Les loyers impayés
Seulement 1,2 % des baux étaient concernés par un contentieux pour impayé en 2017, d’après le ministère de la Justice. Pourtant, ils sont la terreur des propriétaires… et parfois, un moyen de pression de locataires mécontents.
Le locataire est tenu de payer son loyer dans les délais convenus. S’il ne s’en acquitte pas, il perdra son logement car son bail sera résilié. Le propriétaire peut demander à l’éventuelle caution du locataire de régler les loyers impayés. Mais comment agir auprès du locataire ? « La plupart des baux contiennent une clause résolutoire en cas d’impayés de loyer dont le propriétaire peut se prévaloir. Il adresse pour cela un commandement de payer par huissier au locataire », précise Jean-marc Torrollion, président de la Fnaim. Sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié d’office. « Si le locataire reste dans les lieux, le bailleur devra introduire une action en justice, afin de faire constater la résiliation du bail et demander son expulsion », ajoute-t-il. En l’absence de cette clause résolutoire dans le bail, il est possible de donner congé au locataire pour « motif légitime et sérieux », l’impayé de loyer en constituant un. Mais cela ne peut se faire qu’à la fin du bail en respectant un préavis de trois mois. Si la fin du bail est très éloignée, il sera plus rapide de demander la résiliation au juge, en saisissant le tribunal d’instance.
LE TROUBLE DE JOUISSANCE, UNE BONNE RAISON POUR NE PAS PAYER SON LOYER ?
Le locataire utilise parfois les impayés comme moyen de rétorsion contre un bailleur qui, à défaut de respecter ses propres obligations, ne lui assure pas la jouissance paisible du logement. Et il est exact que, si ce dernier néglige certaines réparations par exemple, le juge pourra non seulement le condamner à y remédier, mais aussi prévoir des dommages et intérêts pour compenser l’éventuel préjudice subi par le locataire. Seul le juge peut décider d’une éventuelle indemnisation du locataire s’il prouve que le propriétaire a réellement manqué à ses devoirs et justifie de son préjudice. Par conséquent, si l’occupant décide
de son propre chef de suspendre le paiement du loyer ou des charges en raison d’un trouble de jouissance, il risque de voir son bail résilié et de devoir quitter les lieux.
« Les juges n’admettent la suspension du paiement du loyer que lorsque le logement est dans un état tel qu’il est impossible d’y habiter », prévient David Rodrigues, à la CLCV.
ET LA CONTESTATION DES CHARGES ?
Des litiges surviennent souvent au moment de la régularisation des charges locatives, après que l’occupant a payé des provisions tout au long de l’année (une somme forfaitaire en fonction des charges récupérables les années passées ou du budget prévisionnel établi par le syndic). Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit avoir adressé un décompte précis de la nature des charges réclamées. Le locataire a le droit, dans les six mois, de consulter, souvent auprès du syndic, les pièces justificatives attestant des montants en question. S’il n’a pas reçu le décompte de charges ou s’il n’a pas été autorisé à consulter les justificatifs, il peut s’abstenir de régler le supplément demandé, lors de la régularisation. C’est en effet au propriétaire de justifier que la dépense est réelle et récupérable. Mais dès lors que ce dernier montre qu’elle a été payée et qu’elle fait bien partie de la liste des dépenses récupérables, le locataire est tenu de s’en acquitter. Toutefois, il peut parfois obtenir gain de cause s’il prouve que les provisions pour charges n’ont pas été fixées conformément à la loi. La responsabilité du bailleur peut alors être engagée. « La cour d’appel de Paris a déjà condamné un bailleur à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par des locataires qui n’ont pu estimer le montant des charges dont ils allaient devoir s’acquitter du fait de la sous-estimation des provisions », pointe le service juridique de la Fnaim.