À partir de 70 000 euros : un logement dans une résidence services
Les logements destinés spécialement aux étudiants ou aux seniors autonomes fleurissent. Un bon investissement, sous conditions.
Pprincipe de la résidence services : en plus de son appartement meublé, le locataire bénéficie de services associés. Gardien, buanderie, petit-déjeuner pour les étudiants ; restaurant, espace de convivialité et prestations à la carte (cours de gym, etc.) pour les seniors.
Le nombre d’étudiants explose, la population vieillit… ces résidences correspondent à un véritable besoin. Leur rentabilité s’établit entre 3,8 et 4 % avant impôts. Vous êtes dispensé de toutes les contraintes de la gestion locative, celle-ci étant prise entièrement en charge par un exploitant. Enfin, vous bénéficiez du dispositif Censi-bouvard (voir encadré).
NE PAS SURPAYER LE BIEN
Comment choisir parmi une offre abondante ? D’abord, en appliquant à ce bien les mêmes critères que pour un logement indépendant. L’immeuble doit être de qualité et bien placé.
« Il faut pouvoir transformer cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque est primordiale », souligne Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine à Marseille. Ensuite, veillez à ne pas surpayer le bien. Son prix doit être à peu près similaire à celui d’un logement neuf dans le quartier. Vérifiez la solidité financière de l’exploitant (sur Infogreffe), car une défaillance de sa part se traduirait pour vous par une perte de revenus. Vous signez avec lui un bail commercial de neuf ou onze ans, renouvelable, qui comporte le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition des charges entre le locataire et vous. « Le loyer doit être proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence, avertit Christophe Costecalde. Faute de quoi, l’exploitant pourrait ne pas honorer les conditions de bail commercial. »