CÔTE D’AZUR
A Nice, Antibes et Cannes, les ventes de résidences principales tournent à plein régime grâce à des prix assagis et des taux d’intérêt encore bas. En front de mer, les acquéreurs de résidences secondaires redécouvrent les charmes de la Riviera et ont la g
Après une décennie de pénurie, le marché du logement neuf de la Métropole Nice Côte d’Azur bénéficie d’une réelle embellie. L’an dernier, 2 559 nouveaux logements, dont 190 au prix encadré de 3 600 €/m2 et réservés aux actifs locaux, ont été mis en vente, d’après l’observatoire immobilier d’habitat Côte d’Azur. Les réservations ont suivi, et 1420 ventes ont été conclues à Nice au prix moyen de 5 138 €/m2, en hausse de 2 %. « Si la part des investisseurs reste plutôt stable, celle des accédants à la propriété a progressé de 4 % et représente actuellement 48% des ventes. Certains d’entre eux qui, auparavant, n’étaient pas solvables le sont devenus en 2016 grâce aux taux d’intérêt bas et au prêt à taux zéro, constate Richard Molinié, directeur général du Groupe Gambetta Paca. Mais si les taux remontent et si les prix du neuf augmentent trop, nous risquons de nous priver d’une part importante de ces acheteurs-là.» Constat similaire dans l’ancien. Avec un nombre de reventes en hausse jusqu’à 15 % selon les secteurs, le marché niçois de l’ancien a en effet connu en 2016 une activité exceptionnelle, confirmée en ces premiers mois de 2017. Un choix étoffé de biens à la vente, conséquence de deux années d’immobilisme, et des taux d’intérêt bas ont notamment incité les primo-accédants à passer à l’acte d’achat. Ces derniers, qui représentent au moins 40% des acquéreurs niçois, sont devenus propriétaires de 2 ou 3-pièces entre 150000 et 250000€ dans les quartiers de Nice-Nord, de la Californie, de la Libération ou de Pasteur, où les biens s’affichent traditionnellement au-dessous du prix moyen niçois, 4269€/m2 d’après la
Fnaim. Mais pas seulement. Sur les hauteurs résidentielles de Nice-Ouest, avenue de la Lanterne, un 2-pièces de 55 m2 avec terrasse et une belle vue sur la mer s’est par exemple vendu 190 000 €, soit moins de 3500 €/m2, alors qu’il aurait franchi les 4 000 €/m2 auparavant. Les prix, qui fléchissaient au cours du premier semestre 2016, se sont redressés au cours du second pour clôturer l’année en hausse de 3,03 %. Des chiffres qui gomment en partie la baisse cumulée des prix de l’ancien, estimée à - 10 % sur les cinq dernières années. « Pour l’heure, nous ne ressentons pas de réel mouvement sur les prix, car les acquéreurs ont encore l’avantage dans les transactions. Un vendeur qui exige un tarif supérieur à celui du marché ne vend pas », nuance Moïse Vergeot, président du groupement Orpi Côte d’Azur. Hormis pour les grands appartements en centre-ville et les maisons entre 500 000 et 800 000 € situées à plus de quinze minutes du centre de Nice, qui intéressent moins, les transactions tournent à plein régime. Malgré des loyers en baisse de 1,3 % l’an dernier, à 15,70 €/m2, d’après l’observatoire Clameur, les investisseurs s’intéressent aux petites surfaces entre 80000 et 160 000 €. « Ils savent que, dans une ville comme Nice, ils bénéficient d’un double effet de rentabilité. Celle, immédiate, d’un loyer et celle, différée, d’une plusvalue potentielle à 10 ou 15 ans », ajoute Moïse Vergeot. Qu’attendre donc de 2017 ? « Même si le marché niçois est solide, la reprise reste fragile, car ce niveau exceptionnel des ventes a bénéficié de l’effet conjoncturel des bas taux d’intérêt, explique Frédéric Pelou, président de la Fnaim de la Côte d’Azur. Le volume des ventes, déjà élevé, ne devrait pas beaucoup progresser. Les délais de vente, qui se sont raccourcis, peuvent être un facteur de renchérissement des prix, d’autant que le marché provençal s’affiche globalement à la hausse. » Antibes « Depuis le début de l’année, la tendance est à l’augmentation du volume des transactions. Le nombre de biens disponibles à la vente se réduit», constate Yannick Cicile, directeur d’Orpi Action Immobilier. «Les prix ne repartent pas à la hausse pour autant et ont continué de baisser dans le cas d’appartements à rénover. » Suite à la stabilisation du prix moyen des reventes à un peu moins de 4 400 €/m2 et grâce à des taux d’intérêt bas, la reprise a gagné l’ensemble du marché. Les villas de 450 000 à 600 000 € et les appartements de 3-pièces sont parmi les plus demandés. Sur les hauteurs, à proximité des accès autoroutiers, les jeunes actifs travaillant à Sophia-Antipolis dénichent des logements à rénover à moins de 200 000 €, qu’ils financent par emprunt sur 20 ans et parfois 15. Quant aux cadres et professions libérales, ils font leur retour sur des biens plus cossus. Au départ du cap d’Antibes, un rez-de-jardin de 85 m2 habitables, 50 m2 d’extérieur et garage, situé dans une copropriété de standing des années 1970, s’est vendu 400 000 €. Après le creux de l’été 2016, les ventes de résidences secondaires ont repris grâce à une clientèle parisienne. Dans les quartiers de l’Ilette, de la Rostagne ou de la Pinède, proches des plages, les T2 et T3 se vendent de 350000 à 500 000 €. En front de mer à Juan-lesPins, la cote des petites surfaces reste stable, dans une fourchette allant de 6000 à 10000€/m2. Dans le centre d’Antibes et de Juan-les-Pins, les investisseurs s’intéressent aux studios d’environ 100 000 €, qui leur rapportent jusqu’à 8% de rentabilité brute quand ils sont loués à la nuitée. Cannes A la Californie, au Palm Beach ou à Super-Cannes où les prix des appartements varient de 15 000 à 20 000 €/m2, le retour des acquéreurs étrangers décuple les ventes des 3-pièces avec vue sur la mer et terrasse, qui se vendent au moins 1,2 million d’euros. «Les Suisses, Allemands ou Belges qui avaient pris l’habitude d’aller investir leur argent en Espagne ou en Grèce se sont recentrés sur la France, sous un soleil plus sûr, constate Patrick Casaburo, directeur de Capitole International. Cependant, aujourd’hui, les biens qui ne sont pas présentés à leur vrai prix de marché ne se vendent pas.» Un constat valable aussi pour la Croisette, où la cote des appartements fluctue, passant du simple au double selon l’immeuble et l’étage. Si au n° 67 de la Croisette, l’immeuble le plus récent du célèbre boulevard, le mètre carré en étage intermédiaire se négocie à 50000€, il n’en coûtera «que» de 30000 à 35000 € dans la copropriété 1970 vieillissante voisine. Sur le marché de la résidence principale, les taux bas et des prix assagis de 10 à 15 % au cours des cinq dernières années favorisent la reprise des transactions, hors la gamme comprise entre 700 000 et 900 000 €. « En fait, les rabais consentis pendant les négociations sont plus importants qu’auparavant et peuvent atteindre 10% du prix, surtout si des travaux s’imposent », nuance Franck Paulmier, directeur de Cannes Azur Immobilier. A Montrose, une villa de 140 m2 habitables avec une terrasse de 100 m2, présentée à 660 000 €, a été cédée à 600 000 €. Le bien le plus recherché reste néanmoins le 3-pièces d’environ 80 m2, que les primo-accédants trouveront au Cannet-Europe ou au Petit-Juas à partir de 250 000 €.