Pour op­ti­mi­ser ses re­ve­nus fon­ciers

L'Obs - - Le Téléphone Rouge / Argent - YAN­NICK HA­MON

Près de 5 mil­lions de Fran­çais dé­clarent un to­tal de re­ve­nus nets fon­ciers de près de 40 mil­liards d’eu­ros chaque an­née. Cons­ti­tu­tif du cal­cul de l’im­pôt sur les re­ve­nus, le re­ve­nu fon­cier (cu­mul des loyers per­çus, hors les di érentes charges dé­duc­tibles) est sou­vent mal me­su­ré par les contri­buables, qui en né­gligent l’im­pact.

En ve­nant se cu­mu­ler aux autres re­ve­nus, il est taxé à votre taux mar­gi­nal d’im­po­si­tion (TMI). Par ailleurs, il convient d’ajou­ter le pré­lè­ve­ment de la CSG, à hau­teur de 17,2%. Soit un cu­mul de pré­lè­ve­ment de 47,2% pour un contri­buable dont le TMI est de 30%, voire de 58,2% pour un TMI à 41%.

Alors, comment « op­ti­mi­ser » ses re­ve­nus fon­ciers ? Pour les contri­buables en ac­ti­vi­té, sans be­soin de re­ve­nu com­plé­men­taire im­mé­diat, l’in­ves­tis­se­ment dans l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif de­meure le vé­hi­cule le plus adap­té pour se créer du pa­tri­moine. Dans ce cas, mieux vaut re­cou­rir au cré­dit pour gé­né­rer de la charge dé­duc­tible (les in­té­rêts d’em­prunt), re­nou­ve­ler les opé­ra­tions d’in­ves­tis­se­ment afin de re­char­ger les lignes d’in­té­rêts d’em­prunt dé­duc­tibles, pen­ser aux in­ves­tis­se­ments en SC­PI gé­né­rant des re­ve­nus étran­gers (exo­né­ra­tion de CSG et neu­tra­li­sa­tion par­tielle des re­ve­nus fon­ciers grâce au cré­dit d’im­pôt) et étu­dier la pos­si­bi­li­té de se sou­mettre au ré­gime du loueur de meu­blé non pro­fes­sion­nel (LMNP) dans le temps (ré­gime BIC, bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux).

Quant aux retraités qui ont sou­vent in­ves­ti dans l’im­mo­bi­lier lo­ca­tif en vue d’ob­te­nir des re­ve­nus com­plé­men­taires au mo­ment de la re­traite, ils ont bé­né­fi­cié à plein de l’e et de le­vier du cré­dit pour se consti­tuer du pa­tri­moine im­mo­bi­lier. Mais une fois à la re­traite, ce n’est pas le meilleur vé­hi­cule pour op­ti­mi­ser ses re­ve­nus com­plé­men­taires, no­tam­ment du fait de la fis­ca­li­té sur les re­ve­nus fon­ciers. Dans bien des cas, il est pré­fé­rable de cé­der les biens im­mo­bi­liers lo­ca­tifs avant l’âge de 70 ans, de rem­pla­cer ces biens im­mo­bi­liers « di­rects » par de la « pierre-pa­pier » (SC­PI) dans le cadre fis­cal pri­vi­lé­gié de l’as­su­rance-vie et de mettre en place des ra­chats par­tiels pro­gram­més sur le contrat d’as­su­rance-vie.

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