Pa­roles de pro­fes­sion­nels

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - DI­DIER CA­PLAN, pré­sident de Comp­ta Ex­pert

L a SCI re­lève de l’im­pôt sur le re­ve­nu (IR) et des plus-va­lues im­mo­bi­lières des par­ti­cu­liers, mais ses as­so­ciés ont la pos­si­bi­li­té d’exer­cer une op­tion ir­ré­vo­cable pour l’im­pôt sur les so­cié­tés (IS). Cette op­tion peut se ré­vé­ler at­trayante, mais il est in­dis­pen­sable d’en me­su­rer les consé­quences.

Il faut rap­pe­ler que le choix de for­mer une SCI ne ré­pond pas à des im­pé­ra­tifs fis­caux mais pa­tri­mo­niaux. En ef­fet, les règles des re­ve­nus fon­ciers s’ap­pliquent de fa­çon iden­tique aux per­sonnes phy­siques di­rec­te­ment pro­prié­taires d’un im­meuble et aux as­so­ciés d’une SCI sou­mise à l’IR. Par contre, avec l’op­tion de l’IS, le ré­sul­tat fis­cal est dé­ter­mi­né en te­nant compte de la qua­si-to­ta­li­té des charges réelles, ain­si que d’un amor­tis­se­ment de l’im­meuble, ce qui est ex­clu avec l’IR.

En 2018, le taux de l’IS est de 33,33% (il se­ra abais­sé, pro­gres­si­ve­ment à 25% en 2022). Ce taux est ré­duit à 15% pour la frac­tion du bé­né­fice qui est in­fé­rieure à 38120 eu­ros et à 28% entre 38120 et 500000 eu­ros. Pour bé­né­fi­cier du taux ré­duit, il faut que le ca­pi­tal de la SCI soit en­tiè­re­ment li­bé­ré.

Di­vi­dendes. Les as­so­ciés qui vou­dront pro­fi­ter du ré­sul­tat de la SCI à titre per­son­nel de­vront dé­ci­der d’une dis­tri­bu­tion de di­vi­dendes et sup­por­ter une taxa­tion au taux de 30% (IR à 12,8% et pré­lè­ve­ments so­ciaux à 17,2%). Une op­tion pour le ba­rème pro­gres­sif de l’IR est pos­sible.

Plus-va­lues. La SCI sou­mise à l’IS coûte fis­ca­le­ment beau­coup moins cher du­rant la pé­riode d’amor­tis­se­ment de l’im­meuble et de rem­bour­se­ment des em­prunts fi­nan­çant son ac­qui­si­tion, mais cet avan­tage est com­pen­sé lors de la ces­sion. L’im­meuble étant amor­ti, la base de taxa­tion est plus forte.

On pour­ra re­te­nir qu’en termes de tré­so­re­rie, la si­tua­tion est plus fa­vo­rable avec l’IS. Le paie­ment de l’im­pôt sur la plus-va­lue ne pose, en prin­cipe, pas de pro­blème de fi­nan­ce­ment puisque la SCI au­ra en­cais­sé le prix de vente de l’im­meuble. Par contre, l’im­pôt sur le re­ve­nu pa­raît net­te­ment plus fa­vo­rable si l’on prévoit une plus-va­lue im­por­tante, à condi­tion de jouer la pa­tience (au moins vingt­cinq ans…).

Sché­ma­ti­que­ment, on peut conclure que:

• pour des “petits” pro­jets qui ont une es­pé­rance de plus­va­lue à terme et pro­duisent des re­ve­nus dont la fis­ca­li­té est fi­nan­ciè­re­ment sup­por­table, l’IR est pré­fé­rable;

• pour des pro­jets d’en­ver­gure ou liés à une ac­ti­vi­té pro­fes­sion

nelle, mieux vaut op­ter pour l’IS afin de li­mi­ter les coûts lors de l’ex­ploi­ta­tion et ac­cep­ter de payer l’im­pôt lors de la ces­sion.

“Dans une SCI sou­mise à l’im­pôt sur le so­cié­tés, le ré­sul­tat fis­cal prend en compte la qua­si­to­ta­li­té des charges et l’amor­tis­se­ment

de l’im­meuble.”

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