VIE PERSO
Ai-je intérêt à acheter pour louer vide ou meublé ?
À 45 ans, Pierre est cadre marketing. Divorcé en 2015, il a la garde alternée de ses trois enfants de 5 ans, 8 ans et 10 ans. Son salaire avoisinant 3000 euros nets ne lui permet pas d’acheter sa résidence principale. Il est donc locataire à Cergy (95). Mais Pierre souhaite se constituer un patrimoine. Il peut emprunter 70 000 euros sur vingt ans, à 1,70 %, et son apport de 6000 euros couvrira les frais d’acquisition. Il se demande s’il a intérêt à acheter un studio pour le louer vide ou meublé et, pourquoi pas, dans une résidence étudiante. empruntant 70 000 euros sur vingt ans (hors
frais d’acquisition payés avec son apport personnel de 6 000 euros), Pierre peut acheter un studio de 21 m2 dans le quartier de Cergy Saint-christophe. Il pourra le louer 490 euros par mois. Le rendement locatif brut atteint donc 8,4 % (12 × 490/70 000). Un niveau très élevé, comparé aux 4 à 5 % généralement observés dans les grandes agglomérations, comme Lyon ou Bordeaux. Ses loyers annuels de 5 880 euros pourraient être imposés au régime fiscal du microfoncier. Il permet aux contribuables percevant moins de 15 000 euros de loyers par an de bénéficier d’un abattement de 30 % sur leurs revenus fonciers. Pourtant, Pierre a intérêt à opter pour l’imposition au régime réel, plus favorable pendant les six ou sept premières années. Il pourra ainsi déduire de ses revenus locatifs la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété
déductibles et les charges liées à la gestion du bien. Car Pierre souhaite passer par un administrateur de biens, qui, contre environ 10 % des loyers annuels, sélectionnera les locataires, supervisera les travaux d’entretien et lui proposera une assurance loyers impayés. Pierre pourra déduire environ 2 500 euros de charges la première année, dont 1 232 euros au titre des intérêts de l’emprunt, soit 42 % de ses revenus locatifs bruts. Un taux plus favorable que les 30 % forfaitaires du régime microfoncier. Il sera donc imposé au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux
(17,2 %) sur la différence (5 880 − 2 500), soit un surcroît d’impôt de 900 euros la première année. Le rendement net de l’opération atteint 3,54 % la première année et 5,91 % sur vingt ans. Les intérêts d’emprunt diminuant au fil du temps, en 2026-2027, Pierre pourra éventuellement opter pour le régime du microfoncier, car ses charges réelles descendront aux environs de 30 % de ses revenus locatifs.
2 ACHETER UN STUDIO ET LE LOUER MEUBLÉ
Pierre envisage d’acheter le même studio de 21 m2 pour le louer meublé (pour ce faire, il investira environ 2000 euros en matériel et équipements), afin de profiter d’un cadre fiscal plus avantageux. Il ciblera des étudiants intéressés par un bail court, puisque la location meublée permet de proposer un bail d’un an, et même de neuf mois si le locataire est étudiant, contre trois ans minimum pour une location vide. Pierre pourra demander 540 euros de loyer par mois, contre 490 euros pour la location vide, soit un rendement brut de 9,2 %.
Dans le cas d’une location meublée, les loyers sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers. Dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), Pierre peut bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus locatifs car ils sont inférieurs à 70 000 euros (déclaration micro-bic). Pourtant, il a intérêt à opter pour une déclaration au régime réel, pour déduire l’ensemble des charges de ses revenus locatifs (comme pour la location d’un bien vide) et pour amortir le bien immobilier et les meubles dans la durée.
Pour simplifier, cela signifie que Pierre pourra déduire environ l’équivalent de 3500 euros par an pendant vingt ans (70 000⁄20), c’està-dire sur la durée de l’amortissement du bien. La première année, il pourra également déduire ses frais d’acquisition de 6000 euros. Ses 6480 euros de revenus locatifs seront donc totalement compensés par les éléments déductibles : 3 386 euros d’amortissement,
1 232 euros d’intérêts d’emprunt, 1 768 euros de charges (administration du bien, copropriété,
assurance, etc.) et 6 000 euros de frais d’acquisition, créant un déficit de 2 070 euros hors amortissement. En meublé, ce déficit n’est pas imputable sur les autres revenus, mais peut être reporté les années suivantes sans limite de durée. Si bien qu’il ne paiera pas d’impôt sur le revenu supplémentaire ni de prélèvements sociaux pendant les douze premières années, d’après notre simulation. Le rendement net de l’opération en meublé atteint ainsi 4,97 % la première année et 6,10 % sur vingt ans (contre 3,54 % et 5,91 % si le bien était loué vide). Pierre devra se faire aider par un comptable pour remplir la déclaration 2031 et ses annexes 2033, plus complexes que celle des revenus fonciers.
À NOTER // Récupérer un bien locatif loué en meublé pour y loger l’un de ses enfants est plus simple : l’opportunité de donner congé au locataire est plus fréquente car le bail est plus court et seuls trois mois de préavis sont nécessaires avant l’échéance du bail, contre six pour une location vide.
3 ACHETER UNE CHAMBRE EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE
Cette hypothèse offre l’avantage d’avoir un interlocuteur unique : l’exploitant de la résidence, plutôt que de multiples locataires au fil du temps. Reste à bien la choisir en vérifiant les comptes d’exploitation des trois dernières années, ainsi que, comme pour tout achat immobilier, la localisation du bien par rapport aux écoles et aux transports en commun, et son état général. Pierre pourra alors signer un bail de neuf à douze ans, pour un loyer de 295 euros par mois, soit des revenus locatifs de 3 540 euros par an.
Là encore, c’est le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) qui s’applique, permettant à Pierre de déduire les charges et d’amortir son investissement, comme pour la location meublée classique. Mais son rendement net sera inférieur : il ressort à 5 % brut (3 540⁄70 000) soit 3,2 % net sur vingt ans (et 2,23 % la première année). Un niveau qui reste cependant satisfaisant dans le contexte actuel de l’immobilier. De plus, Pierre a l’avantage de la tranquillité : c’est l’exploitant qui gère intégralement le bien et prend le risque locatif. Attention, cette solution est moins flexible qu’une location en direct. Si Pierre souhaite revendre son bien dans cinq ans, par exemple, pour acheter une maison, il devra nécessairement trouver un investisseur locatif pour prendre sa suite. Dans le cas d’un studio, les potentiels acquéreurs pourront avoir des profils plus variés (propriétaires occupant ou bailleur). Par ailleurs, il ne pourra pas loger l’un de ses enfants devenu étudiant dans la résidence. Plus exactement, rien n’empêchera sa progéniture de déposer une demande, mais il lui faudra régler le loyer comme tout le monde, Pierre continuant de son côté à percevoir le loyer réglé par l’opérateur. Cela n’aurait pas d’intérêt pour la famille.