Immobilier 2024 : les bons plans en France ? Perspectives !
On peut déjà établir un constat du marché immobilier pour cette année et esquisser les perspectives pour 2024. La question se pose : les prix au mètre carré connaîtront- ils une baisse dans l'année à venir ? L'activité des transactions sera- t- elle affectée par l'augmentation des taux d'intérêt ? Quels seront les secteurs porteurs pour investir ? Nexity apporte son éclairage sur les prévisions immobilières pour 2024.
Avant de projeter sur les tendances dominantes du marché immobilier en 2024, revenons brièvement sur le bilan de l'année 2023. Le secteur immobilier a vu une réduction significative des transactions, atteignant environ 950 000 ventes sur l'année, marquant une diminution de 15% par rapport à l'année antérieure.
Les taux d'intérêt ont connu une multiplication par presque quatre en 18 mois, entraînant une réduction des prix de l'immobilier.
Globalement, le marché immobilier a subi une détérioration au cours du deuxième trimestre 2023, caractérisée par une augmentation rapide des taux d'intérêt et un durcissement des conditions d'obtention de prêts immobiliers. Pour 2024, plusieurs tendances clés se dessinent sur le marché immobilier. On anticipe une continuation de la baisse des prix immobiliers, avec une réduction moyenne estimée à -4%. Du côté des transactions immobilières, une baisse du volume des ventes est attendue, avec une prévision de 800 000 transactions d'ici septembre 2024.
Quant aux perspectives d'investissement immobilier pour l'année 2024, elles semblent prometteuses malgré un contexte difficile. Il sera essentiel pour les investisseurs de rester à l'affût des évolutions du marché afin d'opérer des choix judicieux. Par ailleurs, une reprise du marché immobilier est envisagée en 2024, notamment grâce à un regain d'activité des banques ... et à la réduction des taux d'emprunt. D'après diverses études, on s'attend à ce que les prix de l'immobilier poursuivent leur recul en 2024, avec une diminution moyenne projetée à -4%. Cette tendance déclinante devrait être particulièrement prononcée dans certaines métropoles telles que Bordeaux et Lyon, où les diminutions pourraient s'élever respectivement à 8,6% et 8,1%. Cette chute des prix est principalement attribuée à l'augmentation des taux d'intérêt, influençant directement le secteur locatif.
Il convient cependant de souligner que ces tendances ne se manifestent pas de manière homogène sur tout le territoire. À Paris, par exemple, le prix moyen au mètre carré a franchi le seuil des 10 000 euros pour s'établir à 9 679 euros au troisième trimestre de l'année 2023.
L'année 2023 a été caractérisée par une montée significative des taux de crédit immobilier, mais 2024 s'annonce comme une période de stabilisation de ces taux. En effet, l'Observatoire Crédit Logement-CSA anticipe une stabilisation du taux moyen des prêts sur 20 ans autour de 4%. Néanmoins, malgré cette perspective de stabilisation, certains analystes envisagent une éventuelle augmentation des taux qui pourrait atteindre 5% au début de 2024. Il sera donc crucial pour les potentiels emprunteurs de rester vigilants face à ces évolutions afin d'ajuster leur projet immobilier en conséquence.
Pour maximiser les avantages de votre prêt immobilier en 2024, il existe plusieurs approches à considérer. Premièrement, il est essentiel de se tenir informé des changements concernant les conditions d'octroi des crédits immobiliers en 2024. Il est notamment important de prendre en compte les modifications apportées au Prêt à Taux Zéro, qui connaîtra une refonte en 2024 offrant des conditions d'accès assouplies et des plafonds de revenus revus à la hausse.
En outre, il serait avisé de bénéficier de la stabilisation des taux de crédit anticipée pour 2024. Suite à plusieurs augmentations consécutives, la Banque Centrale Européenne (BCE) a décidé de maintenir les taux inchangés, ce qui pourrait représenter une opportunité d'économiser sur votre prêt immobilier.
En 2024, les perspectives d'investissement immobilier se focaliseront sur des zones ciblées, influencées par les tendances du marché et des événements à venir. Le département de la Seine-SaintDenis, notamment, devrait susciter un intérêt accru en raison de l'accueil des Jeux Olympiques de 2024. Les aménagements prévus pour l'événement pourraient renforcer l'attrait de cette zone pour les investisseurs. Les biens peu performants sur le plan énergétique, bien qu'ils soient moins efficaces, constitueront aussi une chance. Leur acquisition à moindre coût offrira l'opportunité de les rénover et de les valoriser sur le marché.
Pour ceux qui envisagent d'investir, les propriétés résidentielles dans les villes de taille moyenne devraient être privilégiées : leur potentiel de valorisation semble plus fiable que celui des propriétés situées dans les grandes métropoles. Il sera essentiel de surveiller les fluctuations du marché et les conditions de financement pour identifier le moment propice à l'investissement.
Conseils pour un achat immobilier réussi en 2024
Pour concrétiser avec succès votre projet immobilier en 2024, plusieurs conseils peuvent être mis en avant :
Détermination précise de vos critères : nature du bien, superficie, emplacement, budget. Une définition claire de ces éléments rendra votre recherche plus efficace.
Réaliser une prospection exhaustive : Explorez le marché immobilier sous toutes ses coutures, en ne vous cantonnant pas à une unique source d'information.
Exploitez les plateformes numériques, les agences immobilières, le réseau de connaissances, etc.
Restez à l'affût des tendances du marché : Les variations des taux d'intérêt, les évolutions des prix de l'immobilier et le contexte économique en général peuvent impacter votre acquisition. Tenez- vous informé des dernières évolutions.
Élaborer un plan de financement robuste : L'augmentation des taux d'emprunt immobilier peut influencer votre capacité à emprunter. Disposer d'un plan de financement bien établi est donc crucial.
Solliciter l'expertise de professionnels : Le recours à un conseiller immobilier ou à un gestionnaire de patrimoine peut faciliter votre navigation sur ce marché complexe.
S'adapter aux conditions du marché : En 2024, le secteur immobilier pourrait être caractérisé par une régression des prix et du volume des transactions. S'ajuster à ces nouvelles réalités est indispensable.
Pour l'année 2024, divers programmes d'assistance à l'acquisition immobilière seront disponibles pour épauler les futurs propriétaires.
Prêt à Taux Zéro ( PTZ) : Ce financement sans intérêt sera prolongé pour 2024. Il est destiné à soutenir les primo- accédants dans l'achat de leur premier logement.
Dispositif Pinel : Les personnes investissant dans le neuf auront encore la possibilité de profiter du dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. Les avantages fiscaux seront ajustés à 9% pour un bail de location de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans d'engagement locatif.
MaPrimeRénov’ : Ce programme, focalisé sur l'amélioration énergétique des habitations, bénéficiera d'un renforcement de son budget en 2024, qui atteindra 5 milliards d'euros.
L'utilisation de ces aides peut grandement simplifier l'achat d'un logement ou l'investissement dans le secteur du neuf.
Ces 3 villes où investir dans un studio qui s’autofinance en 2024
C'est le moment tant attendu de l'année : la révélation de notre classement des villes idéales pour investir dans un studio qui se paye de luimême. Le concept ? Acquérir un studio avec un apport minimal, le proposer à la location et réaliser un investissement rentable sans perdre d'argent, tout en générant assez de profits pour se bâtir un patrimoine conséquent. Il faut admettre que, dans le contexte actuel, cette perspective est particulièrement séduisante.
Quelle est notre méthode pour déterminer ce palmarès ? Nous examinons les 200 plus grandes villes de France ( ce qui est déjà une belle sélection) et nous sélectionnons celles où l'investissement présente le moins de risques. Cela s'explique par une population conséquente et un faible taux de logements vacants. De plus, dans ces villes, la valeur de votre propriété ne devrait pas diminuer. Après avoir pris en compte tous ces facteurs, nous nous penchons sur les villes où les revenus locatifs moyens suffisent à couvrir l'intégralité des coûts associés à l'achat et aux dépenses courantes. Ces coûts incluent les frais d'agence et de notaire, la taxe foncière, l'impôt sur le revenu, les charges de copropriété, les frais d'entretien et la mensualité de l'emprunt. Nous combinons toutes ces données pour identifier les villes offrant à la fois la meilleure rentabilité et le moindre risque. Avec ces informations en main, nous sommes prêts à vous dévoiler notre top 3.
Limoges ne brille pas uniquement par sa porcelaine. Cette ville demeure en tête de notre sélection des meilleures villes pour investir dans un studio autofinancé.
Toutefois, avec la montée de l'inflation et l'augmentation des taux d'intérêt, il est nécessaire de revoir à la hausse votre apport personnel. Notre analyse de l'année précédente indiquait qu'à Limoges, un apport inférieur à 12 000 € était suffisant pour rentabiliser l'achat d'un bien de 20m ² . Aujourd'hui, l'effort à fournir est nettement plus important, comme vous pouvez l'imaginer. Il faudrait désormais envisager un apport initial de 19 600 €, ce qui représente 44,3 % du prix d'achat.
Bien que l'opération puisse sembler moins attrayante qu'il y a un an, elle constitue néanmoins une excellente opportunité. Après tout, les temps évoluent, comme le disent nos aînés.
Ce qui rend Limoges particulièrement intéressante, c'est son potentiel élevé compte tenu du montant des loyers pratiqués ( 322 €/ mois charges comprises pour un 20 m ² ) et des prix de l'immobilier. Le coût moyen du mètre carré pour un T1 à Limoges est de 1 967 €. Alors que le marché immobilier français dans son ensemble connaît une baisse des prix, à Limoges, ils continuent de grimper : + 2,1 % en un an et + 38,8 % sur cinq ans.
Direction Roubaix, située dans le Nord, pour la deuxième position de notre classement. À une quinzaine de kilomètres de Lille, cette ville présente d'excellentes occasions d'investissement qui se paie tout seul. Ici, l'apport nécessaire est légèrement supérieur à celui de Limoges, mais reste dans les limites de l'abordable : 22 208 € sont requis pour réaliser un investissement rentable dans un studio de 20m ² . Trouver un locataire pour votre propriété ne devrait pas poser problème à Roubaix, où 20% des foyers locatifs résident dans un studio. De plus, la valeur de votre bien immobilier est susceptible de se maintenir au fil du temps. Bien que les prix de l'immobilier aient connu une légère baisse sur un an (- 0,5%), ils ont enregistré une augmentation significative (+ 26%) au cours des cinq dernières années. Actuellement, le prix au mètre carré à Roubaix s'élève à 2 389 €.
Clermont- Ferrand complète notre top 3
En troisième position, nous trouvons ClermontFerrand, qui représente également un investissement fiable. Cette ville bénéficie d'une forte proportion d'étudiants ( 20% de la population totale) et de prix immobiliers toujours séduisants ( 2 398€/ m ² pour un T1), affichant une croissance de + 23,6% sur cinq ans. Quant à l'apport nécessaire, il faut compter 28 187 € pour que votre bien se finance de luimême. Si vous êtes prêt à augmenter votre budget initial, sachez que Pau offre également de bonnes opportunités, avec un apport s'élevant légèrement au- delà des 30 000 € ( 30 226 € pour être exact). D'autres villes comme Colmar, Brest, Besançon, Nancy et Poitiers présentent des opportunités attractives, où l'apport personnel ne dépassera pas les 35 000 €. Et vous ne rencontrerez aucun problème pour dénicher des locataires idéaux pour votre magnifique studio en centre- ville ! Cela aussi, nous vous le garantissons.
Les bonnes opportunités !
À l'heure actuelle, une tendance se dessine parmi les fonds d'investissement : ils s'éloignent des bureaux d'affaires, ces derniers n'attirant plus autant l'intérêt qu'auparavant. Cela ouvre la porte à des réductions significatives, allant de 15 à 40 % sur ces propriétés. Pour un promoteur bien implanté disposant des ressources financières nécessaires, la transformation d'immeubles de bureaux en logements représente une voie à considérer.
À noter également, l'émergence d'une proposition de loi, adoptée par le congrès, visant à simplifier la conversion des bâtiments de bureaux en habitations. Cette évolution législative s'inscrit dans un contexte de mutation des besoins, où le télétravail gagne du terrain.
Ce changement de paradigme se traduit par une diminution de la surface de bureaux utilisée, tandis que la demande en logements résidentiels connaît une hausse. Cette réorientation de l'utilisation des biens se manifeste comme l'une des opportunités immobilières les plus prometteuses pour 2024.
Dès lors, il devient judicieux de rechercher des espaces de bureaux ou des locaux commerciaux délaissés, afin de les transformer en habitations. Cette démarche est également applicable aux logements situés au rez- dechaussée, susceptibles d'être convertis en résidences ou en locations de courte durée ( telles qu'Airbnb).
À Paris, par exemple, plusieurs commerces ont été transformés en locations de courte durée, bien que cela puisse parfois se heurter à des contraintes réglementaires. Cependant, cette approche révèle des opportunités dans d'autres villes où les conditions sont plus clémentes.
Une autre piste à explorer réside dans l'attrait pour certaines communes ayant enregistré une flambée des prix immobiliers suite à la pandémie de COVID- 19, en raison de la recherche accrue de biens avec jardin ou espace extérieur. Néanmoins, une correction des prix s'observe actuellement, à la suite d'une stabilisation de la demande et de la hausse des taux d'intérêt.
Cibler des villes qui bénéficient de solides atouts, tels qu'une activité économique dynamique, des établissements scolaires, une démographie en expansion et, éventuellement, un intérêt touristique, mais où les prix sont en recul, pourrait permettre de saisir des occasions avantageuses et de capitaliser sur une demande locative soutenue.
Pour ceux qui veulent saisir des occasions dans l'immobilier en 2024 sans se soucier de la gestion des rénovations et de la location, il est possible d'investir via des Sociétés Civiles de Placement Immobilier ( SCPI).
Certaines SCPI, telles que Novaxia et la SCPI Néo, se spécialisent dans le recyclage urbain, un processus qui vise à convertir des bâtiments désaffectés ou des terrains en friche en espaces revitalisés.
En 2023, Novaxia a réussi à lever plus d'un milliard d'euros et compte plus de 100 000 investisseurs, avec des opérations en France, en Europe et en Amérique du Nord. Voici quelques exemples de projets de recyclage urbain menés par Novaxia :
La Poste du Louvre à Paris, un ancien immeuble de bureaux transformé en logements et espaces de travail.
Boréales à Clichy, un site industriel réaménagé en appartements, bureaux et commerces.
Meriadeck à Bordeaux, un quartier d'affaires rénové.
Louer sur Airbnb pendant les Jeux Olympiques 2024
Les Jeux olympiques de 2024 se dérouleront à Paris et dans d'autres villes hôtes, provoquant déjà une hausse des prix immobiliers dans ces zones, particulièrement durant les Jeux, du 26 juillet à fin août, voire début septembre. La question est de savoir si investir dans l'immobilier pour cet événement constitue une réelle opportunité pour 2024.
D'un côté, l'intérêt pour les locations saisonnières durant les Jeux est manifeste, avec des tarifs locatifs pouvant tripler à Paris pendant cette période. Cela pourrait donc engendrer des revenus significatifs. Cependant, il est essentiel de prendre en compte plusieurs facteurs. Premièrement, les grandes villes imposent des règles strictes sur les locations de courte durée, ce qui peut compliquer l'utilisation d'Airbnb. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, des obligations de compensation sont en vigueur. Si vous convertissez un logement résidentiel en location courte durée, vous devez compenser cette perte en créant un nouveau logement, ce qui peut représenter un défi supplémentaire.
De plus, baser un investissement immobilier uniquement sur les Jeux olympiques comporte des risques. Bien que les prix puissent augmenter temporairement, cela ne garantit pas une rentabilité durable. Il faut considérer les coûts, l'augmentation des taux d'intérêt et la demande réelle dans la zone.
L'effet JO, soit la montée des prix immobiliers avant l'événement, peut ne pas perdurer, surtout si la demande diminue après les Jeux. Il serait plus sage d'investir dans l'immobilier pour sa rentabilité à long terme, considérant les Jeux olympiques comme un avantage potentiel, plutôt que de miser uniquement sur cet événement pour le rendement de l'investissement.
Les perspectives immobilières de 2024 incluent le segment en plein essor des locations atypiques, une niche du marché de la location saisonnière qui attire de plus en plus de clients.
Ces hébergements uniques peuvent varier grandement, allant d'une caravane positionnée sur un terrain, à une yourte, une cabane perchée entre les arbres, une maison en forme de bulle, ou même un appartement décoré sur le thème de Harry Potter, parmi tant d'autres.
Ces locations offrent une expérience inédite et se distinguent nettement du marché locatif classique. Les vacanciers ne cherchent pas seulement un lieu pour dormir, mais une expérience inoubliable.
Situés majoritairement hors des grands centres urbains, ces logements atypiques promettent calme et authenticité, s'alignant sur la tendance actuelle à rechercher des échappées loin de l'agitation citadine et un retour aux sources dans la nature.
Il est également envisageable de développer ce type d'hébergement sur des terrains non constructibles, offrant ainsi une solution économique en transformant des espaces délaissés en lieux convoités par les vacanciers.
La popularité de ce type d'hébergement devrait se maintenir pour les cinq prochaines années au moins, répondant à un intérêt croissant pour les expériences écologiques, la fuite des températures estivales élevées, et le désir d'isolation dans des cadres naturels tout en conservant une accessibilité financière.
Plutôt que de voyager à l'autre bout du monde, les individus préfèrent des escapades plus locales, telles qu'une nuitée à la campagne. Cela représente donc une opportunité remarquable pour les investisseurs dans le domaine immobilier pour l'année 2024.
Le secteur des résidences de montagne connaît une popularité croissante, s'affirmant comme l'une des opportunités immobilières les plus prometteuses pour 2024. L'attrait pour la montagne, avec ses paysages enneigés en hiver, ses activités en plein air et sa fraîcheur estivale, ne cesse de s'accroître.
Certaines stations, particulièrement actives durant la saison estivale et situées en haute altitude, répondent efficacement aux inquiétudes relatives au réchauffement climatique et à la fonte des neiges. En conséquence, ces stations de ski ont vu les prix de leur immobilier grimper considérablement. À noter que, de nos jours, un appartement en montagne peut se révéler plus rentable en termes de locations saisonnières que les propriétés en bord de mer.
Réduction des taux par la BCE
Si l'inflation est maîtrisée pour tendre vers les 2 %, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne ( BCE) devraient également diminuer. Une fois l'objectif de réduction de l'inflation atteint, on peut s'attendre à une baisse des taux de crédit immobilier, entraînant une croissance graduelle des prix immobiliers.
Toutefois, il existe habituellement un délai entre la baisse des taux et l'augmentation des prix immobiliers. C'est cette fenêtre temporelle qui constitue une opportunité en or pour les investisseurs en 2024. Sauf en cas d'imprévus, cette période pourrait s'étendre de mi- 2024 à mi- 2025, ce qui pourrait représenter le moment idéal pour investir.
En résumé, pour saisir les opportunités immobilières de 2024, il est crucial de surveiller les taux d'intérêt, susceptibles d'ouvrir une fenêtre d'opportunité l'année prochaine. Les propriétés énergivores, souvent délaissées par les investisseurs, présentent également un potentiel intéressant.
Investir dans des biens destinés à la location saisonnière peut s'avérer lucratif, à condition de respecter scrupuleusement les réglementations locales et d'adopter une gestion prudente de ces locations.
Les villes qui ont le vent en poupe !
Angers se distingue par son environnement plaisant, ses équipements modernes, et son potentiel d'expansion. En tant que ville universitaire, elle assure une demande locative soutenue. L'accessibilité remarquable d'Angers, grâce à son réseau de transport public performant et sa proximité avec Paris, en fait un choix de prédilection. La ville brille également par son animation culturelle, avec une multitude de festivals, de scènes théâtrales et de musées, ce qui attire une population diversifiée.
Cergy se situe à une distance avantageuse de Paris, tout en proposant un cadre de vie plus paisible. La demande en logement y reste constante, portée par une population étudiante et des professionnels. Sa facilité d'accès est un atout majeur, grâce au RER qui permet de rejoindre la capitale en moins d'une heure. Cergy connaît un développement notable, avec de nombreux projets de construction et de rénovation, ce qui représente une opportunité de croissance pour les investisseurs.
Rennes se révèle comme une ville dynamique sur les plans culturel et économique, attractive pour les investissements. Capitale de l'économie numérique française, elle attire entreprises innovantes et génère une demande locative élevée. Avec ses deux universités et ses nombreuses écoles supérieures, Rennes bénéficie d'une forte demande locative étudiante. La ville est en pleine expansion, avec de vastes projets d'urbanisme, augurant d'une valorisation immobilière sur le long terme.
Le Mans présente un fort potentiel d'investissement grâce à son accessibilité, son dynamisme et la présence d'entreprises de renom. Relié à Paris par le TGV en moins d'une heure, Le Mans est aussi un pôle économique, notamment dans le secteur automobile et les technologies avancées. Ville verte, elle offre une qualité de vie élevée grâce à ses nombreux espaces verts, attirant ainsi de nouveaux habitants.