SCPI

(so­cié­té ci­vile de pla­ce­ment im­mo­bi­lier)

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE -

L es so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment im­mo­bi­lier (SCPI) ac­quièrent et gèrent un pa­tri­moine im­mo­bi­lier af­fec­té à la lo­ca­tion. Elles re­dis­tri­buent à leurs as­so­ciés, sous la forme de di­vi­dendes, les loyers per­çus moins les frais. Pour en pro­fi­ter, il faut in­ves­tir à long terme (huit à dix ans au moins). Pri­vi­lé­giez les so­cié­tés d’en­ver­gure Les SCPI d’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise (bu­reaux, com­merces, etc.) offrent une ren­ta­bi­li­té su­pé­rieure à celle de l’im­mo­bi­lier d’ha­bi­ta­tion. Pri­vi­lé­giez celles dont la ca­pi­ta­li­sa­tion dé­passe 250 mil­lions d’eu­ros. Plus la taille est im­por­tante, meilleures sont la di­ver­si­fi­ca­tion des ac­tifs et la dis­per­sion des risques. Ana­ly­sez l’his­to­rique des ré­sul­tats Pour ap­pré­cier l’his­to­rique des ré­sul­tats, il convient de se ré­fé­rer au taux de ren­ta­bi­li­té in­terne (TRI). Ce taux an­nua­li­sé tient compte du prix de sous­crip­tion de la part, des re­ve­nus dis­tri­bués et de la va­leur de re­trait consta­tée (prix per­çu par l’as­so­cié qui s’est re­ti­ré de la so­cié­té). Le TRI sur cinq ans res­sort en moyenne à 5 % sur un échan­tillon de 80 SCPI. Vé­ri­fiez le taux d’oc­cu­pa­tion Dans la do­cu­men­ta­tion, vé­ri­fiez l’évo­lu­tion du taux d’oc­cu­pa­tion fi­nan­cier. Cet in­di­ca­teur est le ré­sul­tat de la di­vi­sion entre les loyers fac­tu­rés et les loyers fac­tu­rables. Il doit se si­tuer au-de­là de 90 %. Son ef­fri­te­ment n’est pas bon signe. Con­trô­lez le poids des charges Le mon­tant des charges cou­rantes doit res­ter dans la li­mite de 25 % des loyers. Cet élé­ment fi­gure dans le cha­pitre des ré­sul­tats fi­nan­ciers du rap­port an­nuel. C’est l’évo­lu­tion dans le temps de ce ra­tio qui vous don­ne­ra la meilleure in­di­ca­tion. Ap­pré­ciez la pé­ren­ni­té du di­vi­dende Les SCPI mettent chaque an­née en ré­serve une part de leurs re­cettes, in­di­quées à l’ac­tif du bi­lan au poste « re­port à nou­veau ». Ce­lui-ci per­met de pé­ren­ni­ser le di­vi­dende ver­sé. Un mon­tant trop éle­vé laisse néan­moins à pen­ser que la SCPI nour­rit des in­quié­tudes pour l’ave­nir. Un re­port à nou­veau re­pré­sen­tant 4 à 5 % des loyers semble être la bonne pro­por­tion. Te­nez compte des frais À la sous­crip­tion, une com­mis­sion de 8 à 12 % est pré­le­vée sur le prix d’émis­sion (dont 5 % pour les droits d’en­re­gis­tre­ment si l’achat porte sur le mar­ché se­con­daire). La so­cié­té de ges­tion pré­lève une com­mis­sion d’en­vi­ron 10 % sur les loyers. Les frais de sor­tie sont va­riables. En cas de cession de gré à gré, ces frais sont li­mi­tés alors que, en cas d’in­ter­ven­tion de la so­cié­té de ges­tion, ils peuvent at­teindre 10 % de la tran­sac­tion. Exa­mi­nez les condi­tions de re­vente La li­qui­di­té n’est pas tou­jours au ren­dez-vous. Car les so­cié­tés de ges­tion ne ga­ran­tissent pas la re­vente des titres, même si la cession de parts de SCPI à ca­pi­tal va­riable est plus fluide. Rap­por­tez le nombre de parts en at­tente de re­trait au nombre de parts com­po­sant le ca­pi­tal (le taux de ro­ta­tion doit être in­fé­rieur à 1 %). Maî­tri­sez le ré­gime d’im­po­si­tion Les di­vi­dendes (loyers nets de frais) sont pour l’es­sen­tiel taxés comme des re­ve­nus fon­ciers. En 2019, vous ré­gle­rez un acompte cal­cu­lé sur les re­ve­nus de l’an­née n – 2 de jan­vier à août et sur les re­ve­nus de l’an­née n – 1 de sep­tembre à dé­cembre. À la re­vente, rien ne change, c’est la fis­ca­li­té des plus-va­lues im­mo­bi­lières qui s’ap­plique. n

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