COMMENT CHOISIR LE DIAGNOSTIC À RÉALISER ?

Audit énergétique, diagnostic de performance énergétique ou technique global..., en matière de diagnostics de copropriété, le champ lexical est étendu. Les clés pour comprendre celui qui peut être le plus adapté à la situation de votre immeuble.

Audit énergétique, diagnostic de performance énergétique ou technique global..., en matière de diagnostics de copropriété, le champ lexical est étendu. Les clés pour comprendre celui qui peut être le plus adapté à la situation de votre immeuble.

A chaque copropriété, son diagnostic. En fonction de sa date de construction, de son état général mais aussi des travaux que sont en mesure de financer les copropriétaires, il existe plusieurs types d’analyses des besoins. Ne pas négliger cette étape est essentiel pour s’assurer, par la suite, de la pertinence des travaux réalisés.

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE COLLECTIF

Il s’agit de la version collective du DPE que vous réalisez dans votre logement lorsque vous décidez de le vendre. Il étudie notamment les quantités annuelles d'énergie nécessaires (eau, gaz, électricité...), les quantités d'émission de gaz à effet de serre ainsi que celles des énergies renouvelables produites par les équipements installés dans le bâtiment. A l'issue de ce diagnostic, des recommandations sont émises pour améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble. Depuis le 1er janvier 2017, ce DPE est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots, équipées d'un système de chauffage collectif, à usage principal d'habitation et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2001. Son vote à la majorité simple doit être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Si les copropriétaires le refusent, sa réalisation sera remise au vote l'année suivante. Pour le moment, aucune sanction n'est prévue si ce diagnostic n'est pas réalisé.

L’AUDIT ÉNERGÉTIQUE

Plus poussé que le DPE collectif, l’audit énergétique est une véritable étude thermique du bâtiment. Une enquête est

notamment menée auprès des propriétaires occupants et non occupants pour connaître leur consommation énergétique. Certains logements et parties communes sont visités. A la suite de cet audit, des propositions de travaux sont émises afin d'améliorer la performance énergétique du bâtiment, de gagner en confort thermique et de diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Il permet de planifier les rénovations dans le temps et de déterminer la façon dont elles seront financées. L'audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, équipées d'un chauffage collectif, qui sont à usage principal d'habitation et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2001. Il doit être voté en Assemblée générale à la majorité simple. S'il est refusé par les copropriétaires, il est remis au vote l'année suivante, sans sanction s’il n’est pas effectué. A noter que seule la réalisation de l'audit est obligatoire, rien n'oblige ensuite les copropriétaires à réaliser les travaux préconisés. L'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) précise toutefois que « la dégradation de l'état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l'absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements. Ceci pourrait entraîner des recours en justice par des propriétaires s'estimant lésés du fait du non-respect de la réglementation ».

LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

Le diagnostic technique global (DTG) a été créé par la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014. Comme le DPE collectif et l'audit global, il permet aux copropriétaires de connaître l'état global de leur immeuble et d'avoir une vision précise des travaux qu'ils auront à réaliser dans les années à venir. En plus de ceux pour un audit, les principaux éléments analysés pour un DTG sont : l'état apparent des parties communes et des équipements communs, la situation financière du syndic de copropriété, la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (par exemple les contrats d'entretien, les charges impayées...) L'étude de ces éléments permet de prévoir les travaux à mener dans les dix prochaines années afin de conserver l'immeuble en bon état. Ces aménagements sont inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale l'année suivant la réalisation du diagnostic. Le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une première mise en copropriété ce qui signifie qu'auparavant ils étaient entre les mains d'un propriétaire unique. Cette contrainte existe aussi pour ceux qui font l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lesquels l'administration, par exemple la mairie, demande la réalisation du DTG.

L’AUDIT GLOBAL

Les mêmes éléments sont analysés lors d'un audit global que lors d'un diagnostic global. La principale différence se situe au niveau de l'accompagnement. Ainsi, l'accent est particulièrement mis sur l'ingénierie financière pour savoir dans quelle mesure il sera possible de financer les travaux et quels sont ceux à mener en priorité. Des simulations individuelles sont proposées pour quatre types de copropriétaires en fonction de la taille de leur logement mais aussi de leur niveau de ressources. Il existe aussi des prestations complémentaires, comme la réalisation de la maquette numérique de la copropriété ou encore un diagnostic des réseaux d’eau. La réalisation d'un audit global relève d'une démarche volontaire.

QUI PEUT RÉALISER UN DIAGNOSTIC ?

Quel que soit le type d’étude choisi, il doit être réalisé par des professionnels (architectes, sociétés d'expertises, bureaux d'études...) certifiés.

Ces professionnels doivent posséder des compétences notamment en matière de gros oeuvre, de matériaux de construction, de réhabilitation thermique mais aussi de législation et de gestion. Ils doivent obligatoirement être indépendants des fournisseurs d’énergie et de matériel.

LE COÛT DU DIAGNOSTIC

Il n'existe aucune règle encadrant le prix d'un diagnostic en copropriété. Toutefois, certaines données permettent d'avoir un ordre d'idées. Ainsi, dans sa brochure intitulée « copropriété : viser la sobriété énergétique » datant d'octobre 2016, l'ademe indique que le coût d'un DPE collectif est compris entre 960 et 1.800 euros. L'agence fournit aussi une fourchette de prix pour la réalisation d'un audit énergétique : • Pour les copropriétés de moins de 50 lots : de 2.500 à 6.000 euros TTC • Pour les copropriétés de 50 à 200 lots : 2.800 à 7.500 euros TTC • Pour les copropriétés de plus de 200 lots : 3.500 à 36.000 euros TTC

“La dégradation de l'état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l'absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements”