC si les loyers sont in­fé­rieurs à 70000 eu­ros (nou­veau pla­fond) et vous bé­né­fi­ciez d’un abat­te­ment de 50%. Vous pou­vez aus­si choi­sir le ré­gime réel, grâce au­quel vous dé­dui­sez de vos re­cettes la taxe fon­cière, les tra­vaux, frais de ges­tion, as­su­rances, in­té­rêts d’em­prunt (etc.) et pou­vez en même temps amor­tir votre achat.

Un pa­tri­moine ré­or­ga­ni­sé Cé­dez les biens peu ren­tables

L’in­ves­tis­se­ment immobilier se fait sur le long terme, mais vient un mo­ment où l’in­té­rêt pa­tri­mo­nial oblige à ar­bi­trer: vendre tel ou tel bien et en conser­ver un autre. C’est le cas par exemple pour les lo­ge­ments ac­quis dans le cadre d’un dis­po­si­tif fis­cal. Une fois la pé­riode de dé­fis­ca­li­sa­tion ter­mi­née, de­man­dez-vous s’il est in­té­res­sant de conser­ver votre bien. Si la lo­ca­tion se fait sans pro­blème, le gar­der peut être une bonne idée. Vous pou­vez aus­si vendre pour ré­in­ves­tir et pro­fi­ter d’un autre dis­po­si­tif. At­ten­tion au choix du mo­ment pour ne pas vous re­trou­ver sur un mar­ché lo­cal en­com­bré par d’autres biens ac­quis pour dé­fis­ca­li­ser.

Sé­pa­rez-vous des biens dif­fi­ciles à louer, comme les très pe­tites sur­faces (chambre de ser­vice, stu­dette), qui ne trouvent plus pre­neur. Les jeunes pré­fèrent la co­lo­ca­tion, car les loyers sont moins éle­vés et l’es­pace de vie est deux ou trois fois plus grand. En­fin, ré­flé­chis­sez à la vente d’un bien qui né­ces­site des tra­vaux im­por­tants que vous ne vou­lez ou ne pou­vez supporter. Le mar­ché est por­teur car les taux des cré­dits sont at­trayants. Pro­fi­tez-en pour ré­or­ga­ni­ser votre pa­tri­moine lo­ca­tif.

In­ves­tir l’immobilier reste dans pro­fi­table, même si les der­nières dé­ci­sions lé­gis­la­tives vont pe­ser sur la ren­ta­bi­li­té.

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