Mise en location d’un logement : choisir le
Ce régime s’avère généralement plus avantageux que le régime micro car il permet souvent d’échapper à l’impôt pendant un certain nombre d’années. À étudier.
Une fois n’est pas coutume, c’est vous qui choisissez comment vos recettes locatives sont imposées. Selon le montant des loyers que vous avez encaissés au cours de l’année, le fisc vous offre la possibilité d’opter pour le régime réel ou le régime micro. Or, note Maud Velter, directrice associée du site Jedeclaremonmeuble.com, « le réel se révèle en règle générale beaucoup plus intéressant car il permet souvent d’échapper à l’impôt pendant un certain nombre d’années alors que le régime micro, lui, entraîne une imposition dès le premier euro de revenus perçus ».
Mais cette option est à manier avec précaution. Car tout dépend des dépenses que vous avez réalisées durant l’année et si vous louez votre logement vide ou meublé.
VOUS LOUEZ UN LOGEMENT VIDE
Dès lors que le montant brut annuel de vos revenus fonciers – les loyers hors charges que vous avez reçus – n’excède pas 15000 euros, le régime du micro-foncier vous est appliqué par défaut. À ce titre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Mais attention, en contrepartie, vous ne pouvez déduire aucuns autres frais que vous auriez pu engager pendant l’année dans le cadre de la location de votre logement, quel que soit leur montant. C’est précisément là que vous devez sortir la
calculette. « Le régime réel vous donne le droit de déduire de vos loyers encaissés l’ensemble des frais et autres charges que vous avez réglés pour ce logement. C’est donc à vous de calculer votre revenu net foncier imposable », détaille Natacha Le Quintrec, avocate fiscaliste à Paris. Une opportunité loin d’être anodine, car en matière de dépenses déductibles, la liste est longue. En plus des travaux d’entretien et de réparation, vous pouvez notamment imputer de vos revenus fonciers bruts:
• les éventuels intérêts d’emprunt en cas
de crédit immobilier ;
• les frais de gestion ;
• les primes d’assurance ;
• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété pour leur partie
non récupérable auprès du locataire.
Un revenu foncier net imposable ramené à zéro
Conséquence, « en fonction des sommes que vous êtes à même de déduire, vous avez la capacité de ramener votre revenu foncier net imposable à zéro et donc de ne pas avoir d’impôt à payer sur les loyers que vous avez perçus », analyse Maud Velter. Mieux, poursuit Emir Catic, directeur régional Alsace-lorraine du Groupe Quintésens, société spécialisée en gestion de patrimoine: « Si vous parvenez à produire un déficit foncier, c’est-à-dire à déduire plus de charges que vous n’avez de recettes, celui-ci peut alors s’imputer sur votre revenu global imposable dans la limite de 10700 euros. Ce qui, dans les faits, se traduit par une diminution du montant de votre impôt sur le
revenu. » Gare toutefois à ne pas vous réjouir trop vite car cet avantage supplémentaire est soumis à conditions (voir L’avis d’expert) et, surtout, n’est valable que l’année où vous créez ce déficit. En effet, en cas d’excédent (montant d’impôt sur le revenu inférieur à 10700 euros), celui-ci reste reportable pendant dix ans, mais uniquement sur vos futurs revenus fonciers. Prudence aussi, ne vous trompez pas dans vos calculs: s’ils sont déductibles des revenus fonciers, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global imposable.
En pratique, pour basculer du régime microfoncier à celui du réel, il suffit de remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044, puis de reporter ce résultat sur votre déclaration n° 2042. Cette option est irrévocable pendant trois ans.
VOUS LOUEZ UN LOGEMENT MEUBLÉ
Même si vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), la location meublée est considérée par le fisc comme une activité commerciale. Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si leur montant est inférieur à 70 000 euros, le régime du micro-bic vous est appliqué d’office. « Votre bénéfice imposable est calculé après application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos recettes annuelles », explique Emir Catic. En échange de cet avantage fiscal, aucune autre charge ne peut être imputée sur vos gains.
Tous les frais liés au logement sont déductibles
Rien ne vous empêche d’opter pour le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire de vos recettes tous les frais liés au logement et à sa mise en location que vous avez acquittés au cours de l’année. Mais pas seulement… Vous avez aussi la possibilité d’amortir votre bien et de déduire en plus les frais d’acquisition réglés lors de l’achat (frais d’agence, frais de notaire, etc.). Toutefois, prévient Natacha Le Quintrec,
« pour que ces derniers puissent être imputés sur vos recettes brutes sans contestation possible du fisc, il faut qu’ils aient été payés l’année où vous déposez votre première déclaration de bénéfices au titre du logement que vous venez d’acheter ». Plus intéressant encore, en cas de déficit (charges déductibles supérieures à vos recettes annuelles), vous avez le droit de retrancher celui-ci des autres bénéfices tirés d’une ou de plusieurs autres locations meublées réalisées par votre foyer fiscal au cours de la même année ou des dix suivantes. Attention néanmoins au moment de faire vos calculs, notamment sur la question de l’amortissement. « Seule la valeur du logement hors terrain est amortissable. À Paris par exemple, pour établir votre tableau d’amortissement, vous ne devez retenir qu’environ 70 % de la valeur de votre bien », précise Maud Velter. Pour passer du micro-bic au réel, remplissez la déclaration n° 2031 et reportez ce montant sur la 2042-C-pro. Cette option, irrévocable pendant un an, doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.