Les dysfonctionnements dans le logement
Ils entraînent des troubles de jouissance pour l’occupant et des discussions sans fin sur qui doit payer pour quoi…
LE CHAUFFE-EAU OU LE CHAUFFAGE FONCTIONNE MAL
La règle. À l’entrée dans les lieux, le propriétaire doit assurer le bon fonctionnement des équipements mentionnés dans le bail. Par la suite, il doit prendre en charge les gros travaux – changer la chaudière, par exemple – et les réparations rendues nécessaires par l’usure (la vétusté), une malfaçon, un vice de construction ou la force majeure (comme remplacer un chauffe-eau usagé). Il est enfin tenu de maintenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en assurer la jouissance paisible à son locataire. Le locataire, lui, doit s’occuper de l’entretien et des petites réparations courantes, dont le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne des exemples. Pour le chauffage ou l’eau chaude, il s’agit notamment du remplacement des clapets et joints des appareils à gaz ou de l’allumage piézoélectrique, et de l’entretien obligatoire annuel de la chaudière.
Les solutions. Quand la chaudière tombée en panne est individuelle, « le propriétaire a tout intérêt, pour faire cesser ce trouble de jouissance, à envoyer rapidement un professionnel diagnostiquer le problème et réparer, quitte, si la panne provient d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation, à réclamer ensuite au locataire le remboursement des réparations », précise Rozenn Febvre, juriste à L’ADIL 89. Si le bailleur ne fait rien, le locataire doit lui adresser une lettre recommandée avec AR et l’avertir : s’il n’agit pas rapidement, les travaux étant urgents, il les fera exécuter de son propre chef, quitte à en demander le remboursement (voir L’avis d’expert). Quand le chauffage est collectif, « il est souvent plus efficace de s’adresser directement au syndic », conseille David Rodrigues, juriste à la CLCV.
LE LOGEMENT EST INFESTÉ DE CAFARDS OU DE SOURIS
La règle. La Loi Elan a pris en compte la prolifération des punaises de lit. Désormais, le bailleur est tenu de remettre au locataire un « logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (intégré
dans l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Adieu donc souris, cafards, blattes et autres punaises… « Si ces indésirables ont envahi la maison, c’est au propriétaire de financer la désinsectisation ou la dératisation, afin de garantir au locataire la jouissance paisible de son logement », précise Rozenn Febvre. Coût : 200 à 1 000 euros. Toutefois, une autre loi prévoit que les produits utilisés dans ces opérations sont à la charge du locataire. De plus, ce dernier peut être mis en cause s’il est responsable de l’infestation ou s’il refuse l’accès de son appartement.
La solution. Avertir le propriétaire par lettre recommandée avec AR, en rappelant que cette situation constitue un trouble de jouissance du logement susceptible d’ouvrir droit à indemnisation. Cela devrait l’inciter à entreprendre les traitements ou à faire pression sur le syndic. À défaut, voir page 26.
L’HUMIDITÉ EST PERSISTANTE
La règle. « Un logement décent doit permettre une ventilation correcte. Les équipements qui l’assurent, notamment les VMC, doivent être en bon état de marche », rappelle David Rodrigues. Un logement trop humide peut être considéré comme non décent, et le bailleur risque d’être condamné pour n’avoir pas offert la jouissance paisible des lieux.
Les solutions. Le locataire a calfeutré les aérations du logement, n’a pas réparé la fuite d’un joint ou d’une de ses machines à laver ? Il est alors responsable des problèmes d’humidité. À lui de réparer ses erreurs. En revanche, le propriétaire doit faire les travaux si l’humidité résulte d’un défaut d’isolation ou d’étanchéité, d’une fuite liée à l’usure des canalisations, si la ventilation est insuffisante, etc. Le diagnostic d’un expert (architecte, plombier…) est utile pour y voir clair.
« L’humidité apparaît souvent après la pose de nouvelles fenêtres, car les anciennes laissaient passer plus d’air. Le propriétaire qui décide la pose de double vitrage devrait en même temps adapter la ventilation », recommande le juriste de l’association de consommateurs.
Par exemple, des petites grilles peuvent être prévues autour des fenêtres, une VMC peut être installée dans certaines pièces… Coût : de quelques centaines à quelques milliers d’euros.