ILS RESTENT EN LOCATION MAIS INVESTISSENT DANS UN BIEN À LOUER
Malgré la perspective d’accélérer sa carrière en travaillant au moins huit ans en région parisienne, Julien veut élever ses enfants dans le Sud. En accord avec Vanessa, il décide de repartir, au plus tard, dans six ans. Cependant, tous deux considèrent dommage de ne pas profiter des taux bas et de l’effet de levier du crédit pour augmenter leur patrimoine. Ils choisissent donc d’être personnellement locataires de leur résidence principale et d’investir dans un appartement neuf à mettre en location.
Pour ce faire, ils emménagent dans un appartement de 90 m² à Villejuif, qu’ils louent 1 600 euros par mois charges comprises. Parallèlement, ils achètent à Toulouse un studio neuf de 130 000 euros (3 250 € de frais de notaire en plus) dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel et le louent 300 euros par mois. Pour financer cette acquisition, le couple préfère ne pas toucher aux 160 000 euros issus de la vente de leur maison montpelliéraine, mais de souscrire un crédit immobilier d’un montant égal à la totalité de l’opération. Soit 133 250 euros sur vingt-cinq ans au taux de 1,40 % (0,36 % d’assurance en plus). Leurs mensualités de remboursement s’établissent à 592 euros mais sont compensées en partie par les 300 euros de loyer payé par leur locataire. En tenant compte du montant de leur propre loyer de l’appartement de Villejuif et de sa taxe d’habitation, du remboursement de leur prêt, de la taxe foncière de l’appartement de Toulouse, de ses frais de gestion et d’assurance et de ses charges de copropriété (28 €/ mois), Julien et Vanessa consacreront 138 560 euros à leur budget immobilier en six ans : 23 360 euros en 2020 et 23 040 euros les années suivantes. En apparence, cette solution revient plus cher que la précédente pour le couple mais c’est pourtant la plus avantageuse. Pourquoi ? Grâce au mécanisme de défiscalisation du dispositif Pinel auquel est éligible leur logement, Julien et Vanessa ne paient pas d’impôts sur le revenu pendant six ans, soit 15 600 euros. De plus, ils se seront constitué un capital supplémentaire de 27 776 euros (133 250 € de capital initial emprunté – 105 474 € de capital restant à rembourser au bout de six ans). Et ce, sans même tabler sur une plus-value. Auxquels s’ajouteront les 25 008 euros qu’auront rapportés les 160 000 euros d’épargne durant cette même période, soit un gain total de 68 384 euros.
En définitive, cette troisième solution leur coûtera 85 776 euros en six ans, tout en étant mieux logés que s’ils avaient acheté leur résidence principale à Villejuif, en conservant une faculté d’endettement et en disposant d’une épargne où piocher rapidement si besoin.
LEXIQUE Dispositif Pinel : avantage fiscal accordé en contrepartie de l’achat d’un appartement neuf mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Les revenus des locataires ainsi que le loyer demandé ne doivent pas dépasser un montant plafond défini par la loi.