COM­MENT CHOI­SIR LE DIAG­NOS­TIC À RÉA­LI­SER ?

Au­dit éner­gé­tique, diag­nos­tic de per­for­mance éner­gé­tique ou tech­nique glo­bal..., en ma­tière de diag­nos­tics de co­pro­prié­té, le champ lexi­cal est éten­du. Les clés pour com­prendre ce­lui qui peut être le plus adap­té à la si­tua­tion de votre im­meuble.

Mes Finances - - SOMMAIRE -

Au­dit éner­gé­tique, diag­nos­tic de per­for­mance éner­gé­tique ou tech­nique glo­bal..., en ma­tière de diag­nos­tics de co­pro­prié­té, le champ lexi­cal est éten­du. Les clés pour com­prendre ce­lui qui peut être le plus adap­té à la si­tua­tion de votre im­meuble.

A chaque co­pro­prié­té, son diag­nos­tic. En fonc­tion de sa date de construc­tion, de son état gé­né­ral mais aus­si des tra­vaux que sont en me­sure de fi­nan­cer les co­pro­prié­taires, il existe plu­sieurs types d’ana­lyses des be­soins. Ne pas né­gli­ger cette étape est es­sen­tiel pour s’as­su­rer, par la suite, de la per­ti­nence des tra­vaux réa­li­sés.

LE DIAG­NOS­TIC DE PER­FOR­MANCE ÉNER­GÉ­TIQUE COL­LEC­TIF

Il s’agit de la ver­sion col­lec­tive du DPE que vous réa­li­sez dans votre lo­ge­ment lorsque vous dé­ci­dez de le vendre. Il étu­die no­tam­ment les quan­ti­tés an­nuelles d'éner­gie né­ces­saires (eau, gaz, élec­tri­ci­té...), les quan­ti­tés d'émis­sion de gaz à ef­fet de serre ain­si que celles des éner­gies re­nou­ve­lables pro­duites par les équi­pe­ments ins­tal­lés dans le bâ­ti­ment. A l'is­sue de ce diag­nos­tic, des re­com­man­da­tions sont émises pour amé­lio­rer l'ef­fi­ca­ci­té éner­gé­tique de l'im­meuble. De­puis le 1er jan­vier 2017, ce DPE est obli­ga­toire pour toutes les co­pro­prié­tés de moins de 50 lots, équi­pées d'un sys­tème de chauf­fage col­lec­tif, à usage prin­ci­pal d'ha­bi­ta­tion et dont le per­mis de construire a été dé­po­sé avant le 1er jan­vier 2001. Son vote à la ma­jo­ri­té simple doit être ins­crit à l'ordre du jour de l'as­sem­blée gé­né­rale. Si les co­pro­prié­taires le re­fusent, sa réa­li­sa­tion se­ra re­mise au vote l'an­née sui­vante. Pour le mo­ment, au­cune sanc­tion n'est pré­vue si ce diag­nos­tic n'est pas réa­li­sé.

L’AU­DIT ÉNER­GÉ­TIQUE

Plus pous­sé que le DPE col­lec­tif, l’au­dit éner­gé­tique est une vé­ri­table étude ther­mique du bâ­ti­ment. Une en­quête est

no­tam­ment me­née au­près des pro­prié­taires oc­cu­pants et non oc­cu­pants pour connaître leur consom­ma­tion éner­gé­tique. Cer­tains lo­ge­ments et par­ties com­munes sont vi­si­tés. A la suite de cet au­dit, des pro­po­si­tions de tra­vaux sont émises afin d'amé­lio­rer la per­for­mance éner­gé­tique du bâ­ti­ment, de ga­gner en confort ther­mique et de di­mi­nuer les émis­sions de gaz à ef­fet de serre. Il per­met de pla­ni­fier les ré­no­va­tions dans le temps et de dé­ter­mi­ner la fa­çon dont elles se­ront fi­nan­cées. L'au­dit éner­gé­tique est obli­ga­toire pour les co­pro­prié­tés de 50 lots et plus, équi­pées d'un chauf­fage col­lec­tif, qui sont à usage prin­ci­pal d'ha­bi­ta­tion et dont le per­mis de construire a été dé­po­sé avant le 1er jan­vier 2001. Il doit être vo­té en As­sem­blée gé­né­rale à la ma­jo­ri­té simple. S'il est re­fu­sé par les co­pro­prié­taires, il est re­mis au vote l'an­née sui­vante, sans sanc­tion s’il n’est pas ef­fec­tué. A no­ter que seule la réa­li­sa­tion de l'au­dit est obli­ga­toire, rien n'oblige en­suite les co­pro­prié­taires à réa­li­ser les tra­vaux pré­co­ni­sés. L'agence de l'environnement et de la maî­trise de l'éner­gie (Ademe) pré­cise tou­te­fois que « la dé­gra­da­tion de l'état de la co­pro­prié­té ou la hausse ex­ces­sive des charges en l'ab­sence de tra­vaux de ré­no­va­tion éner­gé­tique pour­rait af­fec­ter la va­leur des lo­ge­ments. Ce­ci pour­rait en­traî­ner des re­cours en jus­tice par des pro­prié­taires s'es­ti­mant lé­sés du fait du non-res­pect de la ré­gle­men­ta­tion ».

LE DIAG­NOS­TIC TECH­NIQUE GLO­BAL

Le diag­nos­tic tech­nique glo­bal (DTG) a été créé par la loi pour l'ac­cès au lo­ge­ment et à un urbanisme ré­no­vé (Alur) du 24 mars 2014. Comme le DPE col­lec­tif et l'au­dit glo­bal, il per­met aux co­pro­prié­taires de connaître l'état glo­bal de leur im­meuble et d'avoir une vi­sion pré­cise des tra­vaux qu'ils au­ront à réa­li­ser dans les an­nées à ve­nir. En plus de ceux pour un au­dit, les prin­ci­paux élé­ments ana­ly­sés pour un DTG sont : l'état ap­pa­rent des par­ties com­munes et des équi­pe­ments com­muns, la si­tua­tion fi­nan­cière du syn­dic de co­pro­prié­té, la ges­tion tech­nique et pa­tri­mo­niale de l'im­meuble (par exemple les contrats d'en­tre­tien, les charges im­payées...) L'étude de ces élé­ments per­met de pré­voir les tra­vaux à me­ner dans les dix pro­chaines an­nées afin de conser­ver l'im­meuble en bon état. Ces amé­na­ge­ments sont ins­crits à l'ordre du jour de l'as­sem­blée gé­né­rale l'an­née sui­vant la réa­li­sa­tion du diag­nos­tic. Le DTG est obli­ga­toire pour les im­meubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une pre­mière mise en co­pro­prié­té ce qui si­gni­fie qu'au­pa­ra­vant ils étaient entre les mains d'un pro­prié­taire unique. Cette contrainte existe aus­si pour ceux qui font l'objet d'une pro­cé­dure d'in­sa­lu­bri­té et pour les­quels l'ad­mi­nis­tra­tion, par exemple la mai­rie, de­mande la réa­li­sa­tion du DTG.

L’AU­DIT GLO­BAL

Les mêmes élé­ments sont ana­ly­sés lors d'un au­dit glo­bal que lors d'un diag­nos­tic glo­bal. La prin­ci­pale dif­fé­rence se si­tue au ni­veau de l'ac­com­pa­gne­ment. Ain­si, l'ac­cent est par­ti­cu­liè­re­ment mis sur l'in­gé­nie­rie fi­nan­cière pour sa­voir dans quelle me­sure il se­ra pos­sible de fi­nan­cer les tra­vaux et quels sont ceux à me­ner en prio­ri­té. Des si­mu­la­tions in­di­vi­duelles sont pro­po­sées pour quatre types de co­pro­prié­taires en fonc­tion de la taille de leur lo­ge­ment mais aus­si de leur ni­veau de res­sources. Il existe aus­si des pres­ta­tions com­plé­men­taires, comme la réa­li­sa­tion de la ma­quette nu­mé­rique de la co­pro­prié­té ou en­core un diag­nos­tic des ré­seaux d’eau. La réa­li­sa­tion d'un au­dit glo­bal re­lève d'une dé­marche vo­lon­taire.

QUI PEUT RÉA­LI­SER UN DIAG­NOS­TIC ?

Quel que soit le type d’étude choi­si, il doit être réa­li­sé par des pro­fes­sion­nels (ar­chi­tectes, so­cié­tés d'ex­per­tises, bu­reaux d'études...) cer­ti­fiés.

Ces pro­fes­sion­nels doivent pos­sé­der des com­pé­tences no­tam­ment en ma­tière de gros oeuvre, de ma­té­riaux de construc­tion, de ré­ha­bi­li­ta­tion ther­mique mais aus­si de lé­gis­la­tion et de ges­tion. Ils doivent obli­ga­toi­re­ment être in­dé­pen­dants des four­nis­seurs d’éner­gie et de ma­té­riel.

LE COÛT DU DIAG­NOS­TIC

Il n'existe au­cune règle en­ca­drant le prix d'un diag­nos­tic en co­pro­prié­té. Tou­te­fois, cer­taines don­nées per­mettent d'avoir un ordre d'idées. Ain­si, dans sa bro­chure in­ti­tu­lée « co­pro­prié­té : vi­ser la so­brié­té éner­gé­tique » da­tant d'oc­tobre 2016, l'ademe in­dique que le coût d'un DPE col­lec­tif est com­pris entre 960 et 1.800 eu­ros. L'agence four­nit aus­si une four­chette de prix pour la réa­li­sa­tion d'un au­dit éner­gé­tique : • Pour les co­pro­prié­tés de moins de 50 lots : de 2.500 à 6.000 eu­ros TTC • Pour les co­pro­prié­tés de 50 à 200 lots : 2.800 à 7.500 eu­ros TTC • Pour les co­pro­prié­tés de plus de 200 lots : 3.500 à 36.000 eu­ros TTC

“La dé­gra­da­tion de l'état de la co­pro­prié­té ou la hausse ex­ces­sive des charges en l'ab­sence de tra­vaux de ré­no­va­tion éner­gé­tique pour­rait af­fec­ter la va­leur des lo­ge­ments”

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