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Bruno et Pas­cale : «Comment dé­ga­ger plus de re­ve­nus de ses biens»

Fous de plon­gée sous-ma­rine, Bruno et Pas­cale n’hé­sitent pas à pas­ser de longues heures en avion pour ob­ser­ver la faune et la flore d’une bar­rière de co­rail. Dans le couple, en­tre­te­nir son corps re­lève de l’art de vivre. Quand il est à Pa­ris, Bruno se rend trois fois par se­maine dans une salle de gym­nas­tique de son quar­tier. Pas­cale, elle, y va chaque jour après avoir dé­po­sé les en­fants à l’école.

Fleu­riste de mé­tier, Pas­cale se consacre au­jourd’hui à l’édu­ca­tion d’Ophe­lia, âgée de 6 ans, et de Die­go qui a 4 ans, tout en ef­fec­tuant des com­po­si­tions flo­rales pour une so­cié­té de luxe. Bruno est ki­né­si­thé­ra

peute. Pra­ti­cien ta­len­tueux et re­con­nu, il li­mite son ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle à une ving­taine d’heures par se­maine. Il peut se le per­mettre, car il a d’autres re­ve­nus.

En 2001, au dé­cès de sa mère, Bruno a hé­ri­té de lo­ge­ments lo­ca­tifs, dont un pe­tit im­meuble dans le centre de Pa­ris. Chaque mois, il en­caisse 28000 eu­ros de loyers. De quoi voya­ger en classe af­faires, mul­ti­plier les sor­ties dans des res­tau­rants étoi­lés et faire ses achats de Noël place Ven­dôme. En théo­rie. Car, face à un en­det­te­ment co­los­sal, le couple n’a pas un tel train de vie.

Chaque mois, ils doivent rem­bour­ser 15600 eu­ros

Bruno doit 2,9 mil­lions d’eu­ros à ses créan­ciers. Chaque mois, il rem­bourse aux banques 15 600 eu­ros, une somme in­fé­rieure aux loyers. Mais, après dé­duc­tion des taxes fon­cières, des charges d’en­tre­tien, des in­évi­tables tra­vaux, il ne reste plus grand-chose pour com­plé­ter ses re­ve­nus pro­fes­sion­nels. Il ar­rive même, cer­taines an­nées, que sa tré­so­re­rie soit né­ga­tive. Un comble avec un pa­tri­moine net de 4,9 mil­lions d’eu­ros. Bruno a donc contac­té Le Re­ve­nu

pour que nous l’ai­dions à ti­rer da­van­tage de re­ve­nus de son pa­tri­moine. Il ai­me­rait aus­si fi­nan­cer une ré­si­dence se­con­daire en Es­pagne. Et, bien sûr, di­mi­nuer du­ra­ble­ment sa fis­ca­li­té. Dans ce do

maine, il s’en sort bien parce que la re­mise aux normes de ses lo­ge­ments

lo­ca­tifs en­traîne beau­coup de tra­vaux, dont les mon­tants sont dé­duits

des loyers per­çus. Mais ce­la ne du­re­ra pas éter­nel­le­ment. Pour le conseiller sur les dé­ci­sions à prendre, nous avons ana­ly­sé ses re­ve­nus, dé­penses, actifs et dettes. Conclu­sion : ses pla- ce­ments peuvent lui rap­por­ter beau­coup plus, à condi­tion d’agir. Vite.

Sor­tir par le haut du piège de la dette

Pre­mière re­com­man­da­tion : rem­bour­ser un mil­lion d’eu­ros de prêts ban­caires en mo­bi­li­sant les en­cours de ses trois contrats d’as­su­rance vie, qui to­ta­lisent 1,8 mil­lion d’eu­ros. Uti­li­ser son épargne pour se désen­det­ter est une stra­té­gie sou­vent gagnante. Tout dé­pend de ce que

rap­portent ses éco­no­mies par rap­port à ce que coûte son em­prunt. De ce point de vue, il n’y a pas de doutes pour notre lec­teur : Bruno se fi­nance à 4,5 % (as­su­rance in­cluse) alors qu’il ne place qu’à 2 %, puisque ses éco­no­mies sont en grande par­tie in­ves­ties dans des fonds en eu­ros par­mi les moins per­for­mants.

Deuxième ques­tion condi­tion­nant une dé­marche de désen­det­te­ment : le prêt en est-il à ses dé­buts ou à la fin ? Rem­bour­ser par an­ti­ci­pa­tion n’est in­té­res­sant qu’au cours des pre­mières an­nées, quand les men­sua­li­tés com­prennent en­core beau­coup d’in­té­rêts. Cette condi­tion est aus­si rem­plie puisque le prêt est dans sa troi­sième an­née. Bruno s’est en­det­té en 2015 pour dé­fis­ca­li­ser en pla­çant les actifs im­mo­bi­liers dans une SCI, sou­mise à l’im­pôt sur les so­cié­tés. Il est au­jourd’hui étran­glé par le poids des men­sua­li­tés des em­prunts. Nous lui conseillons de faire en par­tie marche ar­rière après avoir en­vi­sa­gé l’im­pact fis­cal d’un rem­bour­se­ment an­ti­ci­pé. En rem­bour­sant un tiers de sa dette, il de­vrait dis­po­ser de 5 000 eu­ros de plus par mois pour vivre.

Oser la Bourse via des fonds de qua­li­té

Deuxième re­com­man­da­tion: vendre cer­tains de ses actifs im­mo­bi­liers et in­ves­tir le pro­duit de la ces­sion en Bourse pour di­ver­si­fier le pa­tri­moine. La pierre re­pré­sente près de 80 % des actifs. C’est trop! Pour­quoi ne pas pro­fi­ter des prix

éle­vés dans la ca­pi­tale pour cé­der les biens les moins ren­tables? Par exemple trois stu­dios dé­te­nus de­puis plus de trente ans. Le pro­duit de la vente se­rait in­ves­ti en Bourse. Le choix de l’en­ve­loppe fis­cale doit être étu- dié de près. Seule cer­ti­tude à ce stade, Bruno doit faire le plein de son

PEA (pla­fon­né à 150 000 eu­ros) et d’un PEA-PME (75 000 eu­ros), et même le double avec son épouse.

Comme Bruno n’a pas en­vie de gé­rer un por­te­feuille de titres en di­rect, nous lui conseillons d’in­ves­tir par l’in­ter­mé­diaire de fonds sé­lec­tion­nés par Le Re­ve­nu ( ➠ lire p. 62).

Pré­pa­rer la trans­mis­sion des biens aux en­fants

Troi­sième re­com­man­da­tion: don­ner une par­tie des biens im­mo­bi­liers aux en­fants. Au dé­cès de sa mère, qui n’avait pas pré­pa­ré sa trans­mis­sion, Bruno a si­gné au fisc un chèque de plus d’un mil­lion d’eu­ros. Il vou­drait évi­ter pa­reille mésa­ven­ture à ses en­fants. On le com­prend ai­sé­ment. Pour ré­duire les droits de suc­ces­sion, la meilleure stra­té­gie est la do­na­tion avec ré­serve d’usu­fruit. Car vous con­ti­nuez à en­cais­ser les loyers tout en réa­li­sant une ex­cel­lente opé­ra­tion fis­cale, puisque seule la nue­pro­prié­té est taxée et que son éva­lua­tion est très avan­ta­geuse. Elle dé­pend de l’âge de l’usu­frui­tier. Plus vous êtes jeune, plus la base im­po­sable

est faible. Bruno en est tel­le­ment per­sua­dé qu’il a dé­jà réa­li­sé des do­na­tions au pro­fit de ses deux aî­nés nés d’un pre­mier ma­riage. Nous l’en­cou­ra­geons à pas­ser à la vi­tesse su­pé­rieure. Il se laisse convaincre par nos ar­gu­ments.

En conclu­sion, Bruno a tra­ver­sé des an­nées dif­fi­ciles en termes de tré­so­re­rie. Cette pé­riode ré­vo­lue, il lui reste à di­ver­si­fier son pa­tri­moine. Nous ne dou­tons pas qu’il réus­si­ra à do­per ses re­ve­nus pour pro­fi­ter de tous les plai­sirs que la vie offre à ceux qui, comme lui, ont la chance de dé­te­nir un ca­pi­tal bien gé­ré.

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