Les spécificités de la copropriété
Faire appel au syndic est un réflexe naturel pour les copropriétaires victimes d’une nuisance… Mais tout n’est pas si simple.
Copropriétaires, vous aimeriez que le syndic intervienne pour mettre fin à un trouble du voisinage que vous subissez ? Si le problème vient d’un logement de la copropriété, le syndic peut en effet intervenir pour faire respecter le règlement de copropriété. « Ce dernier reproduit en général au moins l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon laquelle tout copropriétaire (et donc l’éventuel locataire de son bien immobilier) jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires (et leur éventuel locataire) de faire de même, ainsi qu’à la destination de l’immeuble (standing, affectation des locaux privatifs) », rappelle l’association des responsables de copropriété (ARC). Vous pouvez donc écrire au syndic, en détaillant les troubles, pour qu’il adresse une mise en demeure au fautif… à condition bien sûr que ces troubles soient réellement anormaux.
UNE ARME À DOUBLE TRANCHANT
Et si les troubles persistent ? Si l’assemblée générale lui en donne mandat à la majorité de l’article 24, le syndic peut engager des poursuites judiciaires au civil contre le fautif et faire constater les troubles par huissier pour en apporter la preuve au tribunal. « Mais il faut être prudent, car si le règlement de copropriété est trop évasif sur les troubles qu’il prohibe, la partie adverse peut s’en servir pour récuser le droit du syndic à l’attaquer sur ce fondement », avertit L’ARC. Ce sera alors au juge d’apprécier, par exemple, si le piano dont joue la voisine du quatrième étage constitue un trouble anormal du voisinage contrevenant au règlement de copropriété. Et donc si le syndic avait le droit de se saisir de l’affaire pour le compte des copropriétaires.
SI LE LITIGE DÉPASSE LE CADRE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
En revanche, il est risqué de demander au syndic d’intervenir pour défendre la copropriété contre un trouble extérieur (ou un copropriétaire indélicat qui ne peut être attaqué pour non-respect du règlement de copropriété). « Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, n’a en effet vocation à intervenir que pour préserver l’intérêt collectif des copropriétaires. Il faut donc pouvoir démontrer que le trouble les touche tous. Ce qui est rarement le cas car un bruit ou une odeur venant de l’immeuble d’à côté ou du restaurant d’en bas, par exemple, ne les incommodent pas tous de la même façon selon l’endroit où est situé leur logement », indique L’ARC. Certes, le syndic peut toujours mettre en demeure le fautif de faire cesser la nuisance ou engager une tentative de conciliation. Mais si ce dernier n’obtempère pas, il est risqué de lui demander d’engager une action judiciaire pour le compte de la copropriété. « La partie adverse pourrait arguer que le syndic n’est pas fondé à agir contre elle car il outrepasse son rôle, qui est seulement de défendre la collectivité des copropriétaires et non seulement quelques-uns d’entre eux », souligne L’ARC. Si le juge se rend à ses arguments, il faudra recommencer toute la procédure.