La société civile immobilière

UN MOYEN EFFICACE POUR TRANSMETTRE TOUT OU PARTIE DE SON PATRIMOINE IMMOBILIER DANS DES CONDITIONS SOUPLES ET FISCALEMENT AVANTAGEUSES.

ÉVITER LES INCONVÉNIENTS DE L’INDIVISION

La société civile immobilière (SCI) est un instrument privilégié pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle permet de déroger à l’organisation classique de la gestion d’immeuble acquis en commun, qui relève des règles de l’indivision. Une situation peu confortable qui aboutit souvent à des blocages, la moindre décision nécessitant l’accord des deux tiers des indivisaires. Et l’unanimité pour vendre le bien ! En outre, l’indivision est toujours une disposition précaire, car chacun de ses membres peut demander à la quitter à tout moment, obligeant les autres à racheter sa part ou à vendre l’immeuble pour se partager le prix de vente. Il est possible de rédiger une convention d’indivision pour limiter cette instabilité, mais sa durée est de cinq ans. Et lorsqu’elle est conclue sans terme fixe, elle est résiliable à tout moment.

À l’opposé de l’indivision, la SCI est une société dont la durée de vie peut aller jusqu’à quatrevingt-dix-neuf ans. Les immeubles qu’elle détient ne sont donc pas soumis aux humeurs de ses associés. L’un d’eux peut céder ses parts sociales pour récupérer sa mise, mais cela n’entraîne pas la vente des immeubles,

qui sont la propriété de la société. Dans les SCI familiales, une clause d’agrément est en outre souvent insérée dans les statuts pour éviter l’entrée dans le capital d’un nouvel associé non désiré par ceux qui restent. Surtout, les statuts permettent une gestion souple des immeubles. Ils peuvent confier au gérant de la société des pouvoirs étendus sur le patrimoine social, lui permettre de prendre seul toutes les décisions qui correspondent à l’objet social. Le gérant d’une indivision, lorsqu’il en a été nommé un, a des pouvoirs beaucoup plus limités.

TRANSMETTRE EN DOUCEUR

La SCI constitue un excellent outil pour faciliter et optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier familial. Ce dernier étant divisé en parts sociales, il est plus facile de le donner à vos enfants en plusieurs fois en les faisant entrer progressivement dans le capital social. Une cession par tranches, alors qu’un immeuble est par nature indivisible ! Gérant d’une SCI dont les statuts vous octroient un pouvoir de décision élargi, vous conservez le contrôle du patrimoine social malgré ces donations. Vous pouvez également continuer d’en percevoir les revenus, s’il est loué, en cédant uniquement la nue-propriété* de vos parts sociales. Celles-ci peuvent être données en effet en démembrement* de propriété, comme un bien détenu en direct.

Sur le plan fiscal, la donation de parts de SCI se révèle également plus avantageuse que celle portant sur un bien. Réalisée au fil des années, elle permet de profiter à plein de l’abattement de 100 000 euros applicable en cas de donation à un enfant, et renouvelable tous les quinze ans

(voir p. 79). De plus, les parts sont toujours moins valorisées que les immeubles qu’elles représentent, afin de tenir compte des contraintes et des pouvoirs limités des associés. Elles bénéficient d’une décote qui permet de réduire la base de calcul des droits de donation, donc de donner davantage en franchise d’impôt. Dans une

SCI familiale, par exemple, l’ensemble des parts représentatives d’un immeuble est généralement évalué à 90 % de sa valeur. Soit une décote de 10 %. La valeur transmise est encore plus faible si vous conservez l’usufruit des parts. Enfin, si la société a souscrit un emprunt à la banque ou auprès de ses associés pour acheter un immeuble, son actif est réduit d’autant, ce qui diminue encore la valeur des parts sociales.

Ces dettes sociales peuvent servir à optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants en les faisant entrer dans la SCI gratuitement ou presque.