À partir de 10 000 euros : un parking
Cet achat se révèle rentable et peu risqué en raison de ses caractéristiques : mise de départ modeste, souplesse des règles de location et charges réduites.
Dans les villes moyennes, vous pouvez acquérir une place de parking à partir de 6 000 euros. Dans les métropoles, la mise de départ est plus élevée, surtout en centre-ville, là où le stationnement public est rare ou payant : 15 000 euros en moyenne à Lyon, 18 000 euros à Montpellier ou à Rennes, 20 000 euros à Toulouse. À Paris, il faut compter entre 30 000 et 45 000 euros. Ajoutez 15 à 25 % de plus pour un box ou un garage. À la différence du parking – simple emplacement limité par un marquage au sol –, box et garages sont fermés par trois cloisons et une porte. Le locataire pourra donc en avoir un usage mixte (stationnement d’un véhicule et entrepôt d’objets).
Quant aux loyers, ils débutent à 70-80 euros pour une place de parking dans les métropoles régionales, à 100 euros à Paris. Box et garages se louent 25 % de plus. Dans les villes où le stationnement est moins tendu, il vaut mieux investir dans un box ou un garage. Le loyer est de 60 à 80 euros en moyenne.
UNE RENTABILITÉ JUSQU’À 10 %
La rentabilité s’élève à 6 %, mais elle peut s’élever jusqu’à 10 % dans des villes moyennes. Un placement idéal si, par exemple, vous partez en retraite et avez besoin de revenus complémentaires. Dans les grandes villes, le rendement n’excède pas 4,5 %. En revanche, l’achat peut être envisagé dans la perspective de se constituer un patrimoine. Sur dix ou vingt ans, ce bien peut énormément s’apprécier et générer une plus-value à la revente, ce qui n’est pas le cas dans les villes moyennes. Achetez de préférence dans les zones en tension, là où il est difficile de se garer. Vérifiez qu’il n’existe pas de programmes neufs en cours ou des projets de parkings publics à proximité.
Vous trouverez des offres sur de nombreux sites immobiliers généralistes (Seloger.com, Pap.fr, Leboncoin.fr, etc.) ou spécialisés (Monsieurparking.com, Parkagence.fr, etc.). Autres éléments à considérer : l’accessibilité du parking ou du garage. La hauteur des portes, les dimensions de l’emplacement doivent pouvoir convenir à une majorité de véhicules, notamment des monospaces ou des 4x4. L’investissement idéal dans un parking souterrain ? Une place au premier sous-sol, qui nécessite peu de manoeuvres, proche d’un ascenseur dans un espace bien éclairé et sécurisé.
N’OUBLIEZ PAS DE COMPTER VOS CHARGES
Prenez bien tout en compte pour calculer la rentabilité de l’opération. Si vous achetez une place de parking ou un box dans une copropriété, vous aurez des charges à supporter. Ces « charges prévisionnelles » sont précisées dans les annonces. Veillez à ce qu’elles soient faibles. Exemples de charges annuelles relevées pour une place de parking au premier semestre 2018 : 76 euros à Strasbourg ; 77 euros à Toulouse ; 240 euros à Paris. Vous aurez aussi à régler la taxe foncière. Sauf si vous achetez dans un programme neuf, vous devrez acquitter des frais de notaire (droits de mutation, rémunération du notaire, frais de formalités, contribution de sécurité immobilière). Pour un parking, un box ou un garage de 15 000 euros, comptez
2 500 euros de frais supplémentaires, soit près de 17 % du prix d’achat. C’est proportionnellement plus cher que pour un logement : d’une part, certains frais sont fixes ; d’autre part, la rémunération du notaire est dégressive en fonction du prix du bien.
Si vous en avez les moyens, achetez plusieurs lots en un fois, pour amortir les frais.
DES RÈGLES DE LOCATION FLEXIBLES
Grand avantage de la location de parkings et garages : la souplesse dans la rédaction du bail. En effet, les règles relatives à la location d’appartement ne s’appliquent pas. « Le bail est un contrat entre deux parties régi par le Code civil, donc beaucoup plus flexible. Vous pouvez aussi bien décider d’un bail mensuel par reconduction tacite avec préavis d’un mois que d’un bail de six mois avec préavis de
deux mois », explique Charles Gérard, directeur général de Monsieurparking.com.
De même, la révision du loyer se fait librement. Prévoyez également dans le bail des clauses de résiliation, notamment en cas d’impayés. Cela dit, la gestion des impayés pour un parking se règle assez simplement… grâce à la technique : désactivation à distance du bip d’ouverture du parking ou pose d’un « stopparking » (arceau à poser sur la place de parking). Les revenus issus d’un parking ou garage doivent être déclarés comme des revenus fonciers (voir page 27).