Le dépôt de garantie
Il est au coeur de nombreuses interrogations et constitue une source fréquente de litiges. Votre situation est-elle normale ou pas ? On fait le point.
LES SOMMES RETENUES PAR LE PROPRIÉTAIRE SEMBLENT INJUSTIFIÉES
La règle. Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie tout ce que le locataire lui doit : loyer, charges de copropriété récupérables, coût de la remise en état après des dégradations (brûlure sur la moquette, nombreux trous dans le mur, etc.) ou réparations normalement à la charge du locataire qu’il n’a pas faites (joints, tuyaux flexibles de douche, etc.). En revanche, il ne peut rendre le locataire responsable de l’usure normale des lieux (la vétusté), comme une moquette pâlie par le soleil ou marquée par les traces du mobilier, la peinture jaunie avec le temps. Mais la frontière n’est pas toujours évidente. Le juge, s’il doit trancher, étudiera au cas par cas le dossier, en tenant compte, par exemple, du nombre d’années passées dans le logement.
« Le locataire a le droit d’aménager le logement, et il peut tout à fait remplacer par exemple le papier peint par de la peinture sans être obligé, quand il s’en va, de tout remettre dans l’état initial, dès lors que cela n’a pas rendu le logement plus difficile à louer », précise David Rodrigues, juriste à la CLCV. Pas de problème donc, si tout a été peint en blanc ou d’une couleur passepartout. Mais si vous avez tout badigeonné de noir, le tribunal risque de reconnaître qu’il fallait bien repeindre pour relouer après vous ! De même, si vous avez supprimé des cloisons, ces travaux de transformation peuvent vous être reprochés.
Attention, lorsque le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire ne connaît pas exactement le montant des charges récupérables sur le locataire avant l’arrêté des comptes définitifs. Il les calcule donc de façon provisoire. C’est pourquoi il est prévu qu’il puisse conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie au-delà du délai légal de restitution pour prélever le solde éventuel de charges, si cela est justifié. Le reliquat du dépôt de garantie doit être reversé au locataire dans le mois de l’approbation des comptes de la copropriété.
Les solutions. Demander d’abord les raisons des retenues. S’il s’agit de remettre en état le logement, le propriétaire doit prouver le défaut d’entretien ou les dégradations en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie (lire L’avis d’expert). « Il doit aussi justifier du montant de la retenue, avec, idéalement, la facture correspondante. Montrer un devis est également possible, même si certains juges ont parfois estimé que ce n’était pas suffisant et que les travaux doivent être exécutés pour devoir être remboursés par le locataire », indique David Rodrigues. Si le propriétaire n’entend pas raison malgré l’envoi d’une lettre recommandée avec AR résumant vos griefs, reportez-vous p. 26-27.
LE PROPRIÉTAIRE NE RESTITUE PAS LE DÉPÔT DE GARANTIE
La règle. Une restitution au locataire doit avoir lieu au plus tard dans les deux mois, à compter de la remise des clés en mains propres ou par lettre recommandée avec AR. Le délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, il doit verser au locataire une indemnité égale à 10 % du loyer par période mensuelle commencée, sauf si le locataire ne lui a pas donné sa nouvelle adresse, lors de la remise des clés. Par exemple, six semaines de retard donnent droit au versement de deux indemnités pour le locataire.
Les solutions. Le délai écoulé, téléphonez au propriétaire (ou au gérant qui s’occupait du logement) pour lui rappeler ses obligations, vérifier qu’il a votre adresse, lui communiquer un RIB s’il ne veut pas envoyer un chèque… S’il ne s’exécute pas rapidement, envoyez-lui une lettre recommandée avec AR rappelant la date de remise des clés, l’adresse du logement que vous avez occupé, le fait qu’aucune réparation n’a été mise à votre charge. En invoquant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe le délai de restitution à deux mois, demandez-lui de respecter ses obligations dans les huit jours, et rappelez-lui la pénalité de 10 % qu’il encourt.