Usu­frui­tier ou nu-pro­prié­taire Qui paie quoi ?

Chau­dière à chan­ger, as­cen­seur à ré­pa­rer... La loi fixe la ré­par­ti­tion des pe­tites et grosses dé­penses entre l’usu­frui­tier et le nu-pro­prié­taire. État des lieux.

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - MY­RIAM SI­MON

Dans le cadre fa­mi­lial, le dé­mem­bre­ment de pro­prié­té est chose cou­rante. Il est mis en place lé­ga­le­ment dans le cadre d’une suc­ces­sion, d’une do­na­tion ou d’un tes­tament… Le plus sou­vent, les pa­rents sont usu­frui­tiers – ils oc­cupent ou louent l’ap­par­te­ment – et le ou les en­fants nus­pro­prié­taires. Ils ne de­viennent plei­ne­ment pro­prié­taires qu’au dé­cès de l’usu­frui­tier. Cette so­lu­tion per­met de trans­mettre en dou­ceur son pa­tri­moine, mais elle peut tour­ner au vi­naigre si l’en­tente fa­mi­liale se dé­grade. Cette pro­prié­té par­ta­gée exige donc de bien sa­voir qui paie quoi.

EN­TRE­TIEN COU­RANT

Le porte-mon­naie de l’usu­frui­tier est sou­vent sol­li­ci­té,

puisque tous les tra­vaux d’en­tre­tien et de conser­va­tion sont

à sa charge, c’est ce que sti­pule l’ar­ticle 605 du Code ci­vil : « L’usu­frui­tier n’est te­nu qu’aux ré­pa­ra­tions d’en­tre­tien… » Ce­la com­prend aus­si bien les tra­vaux de pein­ture in­té­rieure et ex­té­rieure, le ra­va­le­ment, le rem­pla­ce­ment d’une par­tie de la toi­ture, l’en­tre­tien, les ré­pa­ra­tions que le chan­ge­ment de la plom­be­rie, de l’élec­tri­ci­té, du chauf­fage, de l’as­cen­seur et des huis­se­ries. Ce­pen­dant, dans cer­tains cas, le nu-pro­prié­taire est sol­li­ci­té. « Les tra­vaux im­po­sés par une au­to­ri­té pu­blique sont à la charge du nu-pro­prié­taire, pré­cise Isa­belle Ni­co­laï, du ca­bi­net Ar­tois Avo­cats. C’est le cas des tra­vaux de ré­fec­tion de fa­çade or­don­nés par la mai­rie, du rem­pla­ce­ment de tuyaux en plomb ou de la mise aux normes des as­cen­seurs pré­vue par la loi. »

TRA­VAUX

L’ar­ticle 605 du Code ci­vil prévoit que « les grosses ré­pa­ra­tions de­meurent à la charge du pro­prié­taire, à moins qu’elles n’aient été oc­ca­sion­nées par le dé­faut de ré­pa­ra­tions d’en­tre­tien, de­puis l’ou­ver­ture de l’usu­fruit, au­quel cas l’usu­frui­tier en est aus­si te­nu ». L’ar­ticle 606 pré­cise: « les grosses ré­pa­ra­tions sont celles des gros murs et des voûtes, le ré­ta­blis­se­ment des poutres et des cou­ver­tures en­tières. Ce­lui des digues et des murs de sou­tè­ne­ment et de clô­ture aus­si en en­tier ». « Cette liste est li­mi­ta­tive, sou­ligne Na­tha­lie Cou­zi­gouSu­has, no­taire à Pa­ris. Tout ce qui n’est pas dé­taillé dans cet ar­ticle re­lève de l’en­tre­tien et re­vient donc à l’usu­frui­tier.»

Re­te­nez que tous les tra­vaux re­la­tifs à la struc­ture et à la so­li­di­té gé­né­rale de l’im­meuble sont à la charge du nu-pro­prié

taire: murs, toi­tures, caves et fon­da­tions, ain­si que tout ce qui peut mettre en pé­ril le bâ­ti­ment. En re­vanche, la re­cons­truc­tion d’un mur dans le jar­din qui s’est ef­fon­dré est du res­sort du nu-pro­prié­taire, sauf si cet af­fais­se­ment ré­sulte d’un mau­vais en­tre­tien. Dans ce cas, les tra­vaux de ré­fec­tion in­combent à l’usu­frui­tier. Co­pro­prié­té. La plupart des rè­gle­ments de co­pro­prié­té pré­voient une clause de so­li­da­ri­té qui per­met au syn­dic

de ré­cla­mer les paie­ments des charges in­dif­fé­rem­ment à l’usu­frui­tier ou au nu-pro­prié­taire. Ils de­vront re­cou­vrer leur dû en ap­pli­quant la ré­par­ti­tion des charges et des tra­vaux pré­vue par les ar­ticles 605 et 606 du Code ci­vil. La ju­ris­pru­dence concer­nant la va­li­di­té de cette clause est fluc­tuante, mais une dé­ci­sion ré­cente (14 avril 2016) de la Cour de cas­sa­tion en re­con­naît le bien-fon­dé.

IM­PÔTS LO­CAUX

En prin­cipe, le pro­prié­taire paie la taxe fon­cière et l’oc­cu­pant ou le lo­ca­taire ac­quitte la taxe d’ha­bi­ta­tion. La règle change lors­qu’un bien est dé­mem­bré. Même s’il n’a pas de droit de pro­prié­té sur le bien, c’est à l’usu­frui­tier de payer la taxe fon­cière, se­lon l’ar­ticle 1400 II du Code gé­né­ral des im­pôts: « Lors­qu’un im­meuble est gre­vé d’usu­fruit […] la taxe fon­cière est éta­blie au nom de l’usu­frui­tier. » Cette ré­par­ti­tion peut être mo­di­fiée. Les in­té­res­sés peuvent en dé­ci­der au­tre­ment dans une conven­tion de dé­mem­bre­ment (lire l’en­ca­dré ci-des­sus).

Cette an­née, les règles de taxa­tion à l’im­pôt sur la for­tune évo­luent pour ceux qui sont de­ve­nus ou de­viennent nus­pro­prié­taires par hé­ri­tage, (dé­cès in­ter­ve­nus de­puis le 1er jan­vier 2002). Nus-pro­prié­taires et usu­frui­tiers doivent dé­sor­mais in­di­quer dans leur dé­cla­ra­tion de re­ve­nus la va­leur de leurs parts de biens dé­te­nus

en dé­mem­bre­ment de pro­prié­té. Un chan­ge­ment im­por­tant, puisque les nus-pro­prié­taires, jusque-là exo­né­rés d’im­pôt sur la for­tune, se­ront peut-être de ce fait re­de­vables de l’IFI (ex-ISF) si leur pa­tri­moine im­mo­bi­lier est égal ou su­pé­rieur à 1,3 mil­lion d’eu­ros.

Dans les autres cas de fi­gure (do­na­tion, do­na­tion tem­po­raire d’usu­fruit…), l’usu­frui­tier conti­nue de dé­cla­rer le bien pour sa va­leur en pleine pro­prié­té.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.