ACHAT IMMOBILIER À DEUX SANS ÊTRE MARIÉ NI PACSÉ, LA MARCHE À SUIVRE

Un couple n'est nullement tenu de se marier ou de conclure un Pacs pour devenir propriétaire de sa maison ou de son appartement. Mais l'achat à deux présente quelques difficultés pour les concubins. Indivision ou SCI, séparation, décès, ce qu'il faut savo

INDIVISION, SCI : DEUX SOLUTIONS POUR L'ACHAT IMMOBILIER EN CONCUBINAGE Le régime de l'indivision

Un couple de concubins peut acheter a priori un logement à deux sans problème. Les obstacles potentiels ne concernent pas l'acquisition mais le devenir de la propriété, notamment en cas de séparation ou de décès. La majorité des couples de concubins achètent leur bien en indivision, puisqu'il s'agit du régime de propriété retenu par défaut dans cette situation : chaque membre du couple est propriétaire d'une partie du bien. Pour formaliser cet accord, les concubins signent une convention d'indivision. Celle-ci doit notamment préciser la quote-part de chacun, sur la base de l'apport personnel et des contributions au remboursement du prêt immobilier. Ces paramètres peuvent varier sans limite : l’un des concubins peut par exemple financer seul jusqu’à 90 ou 95%. En revanche, si l’un des partenaires supporte l’intégralité de l’effort financier, le bien est détenu entièrement par celui-ci et il n’y a donc pas de situation d’indivision. En l'absence de précision, la loi considère que le bien est détenu à parts égales. C'est pourquoi il est crucial de bien détailler la quote-part de chacun dans la convention d'indivision afin de

limiter les contentieux en cas de séparation ou de décès. Le recours à l'indivision constitue la solution la plus usuelle.

La SCI

Alternative au régime de l'indivision, la constitution d'une société civile immobilière (SCI) permet de contourner le problème. Le principe est le suivant : le couple fonde sa SCI qui devient propriétaire du logement à la place des concubins. Ces derniers ne détiennent que des parts de la SCI, en sachant que leur répartition doit refléter la contribution financière de chacun à l'achat. A travers la création de la SCI, les concubins peuvent inscrire des règles dans les statuts de la société en prévision d'un changement de situation. Les concubins peuvent ainsi s'organiser à l'avance, notamment au regard des risques de séparation et de décès. Attention toutefois, la création d'une SCI ne s'improvise pas. Sa constitution entraîne de nombreuses formalités administratives (annonce légale, enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce) et coûte de l'argent. Il est utile de se tourner vers un notaire pour établir les statuts de la société. Celui-ci se chargera des formalités d’enregistrement, de déclaration et de publicité légale de la SCI.

EN CAS DE SÉPARATION En indivision

Si les concubins se séparent, ils peuvent s'entendre pour décider de l'avenir du bien. Dans le cadre d'un règlement à l'amiable, l'un peut racheter la quote-part de l'autre. Si les conjoints peuvent se mettre d'accord sur un acte de partage pour restituer à chacun ce qui lui paraît être dû, cela nécessite une bonne entente entre les deux parties après la séparation. Autre possibilité, les deux parties se mettent d'accord sur un prix de vente, cèdent le bien et se répartissent le fruit de la vente selon les modalités de l'indivision. Si les propriétaires indivis ne parviennent pas à se mettre d'accord, la justice peut intervenir pour trancher le litige. Le tribunal peut alors ordonner le partage du bien, en fonction de la part du financement de l’acquisition supportée par chacun initialement, ou sa mise en vente via une licitation (vente aux enchères publiques). Dans la plupart des cas, le bien est cédé à un nouveau propriétaire et les anciens concubins se partagent le fruit de la vente à hauteur de leur quote-part.

Dans une SCI

Après la séparation, chacun reste propriétaire des parts qu'il détient. Les ex-concubins peuvent ainsi trouver une solution à l'amiable, l'un rachetant les parts de l'autre afin de devenir pleinement propriétaire. Autre possibilité : la vente du bien et la répartition du prix obtenu selon les parts détenues par chacun. Pour rappel, les statuts de la SCI, fixés par ses créateurs, récapitulent les règles applicables à la société et aux associés. C'est donc une rédaction précise qui détermine ce qu'il est possible de faire ou non pour organiser la sortie d'un associé ou la dissolution de la SCI.

EN CAS DE DÉCÈS En indivision

Si rien n'est prévu, le décès d'un des concubins provoque une situation compliquée : le concubin survivant reste propriétaire à hauteur de sa contribution mais la quote-part du conjoint décédé revient à ses héritiers. Ainsi, le concubin peut se retrouver dans une nouvelle indivision avec les enfants du défunt. Point important, un concubin ne bénéficie pas légalement d’un droit au logement s’il n’a pas contribué à l’acquisition, contrairement à un époux ou partenaire de Pacs survivant qui peut jouir d’un droit temporaire d’un an après le décès de son conjoint. Autrement dit, un concubin survivant qui souhaite rester dans les lieux après le décès doit obligatoirement détenir au moins une partie du bien en indivision. Celleci constitue une forme de protection pour le concubin survivant, puisque les héritiers ne peuvent pas lui ordonner de leur rendre le logement.

Pour éviter des situations difficiles, il faut donc s'organiser en amont en rédigeant un testament. Les concubins peuvent ainsi prévoir de léguer leur quote-part à leur partenaire, et vice-versa. Cet arrangement ne doit toutefois pas remettre en cause la réserve héréditaire des héritiers du défunt. Il génère également d'importants droits de succession (imposition au taux de 60%). Autre possibilité, prévoir le rachat de la quote-part du défunt. Au moment du décès, le propriétaire indivis survivant ne reçoit rien au titre de la succession mais il devient plein propriétaire du bien. Enfin, il est envisageable de maintenir le statut de l'indivision après le décès d'un des concubins. Si cette situation s'avère peu pratique en présence d'héritiers adultes, il s'agit d'un compromis approprié si les enfants du défunt sont mineurs au moment du décès.

Dans une SCI

Après le décès d'un des concubins, ses héritiers doivent recevoir ses parts de la SCI. Ainsi, si rien n'est fait, le concubin survivant doit composer avec les enfants de son partenaire défunt. Pour écarter ce cas de figure, les statuts de la SCI peuvent prévoir une clause d'agrément. Celle-ci permet de contrôler et limiter l'arrivée de nouveaux associés dans la SCI, ce qui protège donc le concubin survivant face aux enfants héritiers du défunt. Attention toutefois : pour que la clause d'agrément soit pleinement efficace, le concubin survivant doit être en mesure de racheter les parts du défunt. D'autres arrangements sont également possibles mais plus complexes, comme le démembrement croisé de propriété. Cette technique permet à chaque associé d'acquérir la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI et l'usufruit de l'autre moitié. En cas de décès, le survivant détient ainsi la pleine propriété de la moitié de la SCI puisqu'il récupère l'usufruit de l'associé décédé sur les parts qu'il détient en nue-propriété. Il peut ainsi rester dans les lieux s'il le souhaite, même contre l'avis des héritiers du défunt puisque ces derniers ne contrôlent que la nue-propriété de la moitié des parts de la SCI.

Dans une tontine

Relativement peu utilisée, la tontine reste pourtant l'outil le plus efficace pour protéger son concubin. Le principe est le suivant : en cas de décès d'un des partenaires, une clause dans l'acte de vente du bien prévoit que la pleine propriété revient au survivant, sans considération aucune pour les héritiers du défunt. Le concubin survivant est donc seul maître à bord et la loi agit de manière rétroactive, de sorte qu'il est considéré comme étant le propriétaire du bien depuis la date de l'acquisition. Le conjoint survivant devra néanmoins payer des droits de succession importants à cette occasion puisque le patrimoine est taxé à 60%.