LES CLÉS POUR CALCULER LE MONTANT DE SA PLUS-VALUE

Au moment de mettre une maison ou un appartement en vente, une question brûle les lèvres des propriétaires : vais-je réaliser une plus-value ? Mais pour le savoir, IL NE Suffit PAS DE SOUSTRAIRE LE PRIX DE VENTE AU PRIX D'ACHAT INITIAL. EXPLICATIONS.

Au moment de mettre une maison ou un appartement en vente, une question brûle les lèvres des propriétaires : vaisje réaliser une plus-value ? Mais pour le savoir, il ne suffit pas de soustraire le prix de vente au prix d'achat initial. Explications.

LE CALCUL DU PRIX DE VENTE OU PRIX DE CESSION Le prix de départ

Pour ne pas se tromper, il faut s'appuyer sur le prix réel de vente tel qu'indiqué sur l'acte authentique signé devant le notaire.

Les impôts sur l'achat immobilier

Le prix de vente retenu pour déterminer la plus-value est rehaussé par les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés à tort comme des frais de notaire. Pour l'achat d'un logement ancien, les DMTO représentent jusqu'à 5,81% du prix.

Les dépenses à la charge de l'acheteur

Outre la fiscalité, l'acheteur peut également supporter des charges supplémentaires convenues dans l'acte authentique de vente. Seules les dépenses imposées à l'acheteur dans l'acte authentique sont à prendre en compte. Le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-impôts) pointe précisément les dépenses suivantes :

• Les remboursements mis à la charge des acquéreurs (une partie de la taxe foncière ou de la taxe d'habitation pour une vente en cours d'année par exemple)

• Le coût de la construction d'un mur séparateur imposée dans le cadre de la vente

• L'indemnité d'éviction versée au locataire quand l'acquéreur s'occupe de le « déloger » pour le compte du vendeur.

La TVA

Au moment d'acheter un logement neuf présenté sur plans, l'acquéreur est soumis à la TVA. Son montant est à déduire du prix de cession. Dans cette configuration, l'acquéreur soumis à la TVA paie des frais d'acquisition (DMTO) réduits de 0,71% seulement. La TVA est intégralement déduite du prix de cession dès lors que le logement est cédé plus de cinq ans après son acquisition. En cas de revente plus rapide, celle-ci reste soumise à la TVA et le propriétaire doit procéder à une régularisation.

Les frais supportés par le vendeur

Certains frais d'acquisition payés par le vendeur doivent être déduits du prix de vente final. Le Code général des impôts liste précisément et limitativement les dépenses suivantes : • Les frais d'agence immobilière • Les frais liés aux diagnostics obligatoires

• Les indemnités d'éviction versées par le vendeur à un locataire installé dans le logement

• Les honoraires d'un architecte sollicité pour obtenir un permis de construire

• Les frais de mainlevée d'hypothèque. La déduction de ces frais n'est admise que si le vendeur peut justifier les montants avancés sur demande de l'administration fiscale.

LE CALCUL DU PRIX D'ACQUISITION INITIAL Le prix de départ

Dès lors que le bien a été initialement acheté par son propriétaire (et non pas reçu en héritage par exemple), le prix d'acquisition utilisé pour calculer la plus-value à la revente correspond à celui inscrit dans l'acte authentique de vente. Si le logement a été acquis à titre gratuit, il faut s'appuyer sur la valeur vénale retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Les frais d'achat

Pour déterminer les frais d'acquisition, le propriétaire peut utiliser deux méthodes. Il peut s'appuyer sur un montant forfaitaire correspondant à 7,5% du prix d'achat. Cette méthode est acceptée indépendamment du montant réel des frais. Si les frais peuvent être précisément identifiés et justifiés à la demande de l'administration fiscale, il faut prendre en compte :

• Les droits d'enregistrement et la TVA le cas échéant, si celle-ci a bien été payée par le propriétaire • Les frais d'agence immobilière • Les honoraires du notaire.

Les frais de transmission à titre gratuit

Dans le cadre d'une succession ou d'une donation, les frais d'acquisition supportés par le bénéficiaire doivent obligatoirement être pris en compte pour leur montant réel. Il s'agit des frais d'acte et de déclaration

- honoraires du notaire compris et des droits de succession ou de donation.

Les travaux

Certains travaux peuvent être pris en considération pour fixer le prix d'achat à utiliser pour calculer la plus-value. S'il est en mesure de justifier les dépenses avancées en cas de demande du fisc, le propriétaire peut majorer le prix d'acquisition du montant des travaux effectivement réalisés dans le logement. Dans le cas contraire (absence de travaux ou de justificatifs), revendre son bien après cinq ans de détention permet de majorer le prix d'acquisition de 15%. Attention, certains travaux ne sont pas pris en compte comme ceux réalisés par le propriétaire lui-même, d’entretien et de réparation ou encore les dépenses comptabilisées pour calculer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).

Les frais de voirie, réseaux et distribution

Les frais de voirie, réseaux et distribution supportés par le propriétaire peuvent également majorer le prix d'acquisition. Et ce, « qu'ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements », indique le BOFIPImpôts. Les particuliers qui font construire leur maison, dans le cadre d'une opération de lotissement notamment, peuvent être concernés.