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Maxi Hors-série Santé - - DOSSIER -

La pleine pro­prié­té se dé­com­pose, en France, en trois par­ties : l’usus (l’usage), le fruc­tus (les fruits, c’est-à-dire les re­ve­nus) et l’abu­sus (le droit de vendre ou éven­tuel­le­ment d’abu­ser comme par exemple dé­truire le bien). Avec la ces­sion d’un bien en nue­pro­prié­té, on cède uni­que­ment son droit d’abu­sus.

Le nu-pro­prié­taire bé­né­fi­cie d’un avan­tage fis­cal. Il est exo­né­ré de fis­ca­li­té sur le bien pen­dant toute la du­rée. Quand il de­vient plein pro­prié­taire, il est exo­né­ré de plus-va­lue à trente ans.

L’usu­frui­tier, qui garde l’usu­fruit, c’est- à- dire la pos­si­bi­li­té d’uti­li­ser le bien (la jouis­sance) et d’en per­ce­voir les re­ve­nus, a la charge d’en­tre­te­nir ce bien et de payer les im­pôts exi­gibles. En re­vanche, il ne peut pas vendre le bien sans l’ac­cord du nu-pro­prié­taire.

An­ti­ci­pez votre suc­ces­sion : se­lon les règles ac­tuelles, si le do­na­teur est âgé de 51 à 61 ans, la nue-pro­prié­té est éva­luée à 50 % de sa va­leur en pleine pro­prié­té, 60 % entre 61 et 70 ans, et 70 % entre 71 et 80 ans, ce qui ré­duit d’au­tant le mon­tant des droits à payer pour le bé­né­fi­ciaire au mo­ment de l’ou­ver­ture de la suc­ces­sion du do­na­teur. Les droits à ré­gler pour la nue­pro­prié­té peuvent être payés par le cé­dant dans le cadre d’une do­na­tion

qui com­porte un abat­te­ment fis­cal im­por­tant. Si les ré­pa­ra­tions d’en­tre­tien sont à la charge de l’usu­frui­tier, les grosses ré­pa­ra­tions sont sup­por­tées par le nu-pro­prié­taire, sauf clause spé­ciale.

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