La folle tran­sac­tion d’Apple sur les Champs-Ely­sées

Apple s’ap­prête à ou­vrir son ma­ga­sin­ca­thé­drale sur les Champs-Ely­sées, pour un loyer an­nuel de 14 mil­lions d’eu­ros

L'Opinion - - La Une - Jade Gran­din de l'Epre­vier @Ja­deG­ran­din

La marque amé­ri­caine oc­cu­pe­ra son ma­ga­sin-ca­thé­drale pour un loyer an­nuel de 14 mil­lions d’eu­ros

En décembre, Apple ou­vri­ra les portes de son nou­veau flag­ship eu­ro­péen au 114, Champs-Ely­sées, quatre ans après avoir po­sé les yeux sur ce bel im­meuble hauss­man­nien. Loyer : 14 mil­lions d’eu­ros par an ver­sés au nou­veau pro­prié­taire de l’im­meuble, le fonds de pen­sion al­le­mand BVK. Ce der­nier a ra­che­té l’im­meuble pour 600 mil­lions d’eu­ros. CHAQUE AN­NÉE, les clas­se­ments des rues les plus chères de Pa­ris font mouche : 22 000 eu­ros le mètre car­ré pour ha­bi­ter ave­nue Mon­taigne ! Mais à quelques pas de là, Apple ex­plose les re­cords : 120 000 eu­ros le mètre car­ré pour em­mé­na­ger au 114 ave­nue des Champs-Ely­sées, son nou­veau ma­ga­sin fleu­ron en Eu­rope conti­nen­tale. Der­rière cette ou­ver­ture at­ten­due du grand pu­blic se cache une tran­sac­tion fi­nan­cière hors­norme. L’im­meuble de 5 550 mètres car­rés vient d’être ra­che­té pour 600 mil­lions d’eu­ros par le fonds de pen­sion al­le­mand BVK, sur les conseils de Hines, un in­ves­tis­seur im­mo­bi­lier amé­ri­cain. Il y a moins de dix ans, l’im­meuble va­lait « seule­ment » 100 mil­lions d’eu­ros, dé­jà consi­dé­ré comme cher à l’époque ! Il avait alors été ac­quis par la fa­mille Des­cours, l’une des grandes for­tunes du luxe, via leur hol­ding EPI. Au rezde-chaus­sée, elle avait ins­tal­lé son en­seigne de chaus­sures J.M. Wes­ton. De­puis, cet im­meuble d’ex­cep­tion « est de­ve­nu un ac­tif trop im­por­tant » dans leur por­te­feuille, ex­plique Xa­vier Mus­seau, directeur gé­né­ral de Hines France, en charge de la ges­tion des in­ves­tis­se­ments.

Exor­bi­tants, les tra­vaux le sont aus­si : Apple re­struc­ture tout l’im­meuble pour 55 mil­lions d’eu­ros, soit 10 000 eu­ros le mètre car­ré – pour com­pa­rai­son, construire du neuf coûte en­vi­ron 3 000 eu­ros le mètre car­ré. Une im­mense ver­rière est ins­tal­lée dans les étages pour créer un puits de lu­mière qui éclai­re­ra MacBook et iP­hone aus­si so­len­nel­le­ment que dans une ca­thé­drale. « Le nou­vel Apple Store pa­ri­sien n’a pas d’égal, ce se­ra un vé­ri­table suc­cès, pré­dit Xa­vier Mus­seau. Apple y dé­cline un nou­veau concept qui existe uni­que­ment dans sept ma­ga­sins du monde. »

La firme à la pomme était tom­bée amou­reuse du lieu dès décembre 2014, en­ta­mant les né­go­cia­tions avec les Des­cours. Après avoir si­gné le bail avec Apple, ces der­niers se sont dé­ci­dés à vendre. Une dou­zaine de fonds (moyen-orien­taux, amé­ri­cains, nor­vé­giens…) ont ré­pon­du à l’ap­pel. Seule une poi­gnée d’ac­qui­si­tions dé­passent 500 mil­lions d’eu­ros chaque an­née en France. « Il faut se convaincre que c’est le bon in­ves­tis­se­ment », re­marque Xa­vier Mus­seau.

Cré­di­bi­li­té. Comment Hines pense- t- il y ga­gner ? « Quand on achète l’im­meuble d’Apple sur les Champs-Ely­sées, on cherche à la fois des loyers ré­gu­liers, et la créa­tion de va­leur fu­ture, lors de la re­vente de l’im­meuble, pour­suit le di­ri­geant. Notre pa­ri, c’est que les flux de tou­ristes se dé­ve­lop­pe­ront en­core sur les Champs-Ely­sées, avec l’ou­ver­ture de l’Apple Store, des Ga­le­ries La­fayette… la va­leur de notre im­meuble va croître. En outre, comme les loyers suivent le mar­ché, nous cap­te­rons à terme cette créa­tion de va­leur ». Apple paye 14 mil­lions d’eu­ros de loyer par an, ce qui se­rait dix fois su­pé­rieur à ce­lui du lo­ca­taire pré­cé­dent. Le loyer se­ra re­né­go­cié dans dix ans.

Mais en­core fal­lait- il rem­por­ter l’ap­pel d’offres. « Se­lon notre com­pré­hen­sion, nous étions trois fonds d’in­ves­tis­se­ment au deuxième tour », ra­conte Xa­vier Mus­seau. Con­trai­re­ment à ce que l’on pour­rait croire, leur offre n’était pas la plus chère. Elle était même in­fé­rieure de 20 mil­lions d’eu­ros au prix le plus éle­vé pro­po­sé par un autre fonds. « Nous avons été choi­sis pour notre cré­di­bi­li­té, notre ca­pa­ci­té à al­ler au bout de l’opé­ra­tion dans les condi­tions pré­vues, mettre à dis­po­si­tion les fonds dans un es­pace de temps très court, ex­plique Xa­vier Mus­seau. Tout ce­ci de­mande un tra­vail consi­dé­rable. » L’opé­ra­tion a com­men­cé juste avant Noël pour être si­gnée fin avril. Elle a re­quis une équipe de cinq per­sonnes à plein-temps fai­sant in­ter­ve­nir des fis­ca­listes, des avo­cats, des notaires…

Hines était d’au­tant plus cré­dible qu’il a aus­si une ac­ti­vi­té de pro­mo­teur : il sait construire et ré­no­ver ces grands im­meubles, et a d’ailleurs au­di­té les tra­vaux réa­li­sés par Apple. « Ce que nous construi­sons, c’est aus­si la fa­çade des grands fonds, leur ré­pu­ta­tion, sou­ligne Xa­vier Mus­seau. Ils ne veulent pas avoir à com­mu­ni­quer sur une af­faire qui ne se passe pas bien. Les mon­tants de ces opé­ra­tions im­mo­bi­lières sont très si­gni­fi­ca­tifs, donc lorsque ça se passe mal, ça fait vrai­ment mal ».

En France, Hines s’est lan­cé dans le re­tail « high street » en 2016 en ac­qué­rant le Mar­ché Saint- Ger­main, dé­jà pour le compte de l’al­le­mand BVK. « Il y a une forte de­mande des investisseurs pour s’ex­po­ser à cet im­mo­bi­lier de com­merce sur les ave­nues pas­santes, où il y a des flux im­por­tants, ex­plique Xa­vier Mus­seau. Dans le monde en­tier, les grandes marques ont be­soin d’être sur les grandes ar­tères».

DR

L’im­meuble du fu­tur Apple Store, sur les Champs-Ely­sées.

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