JU­RIS­PRU­DENCE

Chaque mois, Le Re­ve­nu sé­lec­tionne pour vous des dé­ci­sions de la Cour de cas­sa­tion, la ju­ri­dic­tion su­prême de l’ordre ju­di­ciaire, pour gé­rer plus fi­ne­ment votre pa­tri­moine.

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Hé­ri­tage: une in­di­vi­sion, même mo­deste, peut se par­ta­ger

Des biens dé­te­nus en com­mu­nau­té ou en in­di­vi­sion peuvent être par­ta­gés, même si l’in­té­rêt fi­nan­cier est faible, a rap­pe­lé la Cour de cas­sa­tion. Après le dé­cès de ses pa­rents, l’un des trois en­fants ré­cla­mait sa part, mais n’ob­te­nait pas l’ac­cord des deux autres pour pro­cé­der au par­tage. Ces der­niers es­ti­maient qu’il n’était pas jus­ti­fié de le faire en rai­son du peu d’im­por­tance de l’ac­tif suc­ces­so­ral exempt de tout bien im­mo­bi­lier. La Cour leur a don­né tort, en rap­pe­lant l’ar­ticle 815 du Code ci­vil : « Nul ne peut être contraint à de­meu­rer dans l’in­di­vi­sion et le par­tage peut tou­jours être pro­vo­qué, à moins qu’il n’y ait été sur­sis par ju­ge­ment ou conven­tion ». Les juges ont or­don­né l’ou­ver­ture des opé­ra­tions et dé­si­gné un no­taire. (Ar­rêt n° 17-11558)

Im­mo­bi­lier: la com­mis­sion d’une agence n’est pas tou­jours due

Un agent im­mo­bi­lier, ti­tu­laire d’un man­dat, n’a droit à sa com­mis­sion

que si le com­pro­mis ou l’acte de vente le prévoit. L’ache­teur d’un fonds de com­merce et de ses murs re­fu­sait de ré­gler la com­mis­sion de l’agent im­mo­bi­lier, tout en re­con­nais­sant avoir vi­si­té le bien grâce à son in­ter­ven­tion et fait une offre par son in­ter­mé­diaire. L’ac­qué­reur fai­sait va­loir que l’en­ga­ge­ment des par­ties ne sti­pu­lait pas que les frais d’agence se­raient à sa charge et qu’il ne de­vait dès lors au­cune com­mis­sion. La Cour lui a don­né rai­son. En dé­pit

des élé­ments ob­jec­tifs met­tant en évi­dence le rôle d’in­ter­mé­diaire joué par l’agent, les contrats de vente ne conte­naient au­cune men­tion re­la­tive à la ré­mu­né­ra­tion de l’agent im­mo­bi­lier. (Ar­rêt n° 14-14304)

Bail com­mer­cial : un lo­ca­taire ne peut pas se faire jus­tice lui-même

Un lo­ca­taire ne peut, de sa propre ini­tia­tive, pro­cé­der à une com­pen­sa­tion

tant que l’une de ses créances est li­ti­gieuse. Un lo­ca­taire contes­tait de­voir des sommes au titre de la taxe d’en­lè­ve­ment des ordures ménagères (TEOM) sur une pé­riode de cinq ans. À titre de cor­rec­tion, il ne s’était donc vo­lon­tai­re­ment pas ac­quit­té du paie­ment de deux loyers men­suels. Les bailleurs lui avaient alors adres­sé un com­man­de­ment de payer vi­sant la clause ré­so­lu­toire (qui prévoit la ré­si­lia­tion de plein droit du contrat de lo­ca­tion en cas de non-paie­ment du loyer). Même s’il a rai­son – la TEOM est due par le pro­prié­taire–, le lo­ca­taire ne peut uni­la­té­ra­le­ment pro­cé­der à une com­pen­sa­tion tant que l’une de ses créances est li­ti­gieuse, ont ex­pli­qué les juges. Et, à dé­faut de paie­ment des loyers, la clause ré­so­lu­toire est ac­quise au bailleur. (Ar­rêt n° 16-19037)

Tra­vaux: la jus­tice fait la dif­fé­rence entre ama­teurs et pro­fes­sion­nels

Des tra­vaux réa­li­sés par un pro­fes­sion­nel ou par un ama­teur n’ont pas

la même va­leur. Le pro­prié­taire d’un fonds de com­merce avait si­gné une pro­messe de vente à un par­ti­cu­lier qui a alors ef­fec­tué des tra­vaux avant la si­gna­ture de l’acte dé­fi­ni­tif de­vant no­taire. La vente ne s’étant pas réa­li­sée, le par­ti­cu­lier a ré­cla­mé le paie­ment des tra­vaux pour un mon­tant de 7000 eu­ros. Mais la Cour ne l’a pas sui­vi. Compte te­nu des mal­fa­çons, le rap­port d’ex­per­tise a conclu que les tra­vaux n’avaient pas été faits dans les règles de l’art, en no­tant par ailleurs l’ab­sence de de­vis, de fac­ture et de ga­ran­tie dé­cen­nale. Le par­ti­cu­lier ne pou­vait donc pré­tendre à la somme de 7000 eu­ros qui au­rait cor­res­pon­du à un tra­vail de pro­fes­sion­nel. (Ar­rêt n° 16-19233)

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